新掌门面临“去化”考验：华远地产152亿存货压顶

　　任志强在外界的关注下挥一挥衣袖潇洒退休，对于华远地产新任掌门人孙秋艳而言，面临的考验之一，则是三季度末接近152亿的存货“堰塞湖”。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现，2009年以来，只有2010年“新国十条”和2011年“新国八条”房地产调控政策出台后，当年华远地产前三季度经营活动产生的现金流量净额分别约-5.33亿元和-2.66亿元，其他年份均为正值，但2014年前三季度，华远地产该数据约为-27.68亿元，同比减少近1905%。

　　“公司今年前三季度销售业绩确实不好，有三个原因：一是市场比去年差了很多；二是有些项目开发进度影响了开盘的时间，进而对销售业绩有一点影响；三是在北京有很多保障房原本计划会很快开盘，但因为有很多审批环节，也耽误了一些时间。最后一个季度会改善一些。”华远地产相关负责人在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，预计2014年销售签约额不会少于去年，销售签约面积应该也与去年差不多。

　　 前三季销售签约额同比跌21%

　　10月底，华远地产发布了2014年第三季度经营情况简报，这是其2009年以来首份第三季度经营情况简报。

　　上述简报显示，2014年前三季度华远地产营业收入近43亿元，同比增长几乎翻番，但归属于上市公司股东的净利润为2.89亿元，同比跌7.54%。

　　据公开数据统计，今年前三季度，135家A股上市房企共实现归属于上市公司股东的净利润近432亿元，同比下跌3.21%；这是2008年以来，上市房企整体盈利首次出现负增长。

　　业内人士向 《每日经济新闻》记者表示，上述情况既受到销售不景气的影响，也有降价以求走量的影响。数据显示，11月百城住宅均价环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，同比下跌1.57%。

　　对销售不景气体现最为明显的指标就是销售签约额。2014年前三季度，华远地产开复工面积和竣工面积分别约205万和32.4万平方米，同比增长分别达29%和72%；然而完成销售签约额为29.5亿元，同比减少21%。

　　无独有偶，前三季度营收增长超60%的世茂股份，合同签约金额仅同比增长13%，截至9月末实现全年销售目标的72%；而去年同期合同签约额同比增长44%，并已提前实现全年销售目标。

　　此外，有公开报道显示，今年前三季度，超过20家品牌房企中，销售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重点房企已完成或接近完成年度销售任务。

　　 存货集中于在建工程和土地储备

　　销售完成率低直接导致存货高企。据《每日经济新闻》记者统计，2009年到2014年，华远地产第三季度末的存货余额分别约为24.54亿元、43.5亿元、67.17亿元、76.88亿元、111.89亿元和151.83亿元，上涨势头强劲。

　　盛富资本总裁黄立冲等业内资深人士表示，行业内计算上市房企存货消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存货余额，除以去年的平均月销售额（即销售签约额），计算结果具有比较好的参考意义，而用今年前三季度月预收账款或营业成本做除数时效性更强。

　　《每日经济新闻》记者发现，华远地产去年完成销售签约额56.1亿元，月销售签约额为4.675亿元。若以此为分母，以华远地产2014年第三季度末151.83的存货余额为分子，存货消化周期是32.48个月。

　　华远地产今年前三季度预收账款下滑较大，月均为3.56亿元；营业成本约33.74亿元，同比跌逾70%，月均3.75亿元。若以预收账款和营业成本为除数，存货消化周期则更长，分别约42.65个月和40.49个月。

　　相关调研机构表示，今年第三季度，部分房企库存积压严重，存货消化周期大幅跃升。若按照上述方法计算 （2014年第三季度末存货余额/2013销售签约额*12），万科、保利地产、招商地产和金地集团消化库存所需时间分别约为24.66个月、26.34个月、26.21个月和22.97个月。

　　华远地产并没有在第三季报中对存货进行解释，但2014年半年报显示，华远地产存货余额约为144.56亿元，其中开发成本和开发产品分别约134.98亿元和9.58亿元。

