2014博鳌地产论坛：政府别再折腾 让楼市回归市场

　　眼下中国楼市的下行go2map，究竟是政策导致的，还是市场内在规律的结果？中国楼市还有没有机会，还有多少机会翻盘？

　　在刚刚结束的2014博鳌房地产论坛上，无论是讨论限购松绑、楼市拐点、房价泡沫，还是激辩京津冀一体化利好，充满忧虑的经济学家和信心满满的房企大佬们都试图回答这个问题，但最终大家的共识却是：只要调控别再打扰楼市，让楼市真正恢复市场机能，中国楼市就能健康发展。

　　 楼市下行系回归正常：这是一件好事

　　2014博鳌房地产论坛的主题为“下行通道中的房地产”，事实上，“下行”已然成为各路参会嘉宾对于目下房地产现状的普遍共识。对处于下行通道中的房地产市场，不乏担忧的声音，但是更多的确实对楼市下行的理性看待。

　　北京大学、中国社科院经济学教授樊纲在接受搜狐焦点采访时直言：房地产泡沫压了这么多年，今年终于看到了破裂的希望，这是一件好事。“过热的时候，大家赚钱都比较容易，可以说‘躺着也能挣钱’，阿猫阿狗都能挣钱。”樊纲认为chinaren，过去十多年楼市处在亢奋、过热之中，拿块地就能赚钱，太不正常了。现在，到了回归正常的时候了。

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗对于所谓的“下行”，也认为不见得是件坏事。“成熟的市场都是有上有下的，中国楼市在以往的十几年内一直保持上行的趋势。今天，这种趋势看起来是不在了，但也不见得就是掉头向下。”陈启宗认为，包括政府在内，恐怕都不希望中国楼市出现下行，“平行最好”。

　　中国农业银行首席经济学家向松祚也在接受搜狐焦点采访时表示，现在的楼市可以说是正在“回归正常”。

　　 首套房贷收紧 是中国楼市最大风险

　　“去年下半年的市场一片大好，一线城市还在出现日光盘，到了今年却突然变天” 在2014博鳌房地产论坛上，瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光接受搜狐焦点采访时表示，“货币政策是根源”。

　　在沈建光看来，年初制定的积极的财政政策和中性的货币政策，到目前有些“紧”go2map，尤其是货币政策比较紧张，这导致了房地产出现了全国性的“银根紧缩”。“有些人等上三到五个月，都拿不到贷款。”沈建光认为，从目前来看， “首套房贷的收紧，才是下半年中国楼市的最大风险。”

　　向松祚则透露，“目前三四线城市已经停贷，二线城市大体停贷，一线城市还有一点。”而在贷款审批上，其严格程度更是令人惊讶，“以往地方的审批权已经全部上收到了总行。”向松祚直言，现在的楼市已经“产能过剩”，因此而导致的呆账坏账，是目下银行最为警惕的风险压力。

　　当初的限购挤掉了投资性需求，如今的限贷又让刚需“受伤”，谁知道因为限贷而缩回去的刚性需求究竟有多少，北京大学、中国社科院经济学教授樊纲在论坛上大声追问：市场还有多少翻盘的机会？

　　而任志强则颇为犀利地讥讽银行为“高老头”。他指出，“差别化利率政策和限购、限贷在同一个文件里，为什么只执行限购、限贷，却没有执行差别化利率政策？”他直言不讳，“不执行差别化利率www.focus.cn，这最坑老百姓。”

　　 库存增加产能过剩 只要降房价就能化解？

　　房贷收紧是楼市面临的现实威胁，沈建光认为，供大于求才是楼市面临的根本威胁，而房企大佬们则对住房需求和去库存充满信心。

　　一贯喜欢用数字说话的任志强又拿出了一串数字：中国要实现70%的城镇化率，需要把三四亿人装进去，但是现在只有这么几个千万级城市，肯定是不能满足需求的，再过几年，500万人口城市升级到1000万，你们说会有多少需求？”

