购买二手房遇近亲属“抢房” 律师：买卖不破租赁

　　河青“百人法律服务团”值班记者李媛：昨日（11月5日）上午，本报与石家庄市司法局、12348司法行政热线联合创立的“百人法律服务团”举行了第121期接听读者热线活动。

　　两个小时的时间里，河北厚正律师事务所孙为律师与河北庄铭律师事务所崔建清律师接听了20余名读者的咨询电话。

　　■ 咨询市民：朱先生

　　■ 咨询原声： 我租现在的房子四五年了，期间一直找房东想买，他不卖，后又说如果卖的话，会先给我。10月底，房东的弟弟找到我，说房子他买了并已办理了过户，要求我11月底前腾房。请问，房东的做法是否已经侵犯到我的权益？

　　事件

　　“说好的卖房会先考虑我呢”

　　2009年12月份，朱先生注册公司时，从房东手里租下了现在这处房子。

　　因为地理位置好，客户上门也方便，朱先生一直想把房子买下来。但他几次找到房东，对方都以不想卖为由，拒绝朱先生。

　　其间，朱先生和房东每年签订一次租赁合同，租期均为当年的1月1日至12月31日。签合同后，朱先生一次付清全年房租。

　　今年年初，朱先生再次和房东签合同时，又说起想买房的事，房东还是不卖，并口头答应如卖房会先考虑朱先生。

　　可10月底，一个自称房东弟弟的男子突然找到朱先生，称他已把房子买了下来，还拿出了房产本和自己的证件，要求朱先生11月底前腾清房子。“说好先卖给我的，怎么招呼都不打就卖给了别人？”朱先生找到房东，对方却称弟弟公司之前的所在地拆迁了，没办法才买走了自己的房子。

　　朱先生觉得自己的优先购买权受到了侵犯。并且，按照合同，这套房子年底才到租期，现在让自己搬走，他觉得不合理。

　　解答

　　房东可优先将房卖给近亲属

　　听完朱先生的叙述，河北厚正律师事务所孙为律师表示，根据法律规定，出租人出卖出租房屋，承租人在同等条件下，享有优先购买权。但须注意的是，承租人的优先购买权不是绝对的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　房东将朱先生租赁的房子卖给亲弟弟，属于出卖给近亲属，这其中有血亲关系产生的情感因素掺杂其中，不能混同于纯粹的出卖行为。所以，房东将房子卖给亲弟弟，朱先生便不能主张优先购买权。

　　提醒

　　“买卖不破租赁”

　　一些购房者买房时往往只查明卖房者的身份及产权，对房屋是否存在租赁情况疏于了解。有些购房者过户后发现房子存在出租情况，又认为“买了房子，就有权让租房者马上搬走。”

　　孙为律师表示，这种想法是错误的。《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这即所谓的“买卖不破租赁”原则。相关司法解释也明确规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

　　这就意味着，如果房屋租赁期限未满，购房者要么等租赁期限届满后才能使用该房屋，要么与承租人协商解除租赁关系，待承租人搬出房屋后才能入住。

　　■值班律师：河北庄铭律师事务所崔建清律师

　　专家指点

　　二手房交易您得多长个心眼

　　本期咨询活动中，很多读者又提到有关二手房交易的问题。

　　此前，“兴麟房产”中介跑路事件轰动全国，事件本身也折射出购房者法律意识及自我防范意识较差的现象。

　　崔志清律师表示，相对新房买卖，二手房交易流程其实更为复杂。看房确认、签订合同、权属登记等多个环节都涉及众多法律法规，稍有不慎就会给购房者或卖房者带来麻烦。

　 　购房前先摸清房子产权

　　买二手房前，购房者首先应查看房屋权属状况。

　　一是查验房产证的真伪；二是查验卖房人身份证明信息是否与档案中记载一致；三是查验房屋是否有共有人，如存在共有情况的，买受人应和全部共有人签订房屋买卖合同并办理过户手续；四是查验房屋是否存在司法查封、抵押等限制性信息；五是房屋若为经济适用房，则需要查看房产证的发证时间是否超过五年，超过五年方可上市交易。

　　然后，购房者还应详细了解房产有无遗留纠纷问题，去相关部门了解该房屋是否欠缴气、水、电、有线电视、采暖等费用，并核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封，以免中介或出卖人故意隐瞒房屋问题使得购房者利益受损。

　 　签合同随迁落户应明确

　　签订书面合同时，应当采用行政部门、行业组织制定的房地产经纪合同示范文本。

　　对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之。

　　合同的必备条款主要包括：合同主体、房屋地址、面积及附属设施、房屋价款、房屋交付期限、权利保证、交易方式、资金交割方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等，这些问题均应全面考虑并体现在买卖合同中。

　　二手房交易中，与户籍有关的纠纷不少，随房产的户籍迁移等亦需在合同中明确约定。

　 　房产过户延期会有风险

　　《物权法》规定，房屋买卖须经过法定登记机关登记，将房屋所有权变动情况记载在房屋登记簿上，方能发生物权效力。签订了房屋买卖合同而不到登记机关办理房屋所有权转移登记手续，房屋所有权得不到法律保障。签订房屋买卖合同后，买卖双方应共同到房地产交易管理部门提出申请，接受房管部门的审查。

　　在房屋产权继承、赠与或转让过程中，有些人往往为了眼前的一点利益而不及时办理房产过户手续，这其中暗藏风险。一旦出现房价上涨、毁约、拖沓过户等情况，都会给购房者带来一定的麻烦。

　　（原标题：承租人和房东亲弟弟谁更有优先购房权）