签订“委托限时销售”需谨慎
省会二手房市场火热 买卖双方与房产中介纠纷增多
签订“委托限时销售”需谨慎
□本报记者 宋 钧
通讯员 任宏静
省会二手房市场火热，成交量同比涨幅达到7成以上。在省会楼市一片大好的情形下，房屋买卖双方与房产中介之间发生的纠纷案件数量也有所增长。市房产交易中心中介科提醒房屋所有人和购房者，合同签字需谨慎，当心房产中介设下的“圈套”。
“委托限时销售”垄断房源
近日，准备卖房的高女士，因为与某中介签下了“委托限时销售合同”，高女士原本掌握着的房屋出售权利，被中介夺走了。“我与中介签订了‘委托限时销售合同’，签字的时候中介说一个星期就能卖出去，现在半个多月过去了，来看房的人不少，可就是没有买的。”高女士说，“现在房产本在中介手里，我跟中介说房子不卖了，中介不但不同意退还房本，还说必须履行合同的约定。”
记者在这份“委托限时销售合同”看到，房屋持有人委托该中介对该房屋进行销售，规定了销售时限为60日，同时还约定了房价，并要求房主必须配合房屋交易时一切手续的办理，若房主不配合交易还要承担相关赔偿。对于中介方面的约束行为，中介要在60日内将房屋卖出，如果没在规定时间出售要承担相应罚款，罚款金额为1000元。对于动辄上百万元的房产及数万元的中介费，中介的赔偿确实不算多。
对此，市房产交易中心中介科相关负责人表示，房产中介的委托限时销售属于一种市场行为，是一种市场的竞争手段。中介与房主签订“限时销售”后，房产本将由中介保管，这样就把该房屋资源进行了垄断，就是中介市场上俗称的“独家销售”。中介称会利用多种媒介手段把房源信息发出，加快房屋出售的速度，其实从另一个角度看，该房源的销售渠道已经受到了局限，被只此一家掌握了“生杀大权”。对于房屋持有人来说，享受中介所谓快速销售的同时，就必然要承担相应的风险，比如60日内房子卖不出去，房价必须按规定价格出售等。
该负责人提醒，房屋产权所有人在与中介签订“委托限时销售合同”时需谨慎，一旦合同生效，由于受委托时限的约定，无法随时调整房价，且房屋销售渠道将受限。对于从“独家销售”中介购买房屋的人来说，购房中介费也会有所增加。
中介隐瞒房屋情况属违规行为
近日，市民郝先生通过某房产中介，选中了一套房子，并与该中介签订了合同。正当买卖双方在中介的陪同下准备办理过户手续时，郝先生发现该套房子并不需要缴纳个人所得税，而此前中介已经收取了这项费用。于是，郝先生要求中介退还多收费用，但中介却以多种理由拒绝退费，并要求郝先生履行合同约定，不得以其他理由拒绝购房。
“这个案例在房产中介市场非常具有代表性，还有很多类似的情况。” 市房产交易中心中介科相关负责人表示，有的房产中介机构故意隐瞒房屋交易的个人所得税，当购房人过户的时候才发现这个费用，只能自己承担；还有的房产中介机构隐瞒房屋的抵押（未去交易、登记部门办理抵押交易登记）或者出租信息，在购房人不知情的情况下完成房产过户后，使购房人的利益受到损害。“房产中介机构对代理销售的房屋质量应当审查，而有些中介不进行审查或审查不严就进行销售，更有些中介为赚取中介费，代理销售不符合销售条件的商品房，且不向消费者如实告知相关信息，一旦发现存在违规行为的中介将进行严惩。”
该负责人提醒消费者在购买房屋时应当注意，在签订合同前要见到产权人或有合法委托书的委托人，一定要在卖方在场的情况下，共同签订购房合同；要对房屋权属情况进行查实，了解权属是否清晰，有无共有、抵押等情况，购房人可与房屋产权持有人一起到平安大街49号房屋档案查询大厅查询；买房人要谨慎签约，仔细看清楚条款，立字为据。
中介合同存在“霸王条款”嫌疑
市民赵先生通过某中介打算购买一套二手房，在与房主、中介签订合同几日后，因为资金出现了问题，不能购买该房了，虽然房主同意了，但中介却不同意撤销合同。按照合同要求，赵先生将在赔付买房定金的基础上，支付房屋总价款的10%作为赔偿，赵先生算了一下要交十多万元的赔偿金，一时难以接受。
记者在调查中发现，还有的案例是因为卖房人不卖了，而中介却不退还买房人缴纳的定金，这仅仅是因为在合同条款中没有对卖房人进行约束，而对定金却进行了约束。
“中介与买卖双方签订的合同有待进一步规范，有些合同确实有‘霸王条款’的嫌疑。”市房产交易中心中介科相关负责人介绍，部分中介在合同中恶意不标明服务项目的要求和标准，以减轻自身责任，还有的中介与消费者签订单方面制定的“霸王条款”，如利用代收房款的优势，在合同中制定消费者如退房将承担高额违约金的条款，或无论买卖房屋是否成交，消费者均应支付中介费用等。
对此，业内人士提醒广大购房者，二手房过户除必须缴纳的契税、营业税等税费外，有的还涉及到土地出让金，这些费用都是有严格规定的，中介不会在这部分获取利润。一般情况下，中介会将获利部分的费用分为中介服务费、贷款服务费、评估费等项目。购房人可对比多家中介，并向贷款银行机构咨询，在向中介缴纳服务费时，要求中介将费用明细逐项列出，以免将来出现不必要的纠纷。
编辑： 孙丽君