30年期50万元房贷每月少还130元 新政下怎样还贷更划算

    记者走访

    买房者购房成本降低

    “房贷利率降了，小伙伴们想好去哪儿买房了吗？”央行降息后，这成了不少人在朋友圈里热议的话题。

    根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降了0.4个百分点。

    那么，本次降息后购房者贷款可以省下多少钱？对此，中国工商银行河北省分行营业部个人贷款营销中心一位姓高的客户经理给记者算了一笔账，以50万元商业房贷，30年还清，银行房贷利率采用基准利率为例，同样采取等额本息还款的方式，按照降息前6.55%的基准利率，每月还款额为3176.80元，30年利息总额为643647.74元；如果按照降息后6.15%的基准利率，每月还款额为3046.14元，30年利息总额为596610.69元。两相比较，房贷族每月可少还款130.66元，总利息可以少还47037.05元。这样算下来，省下的钱够买一辆“入门级”轿车了。

    业内人士分析认为，降息其实是对房地产行业的刺激，尤其是贷款利率下调，对资金短缺的开发商来说更是一个利好消息，这意味着房地产开发商从银行得到的贷款利率更低，融资成本也随之降低。“这将给楼市带来利好，降息还相当于在原来的房贷利率基础上打折，减少了购房成本，无疑也会吸引更多的刚需人群来贷款买房。”

    房贷攻略

     攻略一：选择最优惠的贷款银行

    买房子，办银行按揭贷款，可你是否知道这里面还有很多学问，有时稍微不注意，房贷利息就会有十几万，甚至几十万的差距。

    房贷优惠与否一般关系着每月还款的金额，房贷折扣大，省下的钱也是一笔不小的数目。因此，购房者在选择贷款银行的时候，一定要货比三家，选择一家贷款优惠力度较大的银行，这样每月就能省下一笔开支。特别是对于一些积蓄较少的刚需族来说，房贷优惠显得更加重要。

    近日，记者走访我市部分银行发现，目前各银行所执行的房贷利率政策差异很大。“在符合条件的情况下，我们银行的房贷最低可执行基准利率。”在裕华路上的一家工商银行营业网点，营业人员介绍说。而在其附近的一家民营银行，营业人员则表示，目前该行执行的房贷利率为上浮1.1倍。

    另外，业内人士提醒贷款者，在去银行办理购房贷款申请以前，最好先查询一下自己的个人银行信用记录。因为，不良征信记录对贷款申请人可能产生以下三种影响：一是降低借款人的贷款成数；二是使借款人的贷款利率上浮；三是不良征信记录较严重的，银行将不受理贷款。据了解，我市居民携带本人身份证原件及复印件，到中国人民银行石家庄中心支行综合服务大厅，即可查询本人信用报告；或者登录“中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台”的官方网站，进行注册查询。

     攻略二：等额本金还款更划算吗

    目前，房贷常见的还款方式主要有等额本息还款和等额本金还款两种方式。

    据银行专业人士介绍，等额本金还款法是在还款期内把贷款本金总额按还款期等分，月还款额为每月偿还同等数额的本金和剩余贷款（当月贷款本金）在该月所产生的利息之和。而等额本息还款法则是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款本息。两种还款方式的区别在于，等额本金还款法，每月偿还的本金相同，利息则逐月递减，月还款总数也逐月递减，但贷款初期月还款额高于等额本息还款金额；等额本息还款法，每月的还款总数都相同，但还款金额中本金逐月递增，利息逐月递减。

    购房者通过两种还款方式，最终所还利息是否相同呢？记者为房贷族进行了测算，同样以50万元商业房贷，30年还清，银行房贷利率采用基准利率为例，在新的贷款利率政策下，若选等额本息还款法，30年共需支付利息643647.74万元，而选等额本金还款法，30年共需支付利息492614.58元，比等额本息还款法可少支付利息151033.16元。

    那么，与等额本息还款相比，等额本金还款方式就一定更划算吗？对此，一些银行分析人士却给出了否定的答案。他们认为，尽管从资金的绝对值来看，等额本金还款法更省利息，但这也不能说明它一定就比等额本息还款法好。

    在我市谈固西街上的一家房产中介机构门店，一位工作人员表示，若用商业贷款40万元，期限为20年，按央行最新的贷款基准利率计算，用等额本金方法还款，首期还款额约为3717元，从第8年开始，每月还款额才低于3000元。若用等额本息法还款，每月的还款金额都为2900元。

    “而且，如果将人民币的通胀率再折算进去，两种还款方式到底谁更划算就更不一定了。一个最简单的例子就是，我们现在的1000元与十年前的1000元所代表的意义一定是不同的。”一位银行个贷工作人员说。

    银行人士分析表示，其实，与其说两种还款方式好不好，不如说适合不适合，适合自己的还款方法才是最好的。“这两种还款法的主要适用人群不同。”中国银行一名信贷员介绍说，等额本金还款法，前几年还款压力大，但越到后期还款压力越小，适合那些工作处于高峰期、年龄偏大的贷款人。等额本息还款法则适合那些工作处于上升期，且经济条件不允许前期投入过大的贷款人。

    此外，银行人士还提醒，除了考虑收入、年龄等因素外，是否有提前还款打算也是一个参考因素。若打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

     攻略三：有钱该不该提前还款

    如果选择按揭买房，购房者将需要为此支付高额的利息，二三十年期间，支付的利息总额甚至可以再买一套房子，这是大部分人考虑提前还房贷的初衷。可是，提前还房贷到底是否划算呢？这也是困扰许多房贷族的一个大问题。

    对此，业内人士分析表示，一般三种情况下不建议提前还贷。一是如果你正享受着公积金贷款或7折利率，那么不必急于还款。因为目前7折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，即使是把这些钱存入银行，收益也要比提前还贷合适。如果提前还贷后再贷款购房，你就绝对不可能借到这么便宜的钱了。二是如果你选择的是商业贷款和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商业贷款。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以，贷款利率比商业贷款低不少。三是做生意的买卖人，手里需要更多的流动资金，如果投资回报率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

    两类人可以选择提前还款。一种是目前还处于还款初期和执行上浮利率的贷款人可以考虑提前还房贷。还贷初期的朋友，在贷款的前几年，本金基数大，利息相应也高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。还有一种，就是执行上浮利率的贷款人，由于执行上浮利率已经较高，所以如果此类贷款人有能力一次还清贷款，相对会比较划算。