宏观经济学家的微观观察：在沉闷的大势中寻找转变的线索

　　“博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会”于7月18日至21日在海南三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重召开。因为本届年会恰逢论坛十五周年，来自国内外近千人政、经、学、业界领袖和精英将再次汇聚海南，凝聚共识，为中国房地产持续健康发展寻找新动力。

　　博鳌·21世纪房地产论坛的会场外，走廊里相遇的经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟和花样年控股集团董事会主席潘军亲切地握手交谈。

　　相比总是唱反调的原华远集团董事长任志强，钟伟和潘军之间有更多的认同感。“他们总以为我是从他们那抢客户，等他们都反应过来，大资本都跟我抢，我就没机会了。”潘军说。在开发商群体中，潘军的转型尝试是最彻底的。彩生活物业分拆上市，代表着轻资产的尝试。而在钟伟看来，不断做加法的万达模式和万科模式都不能代表开发商的未来。

　　研究宏观经济的钟伟，更加关注微观事件的变化。房价已经不再是房地产行业的主要矛盾，人们对政策变化、制度建设的关注力开始降低。“现在谈这些，没人感兴趣。”钟伟说。

　　有关于房产投资，钟伟的判断是，房产正逐渐淡出高资产净值人群的配置。

　　买房不是好选择？

　　宏观经济数据如何给个人投资者以启示？钟伟的答案是，绝大多数普通人很难从数据中找到蛛丝马迹。一方面，他认为，没有理由对宏观经济、对房地产再悲观。中国房地产行业在2015年到2020年将保持平静的增长，这和中国经济的走势几乎相同。“我们没有必要对2015年经济增长过于悲观，不要对统计局的数据有所怀疑，保7没有问题，未来6年中国经济增长的中枢不是6.0到6.5，而是在7左右。”钟伟说。对房地产业最悲观的时点已经过去，行业已经触底回升。

　　但不悲观的同时，对于个人投资者来说，房地产作为带来超额回报的行业的年代已经过去了。钟伟的最新判断是，房产将逐渐淡出高资产净值人群的配置。

　　在北京等一线城市，高档住宅在进入2015年后拥有独立行情。统计显示，今年上半年，北京10万+的豪宅成交金额总计89.39亿元，是去年同期的3.85倍。以6月为例，单价6万元以上的高端住宅签约已达到282套，总价2000万以上的豪宅签约量也创造新的历史纪录达到135套。但在钟伟看来，豪宅的热销是一时的现象，难以作为趋势来判断。能购买2000万豪宅的群体，已经脱离了高资产净值人士的范畴，被钟伟称之为巨富阶层。“巨富阶层就是在经济危机时候也会出手买房。”钟伟说。如果从投资的角度看买房，信托、股市，甚至是互联网理财产品都比房子更有吸引力。

　　未来在哪里？

　　钟伟承认，他并不事无巨细地了解房地产每一个环节，也不需要了解。学者希望找到的是未来的方向，以及从未来看现在开发商们更应该做的事。

　　钟伟认为，开发商做加法的模式几乎已经走到了尽头。在全国众多的一、二、三、四线城市当中，真正有地产投资价值的市场非常少。有投资价值的城市至少具备两个条件，常住人口600万以上，商品房销售均价高于1万块钱。如果不符合这两个条件的城市，不应该再大批建房子，做增量，而是要对存量的房产做优化配置。

　　开发商需要从注重开发转型为注重管理运营。早前，大多数开发商卖了房子交房以后就万事大吉。现在看来，失去了最宝贵的资源。以人为核心的产品导向、服务导向在慢慢转变中。

　　其次，是从追求加杠杆转型为泛金融化。起初，房地产企业靠不断的增加杠杆，表现为不断的借债，进行扩张发展。但在行业不景气的阶段，通过大举借债来实现发展的效应逐渐减弱，甚至沦为银行的打工者。泛金融化的根本在于在金融资源和地产资源做区间服务。开发商的优势在于资源整合能力。将有越来越多的开发商进行众筹，和险资进行股权合作。

　　再次，开发商的转型要从重资产拼规模到轻资产多业态。以前评价房企的标准是年产值和销售面积，未来应该更注重市值。公司值多少钱，能否吸引投资者。重资产不但限制了企业的发展，也限制了资本市场的想象空间。被大佬们瞧不起的物业公司和中介行业恰恰是投资者们喜欢的，拥有更高的市盈率。

　　相比买地、卖房，开发商应该更加注重向客群推送服务。未来，卖服务比卖房子更有前途。

　　钟伟判断，接下来下一个时代是以互联网为基础的数字地球时代，智慧地球、智慧城市、智慧社区、智慧家庭。住宅的提供者不应还停留在工业化时代的思维。智能建筑和绿色建筑十分必要。

　　开发商可以关注的加法是，用手中的资金去盘活政府手中的闲置资源。这些政府的优质资源可能是市政基础设施、可能存在于旅游、养老、教育行业中，甚至包括政府公共建筑的停车位等等。房地产企业可以把政府已有的存量资源予以优化配置，以此来获得更多的收入也是有可能的。(21世纪经济报道 记者 荆宝洁 编辑 袁一泓 骆轶琪)