楼市“转凉” 调控因“城”制宜

19.06.2014  13:15

  国家统计局18日公布的数据显示,5月份房价环比下降的城市进一步增加,过半城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌,数据进一步印证了楼市正在“变脸”。有专家认为,这一轮房地产市场调整的主要原因是由信贷收缩引起的需求萎缩,通过市场自身调整,房价有望逐渐合理回归——

  数据显示,5月份70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有35个,持平的有20个,上涨的则仅剩下15个。环比价格变动中,最高涨幅为郑州0.3%,最低为杭州下降1.4%。4个一线城市有升有降:北京上涨0.2%,上海下降0.3%,广州与上月持平,深圳下降0.2%。

  下降幅度相对较大的二、三线城市除了杭州之外,还包括无锡下降0.8%,石家庄、徐州下降0.7%,宁波、锦州下降0.6%,唐山、韶关、金华、吉林分别下降0.5%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,5月房价数据的重要特点之一是房价环比上涨的城市个数明显减少,部分城市房价环比小幅下降。刘建伟说,部分城市由于库存压力较大,加上近期市场预期不明,购房者持观望情绪,一些房企推出促销优惠,导致房价有所下降。

  中国房地产业协会副会长朱中一说,有一半城市房价环比下降,确实是表示房地产市场发生了重要变化,不过,综合最近几个月的情况,这是很自然的结果,数据在意料之中。

  楼市下行并非“崩盘”

  面对明显下行趋势的房地产市场,“楼市如泰坦尼克号即将撞到冰山”,“拐点已至”,“即将崩盘”……一时间,唱衰中国楼市的声音越来越强。

  果真如此吗?对后市作出判断,恐怕还要进行综合分析。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说,“今年楼市注定是个调整之年,但是如果由此断定楼市即将发生崩盘,出现断崖式下跌,这样的结论言过其实。”

  从5月数据来看,尽管与上月相比新房价格下跌的城市明显增多,然而,同比上涨的城市个数为69个。也就是说,与去年相比,绝大部分城市房价还是上涨了。

  “去年前5个月,全国商品房销售面积增速为35.6%,销售额增速为52.8%。这样的增幅在今年不可能持续。数据显示,今年前5个月,商品房销售面积同比下降7.8%,商品房销售额同比下降8.5%。”秦虹说。

  秦虹认为,经过近几年的调控,目前的市场上刚需和改善性需求成为主流。刚需的特点是在3到5年之内大致维持常态,不会重复购买,如果今年买的多,明年就会相应减少。去年积累的高基数导致今年的增长速度下降,本来就在预期之内。

  个人住房按揭贷款的收紧,影响了人们购房愿望的实现。商业银行普遍停止了对个贷的利率优惠,有的出现了10%左右的上浮,贷款总额也出现下降。在市场需求以自住型为主的背景下,首次置业家庭占多数,没有个贷的支持,很难实现购房愿望。

  遏制投资需求是政策基调

  房地产市场之所以不会出现断崖式下跌,秦虹认为,“当前的自住性需求量仍很大,这是维持市场信心的根基。调查显示,2014年全国24岁到28岁的年轻人达1.2亿,其中约8000万人在城镇居住,这部分人是婚房需求的主体。同时,39岁到49岁的高储蓄率人口有2.2亿,他们是改善性住房的主体。尽管人口的年龄结构对房地产市场的影响是阶段性的,但当前的结构决定了住房的真实需求仍然很大,可以支撑市场发展。”

  秦虹认为,未来城镇化的发展,稳定的经济增长以及消费结构的升级,仍将为房地产市场发展提供空间。而未来的发展将从过去单纯注重数量的增长,转向更加注重质量的提升。

  2011年以来,在一些城市实施的楼市限购政策抑制了一部分投资投机性需求。如今楼市出现了下行态势,很多人认为,限购应该放松了。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,限购确实抑制了部分城市的购房需求,在房地产税等其他措施没有出来之前,限购很难一刀切全面退出,因为就目前情况而言,限购毕竟有一定的合理性。但大部分的城市库存量比较大,房价已经不热的城市可以适度放松,但不宜一刀切地全部取消。

  不过,对房地产的宏观调控仍然是十分必要的。对于未来的政策走势,住房城乡建设部总经济师冯俊日前再次强调将实施分类调控,“对库存量大的,供过于求的城市,要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策,目的是满足自住型的、改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供应,形成有效供给,继续遏制投资投机型需求,也要增加共有产权住房的供应。”

  “整个调控当中始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求,这是我们政策的基调。”冯俊强调。