　　“存货增加对于地产公司来说是一件很好的事情，说明公司规模在扩大，最重要的是存货的质量；公司存货中开发产品即现房余额很少，开发成本包括在建工程和土地储备等。”上述华远地产相关负责人称。

　　半年报显示，华远地产开发成本项下共有14个项目，分布在北京、长沙和西安；其中，北京新通源远项目、长沙地韵项目和长沙人韵项目期末余额共计5.6亿元，没有开工时间和预计竣工时间表。上述业内资深人士表示这几个项目应该是土地储备。

　　在长沙，华远地产共有三个项目，其中长沙华远·华中心项目期末余额达21.18亿元，预计总投资额94.38亿元，虽然早在2011年5月就已开工，但预计2018年才能竣工。

　　上述相关负责人表示：“长沙的项目原本是老旧城区，公司将其分成南北两区，北区由橘韵公司开发，2000多户居民拆迁基本完毕；南区由人韵和地韵公司开发，因规划尚未完成，所以还没有拆迁，但到底是住宅、商场还是写字楼等情况还没有最终确定。”

　　华远地产的开发产品即现房，一共10个项目，期末金额共计在10亿元以下。

　　上海房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者：“从去库存的角度看，现房多自然是优势，是能快速转为现金流的资产；土地储备到现房，中间涉及太多不确定性，也易耗费资金；在市场降温的事后，高库存挤占了大量资金。”

　　上述相关负责人并没有透露，华远地产第三季度末存货中的开发成本到底有多少是保障房，有多少是土地储备。

　　 银行借款同比增近150%

　　在存货大幅走高、项目竣工时间延长的情况下，预收账款往往是房企保证资金链稳定的重要手段之一。

　　但据Wind统计，135家申万A股上市房企第三季度末预收账款总体增速也在下降，预示未来收入增速还将处于较低水平。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，从2009年到2014年，华远地产第三季度末预收账款分别约为9.64亿元、19.72亿元、27.38亿元、34.24亿元、44.4亿元和32.02亿元。

　　“预收账款下滑，是因为今年前三季度，销售签约额跟不上结转营业收入。但第四季度销售完成以后，应该会有一点改善。相比前三个季度，第四季度签约额和回款都会有一个较大增加。”上述相关负责人称。

　　在预收账款大幅下滑的情况下，截至今年第三季度末，华远地产短期借款和长期借款共计49.7亿元，同比增幅近150%；去年同期为19.89亿元，且全部为长期借款。

　　上述相关负责人表示：“短期借款和长期借款同比增长150%是阶段性的，四季度短期借款会降下来，债务结构会改善。”

　　据广州房价测评中心统计，A股139家上市房企筹资活动产生的现金流净额高达1812亿元，环比增长23%。业内普遍认为，融资连续三个季度成为房地产行业现金流入的主要来源，表明企业正常资金运营依然离不开举债。

　　2014年1~9月，华远地产销售商品、提供劳务提供的现金约为29.11亿元，取得借款收到的现金近56.99亿元，两者之比为0.51。数据显示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企销售商品和提供劳务收到的现金与融资流入的现金之比为0.87，这是2010年中以来该指标首次低于1，表明融资继续为行业主要资金来源，凸显了融资对房企现金运营的极端重要性。

　　2014年9月末，华远地产货币现金、短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款分别约为20.81亿元、16.11亿元、12.83亿元和33.58亿元，现金短债比为0.72，长短债比为1.16。

　　今年第三季度末，A股139家上市房企短债较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89；长短债比为1.68，环比提高5%。其中，大房企改善最为明显，长短债比环比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

　　但公开数据表示，部分企业短债比偏低，泰禾集团和嘉凯城的现金短债比都低至0.17，其次为滨江集团0.26，阳光城0.29，均在0.3以下，业内人士直言相关企业资金运营压力极大。

　　接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，虽然央行降息以及各地放开限购，但随着美联储的QE已结束，国内外融资环境较为严峻，流动性有趋向萎缩节制的可能；包括华远地产在内的中小房企由于融资相对不畅和面临较大的短债偿付，未来一段时间资金链将继续承压。

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