石家庄改善住房需求凸现 楼市“未来”被指在城北

          2015年翩然而至。回首2014年楼市往昔，可谓跌宕起伏。石家庄房地产市场，在这一年经历了太多荣辱浮沉与政策变动。2014年石家庄商品房成交情况出现分化，上半年成交量出现“跳动”，下半年成交量明显回升——商品房成交在连涨四个月后，年底火热收官；去年刚需依然占据主导地位，而改善住房需求也不断凸现出来，大户型房源越发受到购房者的追捧。另外，受政策的积极影响，石家庄房地产市场的“今天”在市内四区，“未来”则在城北，那么2015年“跨河发展”的趋势将再次成为省会楼市关注的焦点。

　　 房价表现

　　2014商品房成交均价为7173元/平方米

　　结论分析：2014年房价总体呈先扬后抑状态，12月房价与1月相比，上涨7.7%，整体呈平稳向上的发展态势。

　　据石家庄市房管局网站公布的官方数据显示，2014年1—12月石家庄商品住房（住宅）成交总套数为39371套，备案面积4509690平方米，与2013年（31752套，3043941平方米）相比，分别上涨24.00%和48.15%。与2012年（29667套，2826527平方米）相比，分别上涨32.71%和59.55%，整体呈平稳向上的发展态势。

　　2014年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个，涉及市区77个项目，上市面积806万平方米，同比增长36%。同时，2014年共计有115个楼盘项目开盘入市，其中住宅项目87个，别墅项目9个，商业项目19个。

　　房价方面，据石市住房局官方统计数据显示，2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米，同比增长7%。

　　2014年3月份作为石家庄住宅价格的分水岭，之后的房价直线上涨。一直到7月份，下半年房价走势趋于平缓，在6990元/平与7050元/平之间小幅变动。总体来说，2014年房价总体呈先扬后抑状态，12月房价与1月相比，上涨7.7%。

　　 成交套数

　　商品住房去年成交总套数为39371套

　　结论分析：2014年却一反常态，第一个成交小高峰出现在七月份，九、十月成交虽未达到理想的成交高峰，但也可圈可点，年末达到成交峰值。

　　2014年1-12月石家庄商品住房（住宅）成交总套数为39371套，其中上半年住宅成交12574套，下半年成交26797套，与上半年相比上涨113.11%，上涨幅度较大。相比往年金九银十火爆的场面，2014年却一反常态，第一个成交小高峰出现在七月份，九、十月成交虽未达到理想的成交高峰，但也可圈可点，年末达到成交峰值。

　　尽管在第一季度开发商绞尽脑汁推出各项让利措施，但我们仍未看到“3月小阳春”的出现，购房者观望态度明显，楼市春节遇冷，成交量仅为5450套，约合60套/天。进入第二季度，情况开始好转。开发商推案规模和营销力度均有明显提升，但随着石家庄房楼市整顿“百日会战”的开展，给多项目开盘和加推造成了不小的影响，一些证件不全的楼盘受到了阻碍，而证件相对齐全的楼盘十分有限，购房者迟迟未能下手，该季度成交7124套，平均每天约合80套，相比上季度有小幅上涨。

　　进入第三季度，随着纳入房地产市场专项整治项目手续的不断完善，大量楼盘集中上市，同时影响楼市的政策也在这一阶段集中出现。受减免个人购房税费、限购正式取消、信贷松绑、公积金松绑以及央行降息等多重政策影响，购房者的观望情绪似乎也慢慢舒缓，不少人相时而动，纷纷出手，市场的成交也随之好转。尤其是后两个月，成交量均突破五千，十二月份以日均180套的成交量翘尾收官。

　　 户型面积

　　90—130平方米的中小户型仍是市场主体

　　结论分析：刚需依然占据主导地位，而改善住房需求也不断凸现出来，大户型房源越发受到购房者的追捧。

　　2014年石家庄1-12月各面积段住宅成交状况如下：60平方米以下销售备案707套，33437平方米；60-80平方米销售备案2636套，191542平方米；80-100平方米销售备案14506套，1325970平方米；100-120平方米销售备案7074套，778069平方米；120-150平方米销售备案10336套，1372912平方米；150平方米以上销售备案4112套，807760平方米。

