政府管回迁补证将退市 解读石家庄土地市场大革命
编者按： 1月6日，石家庄市人民政府正式公布了《关于进一步规范土地市场秩序的意见》。纵观全文，其措辞之严，力度之大，覆盖之广，将对未来五年的石家庄土地市场和石家庄房地产市场产生深远影响。一旦全面落地，土地市场将迎来一场“大革命”，并涉及每个购房人。搜狐焦点联合中国不动产研究中心河北分中心（CRRC），对全文进行逐条解读，为您破解本轮“土地新政”的幕后“玄机”
石家庄市人民政府关于进一步规范土地市场秩序的意见
石政发〔2014〕50号
市内各区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门：
为进一步规范我市土地市场秩序，实现土地一级开发、二级开发彻底分离，做到净地收储，净地供应，最大限度维护政府收益，从源头上杜绝违法建设，依据国家和省有关规定，制定本意见。
| 焦点解读： 别看只是这份文件的“引言”，但“潜台词”却分量十足：“规范我市土地市场秩序”、“最大限度维护政府收益”和“从源头上杜绝违法建设”，是本轮“土地新政”的三大目的；“实现土地一级开发、二级开发彻底分离”，“做到净地收储，净地供应”是两大手段。 其中最耐人寻味的一句便是“最大限度维护政府收益”。搜狐焦点查阅到了2014年1月16日，石家庄市财政局局长周立新在“石家庄两会”上的工作报告，其中披露，2013年全市国有土地使用权出让收入完成242亿元，增长47.2%；而在同期，石家庄的财政收入为648.4亿元，政府基金收入为252.4亿元，隶属其中的“卖地钱”有多少，占比有多高，可见一斑。整饬土地市场，对于维护“卖地钱”而言，其意义不言而喻。 |
一、坚持政府主导
（一）加强计划管理。自2015年1月1日起，中心城区土地一级开发必须实行政府主导。市政府根据相关法律法规及城市发展需求，确定近期建设计划，组织编制房屋征收、土地收储及土地供应年度计划。各区政府提出国有土地上房屋征收和城中村改造初步计划，分别报市国有土地上房屋征收工作领导小组办公室和城中村改造工作领导小组办公室审核，经市政府批准后实施。市政府确定的重点区域改造项目，可直接下达计划。未列入年度计划的，严禁自行开发。
| 焦点解读： 这实际上划定了在土地出让中，市、区两级政府的“权力边界”。简而言之，市政府将负责确定哪些旧城项目将改造，哪些地块将收储，全年的土地供应计划将如何，对于旧城改造中的重点建设项目，如棉三、棉四厂区这样体量大、位置好、地位重要的旧城改造项目，则是由市政府“拍板”。而在过往，这其中的部分“权力”则是归区级政府拥有。 区级政府将负责“提名”所辖区的旧城改造项目，报请两个“领导小组”进行审核和市政府批准。其中，像老旧小区这样的旧城改造项目，需要报请“国有土地上房屋征收工作领导小组办公室”；城中村改造项目需要报请“城中村改造工作领导小组办公室”，各有对应。显然，对于“旧改”，本轮“土地新政”表现出了更强的控制力。 |
（二）明确责任主体。市、区两级政府是国有土地上房屋征收工作的主体。市、区房屋征收部门负责房屋征收补偿（收购）工作，市、区国有融资平台、开发公司可参与安置房建设以及相关的基础设施配套建设。对被征收人的补偿采取货币和产权调换两种方式，鼓励被征收人自愿选择货币补偿方式进行安置。辖区政府要按照统一规划、集中安置、超前建设的原则建设安置用房，或购买适合用于安置的存量商品房做为安置用房。国有土地上房屋征收项目涉及多个小区（或部分小区）及企事业单位的，应制定统一的补偿安置方案。
| 焦点解读： 其中最大亮点在于“旧改”的回迁房（也可称为“安置房”）究竟谁来建。以往，回迁房是由拿下“旧改”的开发商来建设；回迁房不封顶，“旧改”项目所处的地块就不能登上“招拍挂”，完成“补证”手续。根据本轮“土地新政”，今后的回迁房将由“市、区房屋征收部门”负责，“市、区国有融资平台、开发公司”可以参与。回迁房的来源，除了超前建设之外，还可以购买现房来解决。综合其他政策规定，也就是说，政府部门需要把地拆平，把拆迁户安置好，才能将地块以“净地”身份推上土地市场，“补证”这一称谓也将正式退出历史舞台。 |
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