支持购房政策周期到来 全国仅北上广深限购孤岛

　　 （原标题：“津16条”落地）

　　央行、银监会放松限贷之后，天津本地的房地产政策调整落地。10月17日晚间，天津市六部门联合发文，进一步促进房地产市场平稳健康发展。除落实放松限购、限贷等“常规动作”外，“津16条”的新意还体现在取消购房“限外令”和取消90/70限制上。

　　 新政落实

　　10月17日晚间，天津市国土房管局、市建委、市规划局、市财政局、市金融局、市公积金中心六个部门联合发文，按照国家对房地产市场进行分类调控的要求，结合天津市实际情况，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

　　仔细分析文件中“10大条16小条”规定，既有房地产交易不再查询房产记录、取消外地人购房的纳税证明限制、首套房贷款利率下限为基准利率0.7倍和首套房认定“认贷不认房”的“普遍性措施”，也有诸多颇具“新意”的措施。

　　业内人士对新金融记者表示，其中较为引人关注的主要有三点，一是取消对境外机构、境外个人和港澳台地区居民、华侨在我市购房的有关限制性规定；二是对个人购买普通住房（住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米及以下），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1.5%征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房（同上），且该住房属于家庭唯一住房的，按照成交价格的1%征收契税。自2014年10月30日起执行；三是取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定。

　　“可能很多人已淡忘，‘限外令’和90/70限制这两个行政命令，是2006年出台的重要政策，天津此次落地政策取消了这两项限制，动作确实不小。”分析人士杨红旭表示。

　　 政策逻辑

　　此次落地政策公布之前，天津公积金层面支持合理性购房的政策已经实施。10月11日，天津公积金中心推出全新的住房公积金网上业务系统和十项惠民政策，其中最关键的一点，商贷和公积金组合贷款提前还款时，可以自主选择偿还住房公积金贷款部分还是银行个人住房贷款部分的金额，不再要求同比例偿还，一定程度上减轻了购房人的负担。早在今年4月份的滨海房交会新闻发布会上，就宣布滨海新区将实施差别化限购政策，不过此后并无具体落实的进一步动作。

　　在6月以来多地宣布限购放松之后，天津也被传在限购放松层面“只做不说”。直到各地政策调整不断落地，目前仅有北上广深四个一线城市坚持限购，且央行、证监会“十一”前夕放松限贷之后，天津的调整政策终于在“十一”假期之后的第二周正式落地。

　　2010年开始，以提高二套房贷首付和实行限购为代表的调控收紧周期以来，天津在各项落地政策方面始终紧跟中央精神，甚至不少政策的执行要严于全国性政策。经历了4年的轮回之后，支持购房的政策放松周期来临。

　　 成交现状

　　政策层面的变化，正从预期层面对市场上的新房和二手房成交量产生影响。“十一”假期过后首周，10月8日至10月12日期间天津商品住宅日均成交179套，环比增加95.87%。日均成交面积为19102.68平方米，环比增加89.61%。在成交价格方面，上周天津商品住宅均价为10286元/平方米，环比下降6.78%。二手房方面，当周共成交1016套，日均成交254套，环比上涨0.4%；成交面积8.7万平方米，日均成交2.2万平方米，环比下降0.5%；成交均价9084元/平方米，环比上涨0.2%。

　　在政策的支持下，改善型需求入市成为改变市场的力量。天津链家万卉路B组店经理姚健表示，10月成交量相比9月同期增加20%，改善客户一买一卖的情况开始增多，可以占至二手房市场客户群体的一半。央行首套贷款政策放宽后，刚需客户大部分陷入观望，都在等到地方政策的落地。如今天津本地房地产政策的发布，将对当前的观望情况产生明显影响。

　　值得一提的是，当前天津的信贷政策并没有出现明显放松。根据融360的统计，当前天津首套房贷仅有天津银行和中德银行给出9折优惠，其他诸如建设银行、招商银行等均实行基准利率。二套房贷利率最低也为基准利率的1.1倍。虽然天津落地政策要求银行给出最低7折利率，不过作为商业主体的各银行分行最终能给出多大的利率优惠依然是未知数。

　　在限购已经基本放开的9月，天津楼市并未迎来逆转。数据显示，2014年9月，天津商品住宅供应面积193万平方米，环比上涨65%，成交面积却只有74万平方米，环比下跌5%，同比下跌31%，供需比达到2.6。“金九”成色不足的情况下，这轮救市意味更浓的落地政策，能对市场产生多大的推动作用，还要拭目以待。