　　其中，80-100平方米面积段成交14506套，占总成交量的36.84%。其次是120-150平方米面积段，占总成交量的30.44%。由此可以看出，刚需依然占据主导地位，而改善住房需求也不断凸现出来，大户型房源越发受到购房者的追捧。

　　石市房管局相关负责人表示，石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主。成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近53%；而中心城区主推大户型，均价甚至高达1.5万元左右的高端项目，销售形势不乐观。业内人士认为，“单独二胎”等政策的推出也一定程度上促进了大面积户型的升温。石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源表示，在政策调控下，未来石家庄市大户型住宅依然会受到市场追捧。

　　 市场基调

　　2014量价齐涨 2015稳健发展

　　结论分析：纵观全年房价走势，虽有个别月份房价呈现下跌的趋势，但石家庄房价整体维持上涨的走势，势必今年省会房地产市场或将会呈现前低后高的走势。

　　中国某指数系统百城价格指数数据显示，2014年12月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，连续第8个月下跌。石家庄市房价环比下降0.2%，样本平均价达到6997元/平方米。纵观全年房价走势，虽有个别月份房价呈现下跌的趋势，但石家庄房价整体维持上涨的走势。12月份均价6997元/平，相比11月下降0.20%，相比1月份的6494元/平上涨7.75%。

　　展望2015年石家庄楼市，房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。石家庄市住房保障和房产管理局发布“2014年石家庄房地产市场运行分析”报告显示，2014年石家庄新建商品住房上市面积为566万平方米，供求比为1.03:1，供求基本平衡，而2015年市场供给量将进一步增加。房价方面，在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整的空间；开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性，预计2015年的房价应保持稳定且呈小幅上升态势。

　　同时也有业内人士透露，在房管局公布的2014年石家庄楼市看似成交情况良好，其实是有隐含的原因：市区有些楼盘在两年前已开盘销售，2014年集中备案，大大提高了省会楼盘的成交量，市场成交数据美观不代表市场良好。对于房价方面，2015年房价走势扑朔迷离，不动产登记、人民币贬值、购买力不足等问题会逐步显现；放开市区落户限制、行政区划调整、新的救市举措的出台也会一定程度上利好楼市，房地产市场或将会呈现前低后高的走势，但市场分行加剧、冷热不均，将成为2015年石家庄楼市的主基调。

　　 土地出让

　　2014年石家庄成功出让68宗土地

　　结论分析：对比2011-2014年石家庄土地出让数据，2014年已成为近四年石家庄土地出让面积最少的一年。

　　回顾全年，石家庄房地产市场严查整顿贯穿始终。虽然最终官方公布的市场成交数据一片大好，但业内人都知道，2014对于石家庄房地产市场来说是充满挑战的一年。尤其土地市场，受种种因素影响，2014年石家庄土地供应量锐减，众多项目补证无门，只能在严查中打起了“游击战”。此外，去年石家庄还采取了新的土地竞拍方法，土拍开始设置底价，导致下半年石家庄多宗地块流拍。更重要的是，2015年伊始，石家庄市政府便公布了土地市场新政，规定土地开发一二级分离，坚持政府主导原则，这也意味着今后“先上车再补票”的房地产开发方式将彻底消失。

　　2014年石家庄共有81宗土地挂牌（含正定新区、井陉矿区，下同），其中成功出让68宗，流拍9宗，撤拍4宗。正定新区成为流拍、撤拍最严重的区域，全年8宗土地挂牌，仅成功出让3宗。2014年石家庄成功出让的68宗土地，总面积1889679.653平方米，约合2834.55亩；出让总价127.4639亿元，出让均价449.68万元/亩。与2013年相比，2014年石家庄土地出让面积下降了37.98%，土地出让总价下降了30.25%。对比2011-2014年石家庄土地出让数据，2014年已成为近四年石家庄土地出让面积最少的一年。

　　 年度地王

　　华润夺得年度亩价地王

　　结论分析：1993.31万元/亩成为2014年石家庄单价地王，2014年石家庄地价上涨9.47%。

　　虽然2014年土地出让面积下降，但石家庄地价却仍处于上涨趋势，2014年石家庄土地出让均价449.68万元/平米，相比2013年的410.78万元/亩上涨了9.47%。地价上涨主要源于2014年石家庄多宗市中心绝版地块出让，六宗土地成交均价超过1000万元/亩，其中2014[001]号地以1993.31万元/亩成为2014年石家庄单价地王。该地块由华润旗下弘隆控股有限公司摘得，将建设华润中心项目，目前已开工建设。