　　不过，对于三四线楼市，樊纲比较忧虑。“一些内陆的边缘城市，也在搞很多的房地产，形成了鬼城，但那些地方的人口还在净流出，长远来看，人口也不会有流入。这些暴露出来的三四线楼市供求关系失衡，是比较严重的。”

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也认为，“像无锡、常州这样的城市，企业外迁，人口多年没有净流入，这样的楼市势必要毙掉很多开发商。”能够大规模吸引人口的，只有中心城市。

　　对于三四线城市的过剩危机图行天下，房企大佬们并不赞同。莱蒙国际集团执行董事兼首席执行官陈风杨现身说法，“在三四线城市，主要降价到位就会出货。”

　　路劲集团董事局主席单伟豹也表示，“尽管都说三四线楼市快死掉了，但我们发现，只要降价到位，就一定卖得出去。”他认为，“除了一线城市，其他城市的房价普通人是买得起的。这样的市场，并没有什么泡沫。”

　　不过，房地产企业的优胜劣汰大幕，已经开始。花样年控股集团主席兼首席执行官潘军对搜狐焦点感叹，“在我们身边，总有人在割肉离场。”从8万家开发商到现在的3万家，潘军认为还远远不够，“最后可能只需要1万家。”

　　 调控与房价 政府面临两难选择

　　房地产市场的下行显然不是各方所能接受的。沈建光认为，下半年经济能否企稳，还是要看房地产，7.5%的经济增速是政府力保的，因此会出现一些积极的政策变化，但这种刺激，前提是符合改革的大势的，是改革加刺激。

　　对于当前的取消限购潮www.focus.cn，沈建光认为，一边是颇受指责的限购政策，一边是蠢蠢欲动的房价，地方政府也面临着两难的选择。“一方面，房地产的低迷，政府已经不能坐视不理；另一方面，政府也不希望救市太猛，重回2008年、2009年房价暴涨的老路。”在他看来，房地产不能调整得太快，但其对经济的拖累促使必须做出微调。

　　在陈启宗看来，中国楼市的快速增长期已经就此结束，但调控手段未必会退出的一干二净。“一方面，楼市供应和库存这么大，再加上调控的问题，两个因素加在一起，将中国楼市带到了一个终点。”陈启宗直言，但未来的楼市别想得太简单，“需要的时候，限购还会回来。”

　　对此，任志强再次抛出了他掷地有声的观点，“我们不管限不限购，我们希望市场能够恢复原有的机能。”在任志强看来，最需要改革的不是楼市，而是政府。“政府不改革，权力不约束，老是瞎胡闹，楼市怎么能好得了？”

　　 户改+京津冀一体化 河北楼市迎来机遇？

　　在房地产下行的背景下sjz.focus.cn，经济学家和房企大佬们不约而同的谈到了京津冀一体。沈建光认为，户籍制度改革叠加京津冀一体化，“地域壁垒”被取消，势必会推动“河北房地产的健康发展”。

　　首创集团董事长、首创置业董事长刘晓光刘晓光也认为，产业和人口的转移和疏解，势必带来在京津周边新的人口的聚集，也会产生新的市场，对于河北楼市是一大利好。刘晓光表示，北京竞争太激烈，首创置业会考虑进驻石家庄。

　　不过对于京津冀一体化并非全是看好之声。任志强就表示，京津冀一体化，“领导倒是想，可那是不可能的事。把‘上半身’搁在北京，‘下半身’放在天津河北，能行吗？你看大阪的地铁修得多好，地下八层的商场，可日本人还是往东京跑，还是因为东京的收入高。”

　　陈启宗也不看好京津冀一体化发展的河北楼市，他对搜狐焦点半开玩笑的表示，“你能告诉我，河北哪个城市的经济活力是可以令人满意的。如果有，请你告诉我，我一定会去看一看。”言下之意，欠发达、故事颇多的河北楼市，似乎距离恒隆地产的案头计划，还有很长一段路要走。

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平则认为，对于保定、沧州这样处于中心城市周边的城市肯定要死掉，京津冀一体化并不能为它们带来新机遇。