焦点首席经济学家董志勇独家专访：房价低是优势

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搜狐焦点首席经济学家、北京大学经济学院副院长、市场经济研究中心主任董志勇

　　2014年网络超女，时间进入“下半场”，房地产市场依然扑朔迷离。从银行信贷收紧到杭州楼盘降价再到各地市场成交低迷，房地产市场看不出回暖的迹象，似乎迎来了“传说”已久的“拐点”。

　　楼市处于下行趋势，呼吁救市的声音频出。感受到寒意的地方政府最先按耐不住，从试探性地微调楼市政策，终于大胆到敢于“明目张胆”地松绑限购。舆论一致认为，下半年楼市将迎来一波更大的“松绑限购潮”。

　　在楼市持续低迷中，石家庄及整个河北的房地产市场在京津冀一体化的利好刺激下，却别有一番看点。保定闹出了“副中心”的乌龙，石家庄却因京津冀一体化吸引来了诸多外地房企。未来，京津冀一体化究竟会给石家庄以及整个河北房地产市场带来什么？

　　7月初， 搜狐焦点首席经济学家、北京大学经济学院教授董志勇接受搜狐焦点石家庄站独家专访焦点装修家居网，就近期房地产市场的热点问题进行了专门解读。

　　 搜狐焦点：2014年，楼市走势低迷，地方政府最先感受到寒意。呼和浩特市于6月正式发布《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》及更正说明，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。随后，济南也传出将取消限购，您认为地方政府的微调能否起到“救市”效果？

　　 董志勇教授： 地方政府微调的“救市”效果在短期内恐怕难以显现。首先，从消费者心理来看，在购买住房时，消费者“买涨不买跌”的心态尤为明显。也就是说，房价上涨会刺激人们购房，而房价下跌则会鼓励人们持续观望。在消费者这样一种普遍心态下，单凭一些地方政府作用十分有限的“微调”措施是无法有效刺激消费者购房需求的。

　　其次天龙八部，应当看到，当前导致我国一些城市房地产市场降温的深层次根本原因是资金上的严重短缺，经济增速放缓、金融货币收紧等一系列宏观经济现象是不可能被个别地方政府的房地产政策微调所改变的。如果国家层面上的政策没有变动，那么地方政府的微调对于“救市”也只是杯水车薪。当然，对于一些局部地区，这种“救市”也会产生一定的放大作用。

　　当然，从长远来看，地方政府对房地产时候的限购措施，必须也要慢慢退出。房价高低有其自身发展的市场规律，应将其交给市场自身去解决，过分的行政干预只会带来灾难性结果，而结果最终还是要由老百姓自己去承担。

　　 搜狐焦点：房地产是拉动中国经济的重要支撑，在经济增长压力下，中央政府对限购的态度是否会发生改变？您怎么看楼市“拐点”论？

　　董志勇教授： 目前来看鹿鼎记，中央政府对限购态度发生改变的可能性不大。首先，和上面说到的那样，当前一些遭遇“寒流”地区的房地产市场并不可能单纯凭借放开限购而全面回暖。其次，在这样一种情况下，中央政府放开限购很可能“费力不讨好”--引发老百姓的不满情绪，甚至造成社会动荡。最后，我认为政府对于房地产市场宏观调控的基本原则应该是防止房价波动过大，否则调控就会沦为“易调难控”。其实不难看到，中央更希望房地产市场能够在这一次实现“自我调整”，而非市场上稍有风吹草动就出手干预，这是一个明智之举。

　　至于近年以来多次出现的所谓楼市“拐点”论，我认为是不靠谱的。目前，房价环比下降的城市只是个案，同比下降的城市也是极个别，房价是否会更大规模持续下降还有待观察。另外，一地房价下降并不意味着该地房价全面下降www.focus.cn，这很有可能只是该地个别楼盘价格下降所带来的影响，并不能客观反映出整体情况。此外，我们还应当注意到中国城市日趋明显的“分化性”。目前房价出现松动的城市除杭州外均为三四线城市，一二线城市的房价涨势依旧强劲。因此，我们没有任何理由能够单凭极个别三四线城市的房价松动而得出“中国楼市即将迎来‘拐点’”的结论。楼市表现还有待我们进行持续深入的观察，对个别房地产指标变动的过度解读很可能让我们做出不理性的判断。