　　在2014年6月10日，石家庄市国土资源局公布的[2014]025-029、040-044号地块国有建设用地使用权出让公告中，土地出让方式已悄然变更为“按照出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人”。采访国土资源局工作人员得知，底价是由政府按照一定计算方式得知，底价在土拍开始之前，都是绝对保密的。这一变化意味着开发商拿地将面临更多的不确定性，今后土拍对于开发商对地块价格预估能力的考验将更加严峻，土地溢价现象将更加常见。

　　 区域比对

　　长安区卖地最多 桥西区地价最高

　　结论分析：鹿泉、栾城、藁城新三区土地出让将并入石家庄市区，今后石家庄土地市场成交量将大大提升，而新三区地价也将随之上涨。

　　从土地出让各区域分布情况上看，长安区出让土地最多，全年共出让土地11宗，总出让面积556914.2平方米，约为835.38亩，总出让金额49.63亿元，均价约594万元/亩。其次为桥西区，共出让土地10宗，出让总面积369095.34平方米，约为553.65亩，总出让金额42.915亿元，均价约767.9万元/亩。

　　高新区共出让土地20宗，其中商服、住宅、商住混合用地9宗，总面积136508.514平方米，约为204.76亩，出让总金额9.068亿元，均价约442.86万元/亩；工业和科教用地共11宗，总面积189598.366平方米，约为284.4亩，总出让金额2.1033亿元，均价约76.65万元/亩。

　　裕华区共出让土地5宗，出让总面积165886.45平方米，约为248.83亩，出让总金额14.3亿元，均价约574.69万元/亩。

　　新华区共出让土地4宗，出让总面积61488.92平方米，约为92.23亩，出让总金额4.57亿元，均价约495.5万元/亩。

　　正定新区共出让土地3宗，出让总面积96855.723平方米，约为145.29亩，出让总金额4.27亿元，均价约293.89万元/亩。

　　井陉矿区共出让土地15宗，其中商服、住宅、商住混合用地4宗，出让总面积40251.01平方米，约为60.38亩，出让总金额0.2765亿元，均价约45.79万元/亩；工业和批发零售用地11宗，出让总面积273081.13平方米，约为409.63亩，出让总金额0.7311亿元，均价约17.85万元/亩。

　　2014年，传闻已久的石家庄部分行政区划调整正式落地，石家庄周边鹿泉、栾城、藁城三地撤县建区，正式并入石家庄市区；石家庄原桥东区撤销，以中山路为界分别并入桥西区和长安区。这一新政的出台，对于石家庄土地市场的影响主要表现在新三区土地出让将并入石家庄市区，曾经石家庄周边的县证楼盘将正式转为市证房，今后石家庄土地市场成交量将大大提升，而新三区地价也将随之上涨。

　　 土地用途

　　住宅商服混合用地占比超四成

　　关键词：2014年石家庄住宅商服混合用地出让面积最多，与去年相比，去年石家庄商服类用地出让有所减少，与去年纯商服用地836亩相比，下降了53%。

　　在各类土地用途分布中，2014年石家庄成功出让的68宗地块中，住宅、商服用地18宗，成交面积为760612.915平方米，约为1140.93亩，占总成交面积的40.25%。纯住宅用地14宗，成交面积为406538.926平方米，约为609.81亩，占总成交面积的21.51%。

　　另外，纯商服用地共计14宗，成交面积为259848.316平方米，约为389.78亩，占总成交面积的13.75%。工业用地共计19宗，成交面积为433389.463平方米，约为650.09亩，占总成交面积的22.93%。科教用地2宗，成交面积为约31.93亩。批发零售用地1宗，成交面积约12亩。

　　从各类土地用途面积占总出让面积的比例可以看出，2014年石家庄住宅商服混合用地出让面积最多，超过四成的住宅用地都配建商业。

        （原标题：楼市报告：改善住房需求凸现 大户型房源将受追捧）