石家庄4、5月份住宅成交套数120平米以上占4成

    在刚需产品依然占据市场主流力量的同时，一股“非主流”的力量也日益坚挺，逐渐成为市场中不可忽视的“大军”，那就是高端市场。无论市场如何变化，高端住宅如金字塔尖一般耀眼，而且这股力量，也随着改善型需求的抬头，向着金字塔下方移动。

    燕赵都市报记者 陈红

    市场的坚挺

    今年以来，省会石家庄楼市中，大户型成交比例逐渐上升的趋势明显，根据石家庄市住房保障和房产管理局的统计数据显示，2014年4月份和5月份，商品住宅成交套数分别为1745套、2286套，其中150平方米以上面积段的商品住宅成交套数245套和372套，分别占比为14%、16%，而其与120平方米-150平方米面积段之和，则占到成交套数的四成以上，分别为41.5%、41.9%。120平方米以上备案套数甚至已经超过80-100平方米面积段备案套数，改善型需求的市场比重日益凸显。

    河北锐驰房地产开发有限公司副总经理苏风彦认为，石家庄商品房市场发展二十多年后，刚性需求虽然仍然是房地产市场的主流，但是很多人已经具备了基本的住房条件，目前已经逐渐进入到更新换代时期。因此，改善型需求日益抬头成为市场的一大特征。

    在改善型需求中，追求品质成为购房者的不二选择，从而舒适型改善需求以及终极置业改善需求组成的高端产品需求，逐渐进入市场，高品质、高舒适度的要求

    “舒适型住房需求作为改善的升级版，是满足刚需需求后，对舒适生活品质以及精神生活的高层次追求。”苏风彦对记者说道。市场需求结构的变化，成为高端市场日益坚定的坚实后盾。

    “随着城市的变化，居民对于宜居的要求更加苛刻，需要在自己的城市中享受好的住宅产品满足优居愿望。”一位不愿意透露姓名的业内资深人士这样分析石家庄的高端住宅市场需求。

    圈层的力量

    记者在采访中发现，大多高端置业者对于高端楼盘有着较强的“粘性”，即市场出现新的产品时，会表现出较高的兴趣。记者与省会一家品牌房企负责人多次交谈中发现，该房企的一些高端客户，会不断购买其后续开发的新项目，随着市场的成熟和开发细节的完善，这些新项目能够满足其对优质生活的要求，从而实现自己改善居住空间更新换代的目的。而同时，一部分高端客户则是会对多个品质楼盘表现出兴趣。记者采访时发现，一些高端客户群，会选择在不同区域的不同品质楼盘分别购买住宅产品，以满足舒适生活的需求。“一方面是出于房产升值保值功能的考虑，另一方面是想不断升级自己的居住空间和氛围，从而达到优居的目的。”一位热衷于购买高端楼盘的购房者对记者说道。

    同时，对于高端市场金字塔尖上的终极置业人群，别墅置业者来说，精英人群是不容怀疑的需求者，随着别墅市场的不断调整和城市人财富的积累，“中产阶级”也逐渐进入别墅项目的售楼部。“别墅置业的客户年龄基本在35-55岁之间，其中以40-50岁为主，家庭人员结构在3-6人之间居多。”多年从事别墅产品研究的资深业内人士分析道，别墅置业人群的收入决定了其年龄段的普遍上移，而从从业领域来看，企业家、高级经理人及商界精英人群是大家对于别墅置业人群的普遍认识，随着别墅市场的不断调整以及城市人财富的积累，城市“中产阶级”也逐渐成为别墅领域的购买力。“比如说薪资优厚的律师、行业领军人物等。”

    高端市场仍在路上

    苏凤彦认为，正是购房者升级换代的需求，促进开发企业楼盘品质的提升。“开发企业会在产品质量上狠下功夫，包括对产品创新的钻研，对社区环境、物业服务、售楼部配套以及社区周边环境的打造等，均提升了楼盘的整体品质。”

    不过，也有不愿意透露姓名的业内资深人士在接受本报记者采访时，对石家庄高端市场的发展水平和购买力持不乐观的态度。在这位资深人士看来，石家庄尚未形成明显的高端社区集群，而这正是高端市场不成熟的标准。

    “很多城市因为历史的沿革，自然资源的配置，文脉的依托，或者高端院校以及城市独特资源的配置等因素，而形成豪宅片区，但石家庄这种现象并不明显，而是处于高端社区与低端社区穿插建设的规划模式，这样的现象并不利于高端圈层的形成。”该业内人士向记者说道。

    同时，由于出于跑量和回笼资金等企业运转的压力，许多开发企业并未对高端楼盘形成更加精细化的研发和推广，这导致省会高端市场与同级别的其他城市有着较为明显的差距。“市场分化已经凸显，高端市场应注重品质和细节的推敲，以适应自身客群的真正需求。” “最为明显的现象即是，石家庄并没有一个能供全国开发企业争相参观考察的项目出现，反而是石家庄的开发企业经常去外地考察项目。”该业内人士认为，如果石家庄出现了这样的项目，即证明有了真正成熟的高端产品。