石家庄楼市兵家必争之地迎来“和平时代”

搜狐焦点独家专栏《焦点第一线》：和平时代（一）

　　河北正华房地产开发有限公司副总经理张永刚近日对和平东路工业区给予了特别的关注鹿鼎记，这位正在新胜利大街北段操盘一个刚需楼盘的职业经理人，已经开始思考是不是在和平东路沿线再拿一块地，为此他还特地向在石钢工作的熟人打听了石钢搬迁的情况。

　　“这里将是兵家必争之地。”张永刚说，有实力的房地产企业一定都会将目光投向这里。10月30日，位于和平东路与广安大街交叉口的棉四厂区地块被交付给了石家庄土地储备中心，这是引发“张永刚们”关注的导火线。但是，“张永刚们”看到的并不仅仅是这一点，在他们眼中，未来和平东路沿线从建设大街直到东二环长达5公里的区域内，都是平整好的土地，也是他们大展拳脚的地方。

　　 和平路上起“硝烟”

　　10月17日，石钢与石家庄市政府和井陉矿区签署了搬迁改造协议，尽管这次搬迁是由国务院主导，但是张永刚还是决定打听一下“内部”消息。在石钢工作的熟人确认这次搬是“来真的”，这令张永刚振奋不已，“如果公司能够在这里拿一块地，绝对是一件值得期待的事情。”

　　石钢位于长安区和平东路北侧，是石家庄老工业区的主力之一。张永刚之所以感到兴奋，是因为和平东路一线北侧几乎是一片空白。同样对这里感兴趣的河北智高房地产开发有限责任公司副总经理赵宏涛说搜狗，与新华区和平西路相比，这里只有工厂，几乎没有学校、医院和商业，而老旧工厂几乎也没有拆迁压力。

　　住在华药附近的河北省商业联合会秘书长曹润亭回忆，在上个世纪50年代，和平东路沿线被称为“新兴工业区”，是石家庄的纺织、医药和钢铁基地，有自己显著的发展特点，这里的纺织业记录了石家庄的发展历史，是石家庄城市的名片。其时，和平路四周还存在大片农村和耕地，路面状况也不好。

　　如今，新兴工业区早已不新，工厂斑驳的墙壁和生锈的管道成为人们对这里固有的印象，生活小区中聚在一起聊天的老人是这里主要的居民。

　　和平路已经发展成为石家庄城市的主干道之一，甚至被称为“石家庄通达性最好的道路”。对石家庄楼市颇有研究的世联地产石家庄公司总经理尹晓松说，北京的主城区原来都是工业区，石家庄的和平东路作为一环，也一定会成为石家庄的核心区域。

　　这不仅仅是尹晓松一人的看法。公开资料显示，常山纺织旗下的5个棉纺厂、华药、石钢搬迁后，将腾退土地4161亩，和平路上的抢地“硝烟”已经提前升起。如果可能，赵宏涛、张永刚都会是抢地大战的参与者，还有业内人士透露，包括一家全国性大房企和正定一家房企已经开始接触棉三、棉四地块。

　　 大房企才“玩”的起

　　石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源认为17173，10月30日交付石家庄土地储备中心的棉四厂区地块有引发竞拍，成为石家庄新地王的潜力。“这些厂区的拆迁成本较低、地块位置优越、是二环内的稀缺优质净地。”李水源说。石家庄二环内的净地资源非常稀缺，2013年保利和天山为了争夺净地状态的热电厂地块竞价372轮，地块溢价率153%。

　　张永刚也估计，自己的期待很有可能落空。他认为已经拆成平地的棉三、棉四地块地价的合理水平是1100万元-1200万元/亩，和平路东路东段则为800-900万元/亩。但是一旦竞价，这样的地价很有可能会被突破，到这个时候中小房企恐怕就“玩不起了”，只有保利、恒大等大房企和本土的天山等巨头才有实力下场一搏。

　　开发商心目中和平东路这“一片空白地”上的蓝图并几乎一致。全经联河北分盟副主席苏风彦认为，这些地块的资源禀赋决定了这里不可能开发刚需住宅项目，将会是高品质的高端改善型住宅的天下。世联地产石家庄公司总经理尹晓松也断言，这里未来将崛起大量改善型项目。

　　但事实上，根据《石家庄市长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案（2014-2020年）》，长安区将沿和平路形成中央商务区、科技服务区、生态居住区和城市休憩商业区四大板块空间布局结构，棉三棉四地块在未来更有可能崛起成为一个商务区。石家庄经济广播城市之声《家有好房》节目主持人何蕊就认为校友录，广安大街跨过和平路向北发展才是未来的趋势。

　　棉三棉四地块还仅仅是平地，在建华大街上，东胜集团开发的东胜新世界广场将从和平路一直延伸到石德铁路地道桥，与在中山路上的东胜广场及周边其它项目呼应。因此，东胜紫晶悦城项目营销总监张磊将和平东路东段定义为了东部CBD。

　　 一个城市的机会

　　“这里是石家庄楼市最大的价值洼地，是值得投资和置业的。”张磊一字一顿的说，在他看来，和平东路不破不立，区域未来的升值空间巨大。在和平东路周边，已经崛起不少房地产项目，房价也攀升到8000多元/平方米。

　　河北智高房地产开发有限责任公司副总经理赵宏涛的心理有些矛盾，他寄希望公司能在这里拿下一块地，但又谨慎的认为，这一区域楼市的供应量偏大，而消费人群是固定的，因此未来的竞争会很激烈。

　　全经联河北分盟副主席苏风彦则指出这些增加的供应量对市场影响不会太大。苏风彦的判断来自于2014年房地产市场的变化。他认为，石家庄楼市已经开始出现消费阶层的分化，改善型需求发力的时代已经到来，楼市现有的供应能够满足市场刚需，但是改善型产品还远没有达到饱和。这是历史赋予和平东路板块的机遇图行天下，这里最适合做刚需产品，而未来的市场最需要刚需产品。

　　大量的净地入市，楼市崛起，房价上涨，和平东路板块的这些表象都显而易见，但和平东路板块显然不止这些。在张磊看来，未来这里会是人们买房的首选区域，因为和平东路将成为大石家庄的十字路口，同时又位于上风上水的位置。

　　交通是区域发展的基础，随着2014年底新城大道通车，从和平东路将可以直达正定新区，南下栾城区，东进藁城。同时，长安区北部就是汊河，工业企业搬迁后，这里环境改善，将成为石家庄上风上水的地方。

　　“在未来一段时间内，这里将成为石家庄楼市的风向标。”张永刚说，从城市的发展来看，石家庄已经没有一块地方具有这里的地段、区位、交通优势。尹晓松也说，这里天生就具有做“核心”的潜质。

　　苏风彦相对平静，他说这是城市发展的必然，长安区已经发展到了“换种活法”的时候，产业升级、面貌巨变。张永刚还是立足实际，“石家庄向北发展已经确定，正定新区向北拉，老城区向北推，起点就是和平东路。石家庄楼市将迎来一个‘和平时代’”