升值空间缩小 多套房家庭如何打理房产

　　文 本刊实习生 刘昕

　　李先生和太太都是60后。他们家共有三套房，两套是位于郊县的动迁房用来出租，另一套位于市区的自购房用来居住。当下郊区房价松动，面对每年仅3.27%的租金回报率，李先生该选择继续保有郊区房产，还是灵活抛售转换其他投资品种？

　　李先生颇为“土豪”，家庭名下共有三套房产，其中一套自住，两套出租。在楼市开盘需要抢购的年代，房产的确是最佳投资。而时下全国各地逐步放松限购，即使在坚守调控政策的一线城市，市区与郊县的楼市也呈现冷热不均的分化格局。李先生的房产假如脱离升值背景，仅凭出租收益算不上是理财的上佳之选。

　　 坐拥三套房 年结余23万元

　　李先生和太太都是普通的60后，有一个上高中的儿子。先生月薪15000元，太太月薪11500元，他们家庭每月固定还有3000元的房租收入，每年家庭结余达到23万元。

　　由于李先生家庭拥有三套房产，非流动资产占据家庭资产的70%。其中用于自住的一套三室一厅商品房目前市值450万元，房屋的商业贷款已经还清，剩余部分公积金贷款可以忽略不计。另两套是他们家旧房动迁获得的补偿性房产，分别为一套二室一厅和一套一室一厅，这两套房产经过简单装修后都用来出租，李先生和家人没有自住的打算。

　　家庭流动资产方面，主要由150万元的理财产品、30万元市值的股票以及35万元的现金及活期存款组成。

　　两部分资产合计800万元，李先生非常关注非流动资产部分的收益，如果没有了楼市的升值预期，光靠租金收益似乎看来不是卓越之选。

　　 房产升值空间缩小 租金收益3.27%

　　李先生的两套动迁房都在上海郊区，距离最近的地铁站3公里，交通不便因此房产市值分别仅为65万元和45万元。当时动迁有房产补偿和资金补偿两套方案供选择，眼馋楼市红火的景象，坐拥多套房的满足感让李先生断然选择房产补偿方案。然而时过境迁，郊县房价不仅没有大涨，反而在房价松动时率先遭殃，这是他始料未及的。

　　当然，幸运的是这两套房是在2011年年初房产税细则出台之前分得的，因此并不需要为缴税而烦恼。原本选择房产就是看中它的升值收益，而装修出租只是为了贴补家用。假如没有值得期待的房价升值空间，那每年3.6万元、折合回报率仅3.27%的房租收益，就显得极为鸡肋了。

　　 是否该保有郊区房产

　　两套动迁房市值110万元，购买常规理财产品，保守估计每年至少有5.5万元的投资回报率，而李先生现在的租金收益仅3.6万元每年。“我不知道该如何去把握楼市的投资节奏，郊区房价还有上涨空间吗？”这是李先生的主要疑问。

　　围绕这个疑问，李先生从投资收益角度出发，分别做了保守和激进两套家庭资产结构调整方案。在市场情况还不明朗的前提下，仍旧忍受房租带来的低回报率，暂时继续保有两套房产，毕竟房产能为家庭带来正收益；或者更激进的方案就是抛售其中一套、甚至是两套房产，用现金去投资其他品种，比如投资外汇、购买理财产品或者购买基金等，借此获得更高效的投资回报率。

　　保有还是抛售，这是一个问题。