荣盛发展抛57亿定增深耕“京津冀” 遭市场冷遇

　　公司四个募投项目的发展前景，还要看河北省在京津冀一体化中充当的角色以及对当地的房地产市场促进作用有多大。

　　继2013年定增未果后，荣盛发展于2月7日再次抛出定增申请。

　　但这一次，荣盛发展的战略思路有所调整。与2013年8月提出的45亿定增用于唐山、蚌埠、徐州、南京多点布局不同，此次定增的四个项目均位于京津冀一带，区域性更加明确。

　　尽管如此，二级市场投资者对此还是选择了用脚投票，2月9日复牌当日，公司股价几近跌停。截至2月13日收盘，公司股价报于15.40元，较停牌前下跌5.5%。

　　事实上，受累于行业不景气，在融资的背后是公司销售的低预期和不断积聚的资金压力。

　　而对于公司这四个募投项目的发展前景，接受理财周报记者采访的市场人士纷纷表示难言乐观，“因为更多的取决因素在于河北省在京津冀一体化中充当的角色以及对当地的房地产市场促进作用有多大。”

　　 定增遭市场冷遇

　　2月7日，停牌一个月的荣盛发展发布增发预案，公司拟以不低于13.58元/股的价格，向包括公司控股股东荣盛控股在内的不超过十家特定对象发行股票不超过4.20亿股，募集资金不超过57亿元，用于投资四个房地产项目以及偿还银行贷款。

　　公告显示，计划投资的四个房地产项目分别为廊坊花语城、廊坊白鹭岛、沧州锦绣观邸和南京文承熙苑，分别拟投入募集资金33亿元、8亿元、3.5亿元和4.5亿元。

　　荣盛发展2月9日复牌当日，股价跌幅9.82%，几近跌停。随后2月10日-2月12日股价依旧低迷，2月13日上涨5.99%，截至收盘报收15.40元，较停牌前仍下跌5.5%。

　　去年三季报中，荣盛发展预计2014年全年实现净利润29.06亿元-37.78亿元，将实现0-30%的增长。据第三方数据机构统计，荣盛发展2014年实现销售面积468万平米，销售金额283亿，分别同比增长7%和5%，其中销售金额排名全国第21位，再创新高。

　　在业绩预增长、定增等利好的推动下，荣盛发展股价不涨反跌，有点出乎意料。“因为在公司停牌期间，整个地产板块不景气，公司有补跌的成分。”华北某券商分析师李品乐（化名）对理财周报记者分析，目前房地产行业市场低迷，尤其是公司在三四线城市存在去化压力较大。

　　正如上述分析师所言，荣盛发展在2014年上半年的销售低于预期再次印证了公司库存压力不容小觑。2014年半年报显示，荣盛发展在报告期签订商品房销售合同150.88万平方米，合同金额104.69亿元，分别较2013年年同期下降15.33%和增长1.15%。销售回款113.14亿元，回款量仅占全年计划销售的1/3。

　　“对于销售不及预期，公司也表示如今销售压力是有的，去库存是核心要务之一。”华东地区一位长期跟踪荣盛发展的房地产行业券商分析师苏培（化名）对理财周报记者透露。

　　事实上，荣盛发展也意识到库存的压力，故而在扩张方面有所放慢脚步。2014年，荣盛发展共新增建筑252万平米，同比下降55.8%。对此，中信建投证券房地产行业分析师苏雪晶在其研究报告中分析称，这是公司基于当前土地市场环境下的主动收缩。

　　既然目前国内三四线房地产行业面临去化压力，为什么还要投资49亿元加码三四线房地产业务？

　　对此，理财周报记者致电荣盛发展证券事务部咨询相关问题，接听电话的工作人员并未予置评，仅表示，“一切以公司公告为准。”

　　“市场大环境不好，不代表着不盈利，只是现在的利润空间没有之前大了而已。”苏培表示。

　　 深耕京津冀一体化

　　值得注意的是，此次定增一大亮点在于，“为保障公司未来稳定发展，荣盛发展拿地趋于谨慎，但2014年以来加大了京津冀区域的布局。”苏培反复对理财周报记者强调。

　　苏培介绍，从此次募投项目所处区域来看，四个项目均位于京津冀和长三角区域，地处大城市连接带的中等城市，符合公司一贯的布局战略，尤其是廊坊花语城、廊坊白鹭岛以及沧州锦绣观邸等三个项目，合计建筑面积342万平方米，体量较大，既有利于公司深耕环北京区域市场，又可以抢占市场份额。

　　从募集资金使用上看，前三个处于京津冀区域的项目合计吸收募集资金44.5亿元，占四个项目拟投资募集资金总额的90.81%。

　　但随着房地产行业的不景气，荣盛发展从2012年、2013年前后试图转型做商业、旅游地产等多点开花，一直不被市场看好。

　　“从以往布局来看，荣盛发展布局城市多且分散，其中包括沈阳、徐州、蚌埠、长沙在内的9省20多个城市，这些城市良莠不齐，有些城市销售得好一些，但是有些城市即使降价也卖不动。”苏培分析，这也导致公司经营成本加大，毛利率下滑也就更不用说了。

　　同花顺数据显示，荣盛发展近三年销售毛利率已经由2012年的36.4%降至2014年3季度的32.7%。与此同时，其资产负债率也在不断上升，由2012年的76.56%到2014年3季度的80.19%。短期借款也在激增，由2014年1季度的42亿增加到三季度的65亿元。

　　“如果公司想得到行业的认可还是要回归自己优势区域才行。”苏培对理财周报记者表示。

　　在2013年，荣盛发展曾推出45亿元定增，但最终夭折。2013年8月20日，荣盛发展公布拟定增45亿元投向唐山丹瑰苑、蚌埠锦绣香堤、徐州香榭兰庭、南京莉湖春晓四个项目。

　　但由于定增方案公告后，二级市场股价走势较为低迷，出现定增价倒挂的情况，迫于未来较大的销售压力，最终向证监会撤回定增申请。

　　“实际上，当时定增流产主要是因为定增项目比较杂乱，也比较分散。比如长三角、中部地区各个区域都有。还有公司项目本身有问题，国土部没通过。”苏培表示，而此次公司推出的四个项目主要集中在京津冀地区，而不像前次那样分散全国各地。

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