前两次降息楼市均迎上涨 2014年降息关键看额度

　　11月22日，央行宣布不对称降息，其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。回顾过往两次集中降息降准的周期，均对房地产市场成交和房价带来了明显的拉升作用。而在不同的政策、市场背景下，这轮降息又将推动北京楼市走多远？

　　 2008年

　　四万亿刺激楼市快速上涨

　　在2008年，美国次贷危机引爆全球金融危机，这场危机也蔓延到中国的各个行业，其中也包括房地产，经济的不景气，导致购房者买不起也不敢买房，观望情绪浓厚。为了救市，从2008年9月开始，2008年连续5次降息，累计贷款降息幅度达到2.16%。同时宣布四万亿投资计划，推出首付2成、利率7折的救市政策。

　　房产研究院提供的数据显示，2008年首次降息后10月，一线城市成交量环比开始止跌回升，2008年12月同比开始止跌回升。而到了2009年，市场开始快速升温，2009年2月同比增长高达253.78%，而2009年12个月中，仅1月和12月成交量同比增长没有超过100%。这一轮增长一直持续到2010年3月，政府出台“限贷、限购”为主的史上最严厉的调控政策，2010年12月开始加息周期。

　　从房价来看，北京2008年新房成交均价为12877元/平米，而到了2010年则达到20340元/平米，上涨了57.96%。

　　中国社会科学院经济所研究员汪利娜表示，这一轮楼市过热主要是由于四万亿的过度刺激，现在我们仍然在对四万亿天价信贷进行消化，而这种大规模的信贷放水不可能再出现了。

　　 2012年

　　降息释放被抑制的需求

　　而在严厉调控政策下，过热的市场从2010年3月开始冷却，由于限购政策，投资性需求被抑制，同时自住需求也出现观望情绪。经过1年多的消化，从2012年年初开始，被抑制的需求开始逐步释放，市场在降息之前已经出现回暖趋势，而2012年6月的降息，进一步加快了购房需求的入市，而这一波行情抑制持续到今年年初。

　　对此，北京中原地产首席分析师张大伟表示，如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策，存在特殊性及不可复制性，那么2011年12月至2012年7月间的降息后的市场反应，则更具有参考意义。2012年降息开启后，市场从2012年3月起逐步回暖，且成交高位延续至整个2013年。

　　 2014年

　　政策效果关键看额度

　　“我们已经看房一年多了，本来想等等不着急，但一看降息了，基于以往的经验，还是下定决心买了，怕之后又涨，”一位刚买房的购房人徐女士向记者表示，她是换房，要卖小房换大房，“9·30”新政的出台对改善型有利，但是操作麻烦，而降息则坚定了其购房的决心。

　　受宏观经济、信贷政策等多方面因素影响，今年楼市也出现调整，而楼市政策方面，也出现限购取消、税收、公积金调整等多个变化。其中影响较大的是“9·30”新政和时隔两年后的首次降息，且贷款降息幅度达到0.4%，也是六年来力度最大的一次。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，11月54个城市住宅合计签约27万套，这一成交量环比10月上涨了8.9%，北京新房、二手房成交量双双破万套，创造了年内最高成交月度纪录。

　　从本轮市场表现来看，虽然2014年年初开始市场明显回落，但随着央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立，使年末成交翘尾成为定局。

　　但汪利娜表示，现在市场结构发生了明显变化，不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展，住房自有率进一步提高，基数大了以后，增长放缓也是一种常态。就北京而言，住房改善状况很明显，又有限购政策，市场没有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外来人口；市场已经有大量存量，盘活存量，去库存化更关键。另外，银行也在进行金融改革，融资成本很高，在放给个人按揭贷款时，不可能再打7折，央行也给的是一个浮动范围，所以信贷不可能大规模放水。所以，以往每年20%的房价增长不太可能。

　　张大伟也表示，对于市场也不能过分乐观，降息之后，银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。

　 　后市预测

　　压力犹存促销或继续

　　中经联盟秘书长陈云峰

　　今年4-10月卖得不好，房企欠债较多，房企的资金压力较大，虽然降息调整了市场对后市的预期，但资金量并不是很支持，销售回款慢，开发贷放款慢，批贷仍有难度。

　　而从统计数据来看，今年开发商资金来源方面，首付款这项下降得很厉害，所以在今年9月份开始，市场中出现了很多针对首付贷的金融产品，意在通过各种方法缓解开发商的压力。所以预计对明年市场预期不太乐观，主要是整体经济环境不好，降价促销还会继续维持。

　　 市场仍未走出调整期

　　同策咨询研究部总监张宏伟

　　这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息，预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲会出现小幅涨价的现象。

　　从短期内来看，当前市场仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍为市场主旋律，这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

　　 （原标题：那些年，降息后的楼市）