石家庄棉三棉四地块入市 黄金宝地“花落谁家”？

　　2014年10月31日搜狗，常山纺织发布公告称，其下属子公司棉四厂区地块已经交付给石家庄土地储备中心，至此棉三棉四两个旧厂区的536.24亩净地均已具备了挂牌出让的条件。

　　这下问题来了，这样一大片一环旁的净地究竟会“花落谁家”？这样优质地段的优质地块，未来将会建设什么项目？项目未来的入市价格会有多高？

　　 536亩净地入市将会何时卖？

　　今年的6月份，常山纺织旗下的棉三厂区拆平www.focus.cn，地块交付给了石家庄土地储备中心。消息公布后，业内普遍猜测棉三厂区地块将很快进入公开出让环节，但是4个月过去之后，棉三厂区依然没有新的动作。

　　同发布的棉三厂区地块公告相同，此次常山纺织发布的棉四厂区地块公告中依然写到：公司将积极协调市政府及有关部门，配合做好棉四分公司厂区土地出让的各项准备工作，争取棉四分公司厂区土地尽早出让。

　　按照常山纺织发布的棉三棉四搬迁进度安排天龙八部，棉三厂区计划于2013年底完成土地出让，棉四厂区计划于2014年底完成土地出让，显然，棉三地块已经落后于进度，棉四地块尚在进度安排之内。

　　但棉三、棉四地块均未列入石家庄市政府发布的2014年供地计划。石家庄市国土资源局的工作人员10月份接受采访时也对搜狐焦点表示，今年年底之前不会集中推地。但该工作人员也表示，今后国土部门的推地原则是，成熟一块推出一块。按照这一原则，目前已经是净地状态的棉三、棉四地块很有可能在今年年底或明年年初进入出让环节。

　 　一环旁的方正净地能卖多少钱？

　　公开资料显示17173，石家庄国土资源局已经完成了棉三、棉四、棉五等地块的收储，常山纺织与石家庄国土局达成的收储协议为：收购补偿金为1650 元/平方米，约合 110 万元/亩。

　　“金贵”的棉三、棉四地块当然不能按照这个价格来卖。据搜狐焦点统计，2013年长安区土地市场的平均亩价为421.69万元/亩，棉三、棉四地块的出让价格势必会高于平均价。

　　进入公开土地市场后，棉三、棉四地块在出让环节引发竞价会是大概率事件。业内人士普遍认为www.focus.cn，棉三、棉四有成为石家庄新“地王“的潜质。一个可供参考的事件是，9月17日槐安路上一宗仅有18亩的袖珍地块引发了137轮竞价，溢价率高达65.3%，亩价约为1178万元/亩。

　　从目前的情况来看，长安区各种政策利好不断，成为未来石家庄发展的一个重点区域，因此棉三、棉四厂区地块的亩价超过1000万元/亩并非没有基础，而项目入市的价格破万，也并非不可能。

　　 地价飙升谁愿意当这个“冤大头”？

　　可以想见17173，想要拿下棉三、棉四地块的房企一定不少，那么究竟有哪些房企会愿意为了这两块净地而下场PK，当一回“冤大头”呢？

　　第一个可能是常山纺织自己。公开资料显示，常山纺织旗下一直有一个“石家庄常山房地产开发有限公司”，虽然没有实质性的房地产开发业务，但说明常山纺织有参与开发旗下5个旧厂区的意图。而常山纺织在2011年的一份关联交易公告中更是宣称，未来将通过注册成立项目公司的方式来运作开发旗下的市内厂区地块。

　　此外chinaren，将房地产作为主营业务之一的北京远洋集团曾在2009年与石家庄市政府签约改造棉三棉四旧厂区。但签约之后，未见北京远洋集团有什么大动作，改造项目也再无新消息传出。

　　2014年7月，银泰置地（集团）有限公司赴石家庄考察，拟投资上百亿建集商贸、休闲、文化、游乐、健身等于一体的“银泰汇”、“银泰城”等大型商贸综合体项目，媒体报道称银泰低调考察常山纺织旗下的5个棉纺厂地块。

　　此外搜狐焦点获悉sjz.focus.cn，入主棉四生活区改造的石家庄赛格广场也有意将项目选址变更为棉四旧厂区，变更原因为棉四生活区拆迁遇阻。赛格集团与长安区政府在2011年5月18日举行的中国·廊坊国际经济贸易洽谈会上正式签约，投资100亿元建设石家庄赛格电子广场项目，项目是一个包括超高层商业和住宅的综合体。

　　除了上述房企之外，在石家庄登报寻地的碧桂园集团、一直寻找进入石家庄市场机会的万科地产或许都会在棉三、棉四地块出让时下场一试身手。

　　 棉三棉四地块会建什么项目？

　　在棉三、棉四这样的优质地块上焦点装修家居网，会诞生什么项目？根据《石家庄市长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案（2014-2020年）》，常山纺织旗下的5个棉纺厂、1229亩地都被划入了中央商务区。也就是说，未来广安大街CBD将向北发展，棉三、棉四地块都将成为其一部分。

　　搜狐焦点还通过公开资料发现，棉三棉四地块被规划拆分为7部分。其中包括一宗城市主题公园用地，或将建设规纺织主题园和纺织博物馆，一宗文化娱乐设施用地，一宗体育设施用地；两宗商务办公用地chinaren，以及两宗住宅用地。此外，还有资料显示，棉三棉四地块的容积率为不大于3.0，绿地率不低于30%，建筑密度不大于20%。

　　从目前曝光的欲入主棉三、棉四地块的项目来看，无论是银泰城还是赛格广场，无一不是规模宏大的大型商业综合体。长安区官方也在其文件中宣称，要最大限度的释放旧厂区的经济价值。因此，有业内人士估计，未来棉三、棉四地块诞生一个大型商业综合体的可能性较大。