　　 搜狐焦点：2014年，京津冀一体化上升为国家战略，在京津冀一体化带给河北发展机遇的情况下，有舆论却对北京对资源黑洞般的吸附能力表示了担忧，您怎么看？同时，有观点指出，河北似乎在京津冀一体化的利益博弈下处于劣势，您是否赞成？

　　董志勇教授： 京津冀一体化是一个协同发展的过程鹿鼎记，每一方在其中获益的同时，也都在凭借其自身优势来协助解决其他两地所面临的问题，因此没有任何一方处于“劣势”，河北也不例外。

　　环京津的区位优势是河北的巨大财富。在京津冀一体化进程中，河北以其区位优势将自然承担起首都功能疏解的任务。在这一契机下，河北的基础设施、服务体系等将得到很大提升。此外，在京津冀一体化进程中，纵使北京具有“黑洞般的吸附能力”，河北相较京津两地而言的低购房成本和低用工成本都将极大吸引京津两地的制造业向其转移，这种产业转移是一种必然趋势，特别是高端制造业，将为河北带来经济增长新的动力源泉。可以说，推动京津冀一体化协同发展，河北将是其中最大的受益者。

　　 搜狐焦点：您认为京津冀一体化将对房地产市场带来哪些影响？

　　董志勇教授： 首先图行天下，京津冀一体化的最显著特征将是三地人口、资金等要素流动的加速，这将导致三地，特别是河北，房地产市场的重新布局。以河北为例，能够想见，在京津冀一体化的大背景下，河北相较京津两地而言的低房价将吸引大量原流向京津两地的要素流向河北，这种大量的要素流入将导致河北房地产项目增加，特别是居住项目增加。

　　第二，河北房价将有所提高。这是市场机制的必然结果。由京津冀一体化所带来的人口流动及首都功能疏解将极大提高原处于京津两地的人群到河北购房的需求，需求的增加将直接反映在价格的增长上，导致河北房价提高。

　　第三，北京房价依旧坚挺。虽然在京津冀一体化进程中，首都功能将被疏解，但北京依旧是中国的首都、世界级超大型城市，其对资源的强大吸引力不会因为京津冀一体化而有所减弱。人口、资金等要素的持续流入将让北京房价依旧坚挺。

　　 搜狐焦点：房产税一直饱受争议校友录，严格定义的房产税是每年对拥有住房资产的所有者按房屋当年的市场价格的一定比例全面开征。您是否支持开征房产税，您认为开征房产税将对楼市产生哪些影响？

　　董志勇教授： 社会上对于开征房产税争议较大。从我国目前情况来看看，征收房产税存在许多不合理性，可以说，试图通过征收房产税来调控房价是个不折不扣的“下下策”。自上海、重庆两地于2011年1月试点对部分房屋所有人征收房产税以来，各种征税后的预期效果在实际中的表现都不明显，对楼市的影响也不大。尽管国家税务总局的一位官员曾表示：“房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房”，但我始终对他的这一“乐观预期”持怀疑态度。对于炒房者来说，购房资金对他们不是问题chinaren，即便对其征收房产税，他们也完全可以“高价买高价（租）卖”，用俗话讲就是“羊毛出在羊身上”。到头来，“房产税”的实际承担者还是那些对住房有刚性需求的购房者，非但没能打击到投机者，还反而误伤了正常购房者。因此，可以说房产税是一个打着“调控房价”幌子的“怪胎”，它所引发的后果就是：炒房投机行为不减、普通百姓雪上加霜。

　　对于房产税，从经济学角度而言，存在6个根本性问题没有解决。我会在另外一篇专门的文章里详细给大家解读。希望大家不要把“千恩万宠”放在这么一个单一税种上。

　　 搜狐焦点：2014年上半年已经结束，请您总结用一两句话对2014年上半年房地产市场进行总结概括。

　　董志勇教授： “不惋惜搜狗，不呼唤，我也不啼哭。金黄的落叶堆满我心间，我已经再不是青春少年...”

　　 董志勇： 北京大学教务部部长、经济学院副院长、北京大学市场经济研究中心主任。2014年6月受聘为搜狐焦点首席经济学家。其主要研究方向为计量经济学、数理经济学、行为经济学、实验经济学等。

　　先后获中国人民大学应用数学学士（BSc.）、英国剑桥大学经济学硕士学位（Mphil.）、新加坡南洋理工大学经济学博士学位（PhD.）。