限购放开业内不催热市场 多米诺何时推到石家庄

  　　6月底，石家庄向北900公里外的呼和浩特楼市限购放开了。7月初，向南不到300公里的济南也放开了限购。近期，随着一部分城市陆续以各种方式取消限购，石家庄市场也开始躁动不安，实行了三年多的“限购令”是否要退出历史舞台，放开限购的多米诺骨牌，何时能“推到”石家庄?

　　 楼市限购松绑引发多米诺效应

　　虽然整个上半年宏观政策方面没有出台任何楼市调控加码的新政，但从市场反馈回来的信息看，2014年楼市面临下行的可能性增大已成共识。正是在这样的背景下，6月26日，呼和浩特发文取消限购，成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

　　有媒体报道称，呼和浩特限购放开之后，半个月内有多地组织考察队伍赴呼市“取经”，这从一个侧面也可以看出，不少地区对放开限购早已“心驰神往”。

　　事实上，从去年下半年一线城市楼市出现下降苗头开始，到今年全国两会期间，限购政策何时能够退出已经成为社会关注的焦点。

　　在今年的全国两会上，来自住建部的全国人大代表和政协委员成为记者“围追堵截”的对象。在经过几天的“围堵”之后，时任住建部部长姜伟新和副部长齐骥才透露出“分类调控”的只言片语，但并没有提及放开限购。

　　但是，这并没有阻碍一些心急城市的“擦边”尝试。比如福建和广东佛山，都曾试图调整或者放开限购政策，但最终因种种原因不了了之。

　　不过据同策咨询研究部总监张宏伟的统计，从限购政策调整而言，截至目前，据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出。

　　而呼和浩特直接发文放开限购政策，成为第一只倒下的多米诺骨牌，济南紧随其后。就在11日上午，南昌市房管局工作人员表示，从下周一(7月14日)起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续限购外其它区域全部放开限购。

　　 骨牌继续倒下，下一个放开限购的城市会是哪个?

　　 业内预计下半年30多个城市将放开限购

　　石家庄地产业内人士赵猛接受本报记者采访时表示，随着一些城市取消限购，促使越来越多二三线城市产生松绑“限购令”的冲动。事实上，今年以来已有至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。限购作为行政手段不可能长期存在，逐步退出也是大势所趋，也符合中央提出“分类调控”大思路，预计30多个城市的限购政策将可能在年内取消。

　　业内指出，已经放松限购的呼和浩特属于库存压力较大的城市，住宅去化周期都超过20个月，而济南的库存和去化周期只是处于二三线城市的中间水平，当前大概为15个月。“济南被住建部默许放开限购，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从过去几年房地产调控政策的经验来看，短期内“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”的政策仍然不会改变。也就意味着，在库存量偏大的城市或区域，楼市定向宽松的“刺激刚需”政策可以出台，比如普通住宅标准调整、首套房贷利率的定向放松、针对人才性的住房需求给予鼓励等定向宽松的政策则会有具体的操作空间。如果这个结论已经被认可，那么，即使中央层面不直接出台楼市“刺激刚需”政策，只要地方政府在“抑制投资购房需求，支持合理购房需求”范围内也是可以做出政策层面的“微调”的。

　　从限购政策调整的趋势来看，张宏伟预计，除了一线城市外，40个左右限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等上述存销比排名较前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除个别城市会以发文形式取消限购。

　　 石家庄限购放开可能性有多大

　　本地购房者及开发企业更为关注的是，石家庄限购放开的可能性有多大?记者也就此咨询了多名石家庄房产业内人士。

　　一位房地产开发企业营销经理对本报记者表示，从目前石家庄市场情况来看，实施限购政策以来，房价相对来说比较平稳，成交量也没有出现特别明显的下滑，应该说限购政策还是起到了一定的稳定市场的作用。但从另一个角度来看，石家庄市场投资需求一直不旺盛，因此限购对市场的调控作用并不是很大。

　　今年3月27日，石家庄市住房保障和房产管理局联合石家庄市房地产业协会共同举办房地产开发企业培训会。石市住房局相关负责人介绍，2011年至2013年，石市市区商品房和二手房成交量以每年一万套左右的速度增长，2013年成交额首次突破400亿，达到428亿元，其中：商品住房成交量每年近三万套，成交额达到320亿元。

　　由于市场需求两旺，石家庄商品住房供求比逐年缩小，由2011年的1.3：1下降为2013年的0.99：1，市场开始消化库存。据统计，截止 2013年底，石市市区商品住房累计可售面积为230万平方米，如按住建部关于“一个城市比较理想的商品住房存量应该是它月销售量的12—15倍”的说法，以2013年市区月均30万平方米计算，目前石市商品住房库存已处于供不应求的状态。

　　“如果从存销比方面来看，取消限购的城市一般都是库存压力较大的城市。石家庄存销比按照官方的数据处于正常的状态，没有库存压力，也没有过热的压力。”上述业内人士表示，基于土地市场联动和楼市成交量小幅下滑的现状，石家庄有调整限购、盘活市场的“需求”。

　　记者从一位接近房管部门的人士处了解到，目前石家庄市正积极为放开限购做前期调研及方案，目前还没有进一步的消息。

　　 放开限购不会“催热”市场

　　“石家庄跟风放开了限购，房价会不会一下子涨上去?”石家庄市民小李并不赞成石家庄放开限购，他担忧的是，放开限购会给市场带来明确的救市信号，房价可能应声而涨。

　　赵猛认为，取消限购的象征意义更大，这种“曲线救市”的动作，或能刺激房地产市场，但不可能逆转市场的供需状况，可能对部分被误伤的刚需有一定积极效果。

　　有业内指出，取消限购并不能立即催热楼市，因为在当前市场环境下，重新获得购房资格的高端改善和投资需求，原本就暂时不愿入市，仅仅对于被误伤的刚需有刺激作用。但从中长期来看，取消限购有利于楼市正常发展。