石家庄物业新规实施 物业费停车费变化大

7月6日起，由石家庄市发展改革委、市住建局联合修订的《石家庄市物业服务收费管理实施办法》开始实施。新规的实施，将为石家庄市物业服务收费及监督管理工作提供规范性的指导意见。

业主大会成立后物业费及停车费实行市场调节价

与此前实施的《办法》相比，物业服务收费管理形式和管理范围发生了变化。

物业服务收费实行政府指导价的范围由原来的“普通住宅区公共性服务收费”调整为“业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费”；按政策放开了业主大会成立之后的住宅区物业服务收费及住宅区停车服务收费标准，实行市场调节价；将装修垃圾和渣土清运费，门禁、电梯卡收费纳入政府指导价管理；按规定建立了物业服务等级基准价和社会平均工资水平联动机制。

物业费等级基准价分5个等级

2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元

新《办法》充分考虑石家庄市高端住宅和普通住宅物业服务现实情况和市场需求，将物业服务分为特级、一级、二级、三级、四级等5个等级，进一步体现了服务品质，细化了服务内容，方便业主实施监督，更加有利于石家庄市物业服务行业规范发展和保障业主合法权益。

依据住建部门重新核定的《指导标准》和物业服务成本监审结论，参考周边省会城市和省内可比城市水平，重新核定了市区住宅区前期物业服务等级基准价格，从特级到四级的等级基准价分别为每月每平方米2.80元、1.60元、1.20元、0.90元、0.60元，电梯费不分等级均为0.30元，二次加压费均为0.05元。

供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。

装修垃圾清运费最高每平米5元

门禁电梯卡应免费为业主配置4张

实行政府指导价的市区住宅区装修垃圾和渣土清运费标准按每装修期最高每平方米5元执行，下浮不限。物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费等。

实行政府指导价的新建住宅区，实行门禁、电梯卡（证）管理的，应免费为业主配置不少于4张出入卡（证）。

住宅区物业费决定权交给业主

调整须经面积和人数双过半的多数业主同意

针对近年来新建住宅交房过程中物业费标准纠纷较多的问题，新《办法》进一步明确了新建住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中，应包含前期物业服务合同约定的公共服务内容、服务等级和收费标准等内容，保障业主在购房时对物业服务等级和收费标准的知情权和选择权。

针对近年来住宅小区调整物业公共服务收费标准时纠纷较多的问题，新《办法》明确：业主大会成立前，已实施收费的住宅区因政策或服务成本变化调整公共物业服务费标准的，必须经面积和人数双过半的多数业主同意，这一规定实质上是把住宅区物业费是否调整的决定权交给了多数业主。

为避免物业企业单方面主导物业费调整过程，新《办法》增加了居民委员会对物业费调整过程进行指导监督的要求，防止暗箱操作。

业主共有区域停车位收费标准由业主大会决定

新《办法》还明确，住宅区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业服务企业或停车服务企业与业主或使用人协商确定。

对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。

新《办法》出台并不意味着物业费要普遍涨价

首先，新规实施后，已实施收费的住宅区仍可以继续执行原来的服务标准和收费标准。新建住宅区在新签订前期物业服务合同时、已实施收费的住宅区需调整物业服务等级和收费标准的按新政策规定执行。

其次，新《办法》重新核定的物业服务等级指导标准和基准价标准，只是物业服务双方在约定具体服务、收费标准时的参考依据，不是具体执行标准。服务双方可以自主选择服务等级，但约定的物业费标准不得突破两部门公布的相应等级的最高限价标准。

另外，所谓物业费调整，不是单指上调物业费，对某些收取较高物业费但服务明显不到位的，也可以按规定程序下调物业费。

物业服务费是否涨价或降价，需要物业服务企业和业主协商并通过一定程序由全体业主决定。

物业服务是一种合同约定的服务，物业服务费的定价权不是单方面在物业服务企业，而是在订立物业服务合同的双方。