各地鬼城非祸在房地产：江浙包容性差上海太排外
（原标题：“鬼城”是怎样建成的）
不恰当的规模和尺度，正在中国城市中制造出一个又一个“鬼城”。
目前国内舆论对“鬼城”的判断方式主要有两种：一是媒体记者实地探访，以数天黑后亮灯数目或入住率为标准；二是号称“鬼城”博士的独立学者杜猛与8848城市研究院的“鬼城现象指数”，以开发区或楼盘建成后3年入住率或使用率不足30%为标准。
标准排名希望从更大的空间或时间维度上，以国家住建部的占用地标准来衡量一座城市成为“鬼城”的可能性，而非仅仅关注于一个局部的楼盘、小区或者开发区、新城新区在短时间内的走向。
《投资时报》邀请国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏、国家发展改革委员会中小城市发展研究中心主任文辉、王志纲工作室战略研究院资深研究员王放，解读中国城市“鬼城”指数排行榜，探讨“鬼城”形成原因，寻求城市去“鬼”化路径。
三四线城市成为“鬼城”重灾区
标准排名制作的《中国大陆城市“鬼城”指数排行榜（2014）》，主要依据国家住建部的占用地标准——每一平方公里建成区1万人口，试图从人口与建成区面积的占比来衡量一个城市是否可能成为“鬼城”。
易鹏指出，“鬼城指数”值得关注，但这个指标很难直接反映造成“鬼城”的原因，需要和其他指标结合才能反映出问题所在。
文辉则认为，这一指标可以作为静态指标在一定程度上反映一个城市的“空城”、“鬼城”现象之严重程度。根据日本新城建设经验，一座新城从规划建设到真正形成需要三四十年的时间。衡量“空城”和“鬼城”，可再补充一些动态指标以观察趋势的变化。比如每年新增人口数、土地开发强度等。另外还要把季节性城市、旅游型城市与“空城”、“鬼城”进行一定的区分。
他表示，更严密的研究还包括通过时相变化（灯光指数）来划分“空城”、“鬼城”，比如国外一些中心城市，到了晚上就成了“空城”、“鬼城”，国内一些开发区也有这种现象。
文辉指出，媒体报道的天津、昆明、郑州等这些大城市及其周边的“鬼城”现象只是暂时的，因为新城建设需要有一个完善的过程。总体来说，这几个城市都是区域内或省域内首位度比较高的城市，城市发展基础好，公共服务水平高，对周边区域的辐射能力强，在快速城镇化进程中对农业转移人口的吸引力和吸纳力较强。
易鹏也认为，天津、昆明、郑州的空城现象可以称为“暂时鬼城现象”。这三座城市综合实力强，发展潜力大，多年被压抑的城市化需求得到了有效的释放。其次，这也是政府和市场共同作用的结果。当然，政府和市场的作用比例在不同的城市可能有所不同。
王放表示，一些中心城市的周边地区出现“鬼城”问题，短期内有超前现象，不会存在很多问题。这些“鬼城”扮演了城市群中的组合城市角色，若政府引导得当，补充和承接中心城区功能，有望及早返回“人间”。
“从榜单可以看出，重灾区是三四线城市。这些城市自身产业吸引力不强，但城市扩张催生了很多新区、新城，城市人口容量与城市扩张率不匹配，忽略了城市发展的常识性规则，导致这些城市的新区、新城‘鬼城’现象频现。”王放说。
“鬼城”区域性特点明显
根据“鬼城”指数排行榜，易鹏分析了鬼城指数偏高地区的区域发展共性。
在华东地区，浙江省以6个城市领先，江苏两个，福建1个。江浙地区是城市化比较发达的地区，从建成区来看，已经完成大城市连绵带建设，一个成熟的大都市带、本地的城市化已经完成。但“鬼城”的存在，说明长三角长期存在大量的劳动人口移动，这些人口为长三角的经济繁荣作出了极大的贡献，却永远不属于这个地区，不能在本地消费，不能被当地吸纳。从这个方面看，这些城市的包容性不够。
值得注意的是，在上海和北京的世界城市影响力对比方面，上海对周边江浙地区的影响力最大，但在全国的影响力北京最大。这从一个侧面说明，上海及长三角地区中心城市对中国经济的带动作用与其实力不相配。解决这一地区的“鬼城”现象问题，需要城市更多的包容性增长，而不是剥削式的增长和排外式的城市化。
东北地区是计划经济时代的老工业基地，多是计划经济下发展出来的城市，在市场转型中没有能够充分把握和理解市场。这些地方的“鬼城”，往往都是政府规划形成的，城市规划往往带有“拍脑门、拍胸脯、拍屁股”风格，超出市场容量，造成过剩、失衡。
在“鬼城”指数排行榜中，有两类城市比较典型。一类是以三亚和威海为代表的旅游休闲城市，另一类是以榆林和鄂尔多斯为代表的资源开发型城市。
西北地区的上榜城市多是资源型城市。内蒙古的几个上榜城市往往是暴富之地，出现“鬼城”现象，是房地产过度发展的必然结果。中国老百姓理财的可靠渠道很少，只能把钱投到住房上，这无形中增加了“需旺”的现象。当然，这也是民间资本与政府控制能源投资博弈的结果，牺牲的是房地产。
而在山东省，海滨旅游地产供给极度过剩，但是旅游地产市场需求不足，中国人的支付能力和消费需求都达不到海滨度假的水平。同属于山东省的烟台和威海两市，在旅游地产方面竞争激烈，差异化发展不足，出现“鬼城”现象不足为奇。
“解决旅游城市‘鬼城’问题，除了市场发育和消费引导，中国人的素质教育和提升也很重要。”易鹏补充说。
在河南，上榜的周口、许昌都是农业地区，这两个城市的中心度不够，吸纳能力不强，因此造成“鬼城”现象。安徽的三个上榜城市，出现“鬼城”也是同样原因。
西南地区的“鬼城”，则主要是旅游地产过度开发而旅游服务业整体发展滞后导致。
王志纲工作室战略研究院资深研究员王放认为，存在问题的新城——即人们所说的“鬼城”——可以通过重新定位在城市发展中的角色进行“去鬼化”。
她指出，现有的城市化拉大了城市化骨架，但是里面没有导入人口的内容，“鬼城指数”偏高的地区，应在两方面“补课”。一方面，新城应为宜居城市的升级版。当今城市发展已步入宜居时代，人们对生活环境要求越来越高，中心城市承载力有限，在新城应植入宜居城市理念，可有效纾解老城人口。简单的搬迁政府、搬迁学校，并不足以促进人口聚集。另一方面，新城应为产业提质增效的新平台，吸引上下游产业人口的集聚。
其中，让“鬼城”重返人间，应主要发挥“两商”——即产业运营商和生活配套服务商—的推动作用，从原来政府主导变成由市场化专业力量来主导，通过运营商整合产业上下游资源，做强做大产业核心竞争力。此外，各种商会和行业协会也是值得关注和借重的市场化力量。
此外，应发挥生活配套服务商在新城升级中的作用。新城建好之后没有人气，根本原因是生活配套服务功能无法满足人们的基本生活需求。
诸多新城既已投资建设，就要寻找相应解决方法，尽量减少损失。正如安邦咨询首席研究员陈功先生所言，任何城市空间都可以用一定的数据指标加以框定和衡量，人们可以通过这些数据来衡量并且评估一个城市的发展模式，分析其产业环境，检讨和体味城市的宜居性。中国需要构建一套具有人本主义的理想城市发展模型。对此，我们希望有更多理性、建设性的声音出现。
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