石家庄和平路或出地王 业内：新10年楼市黄金线

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搜狐焦点独家专栏《焦点第一线》：石家庄的“和平时代”（二）

　　 前文提要： 随着长安区老工业企业搬迁正式启动，和平路沿线板块的未来发展也受到了房地产业内人士的密切关注。优越的区位、充裕的土地促使石家庄楼市进入了“和平时代”。那么，“和平时代”到来的缘由为何？存在的机遇与风险又将如何应对？谁才具备入主和平路板块的实力呢？

　　刚刚立冬的石家庄，寒意还不彻底。家住长安区书香华苑的崔阿姨每天重要的一项行程，便是拿着报纸到临街的公园坐一坐。不远处的民心河旁，几个老人专心垂钓……

　　这一幕祥和的场面与和平路上奔流不息的车潮形成强烈的反差，时刻记录的则是华药俄式办公楼上悬挂的钟表，或许等不到两年，钟表见证的则是另一番场景。正如全经联河北分盟副主席苏风彦所说，长安区已经到了“换种活法”的时候，而石家庄楼市也将迎来一个“和平时代”。

　　 工业退城大势所趋：不破不立

　　在每一个老石家庄人的眼中，和平路承载着不可磨灭的工业记忆。这条被称作“石家庄工业一条街”的城市主干道，沿线罗列着棉纺厂、印染厂、化肥厂、华北制药厂、石钢一系列老工业。这里是石家庄“发迹”的命脉，而今这条命脉将退出历史舞台。

　　2014年10月31日，常山纺织发布公告称，其下属子公司棉四厂区地块已经交付给石家庄土地储备中心，至此棉三棉四两个旧厂区的536.24亩净地均已具备了挂牌出让的条件。就在该公告发布的前半个月，和平路的另一“工业巨头”石钢也传出搬迁的最新消息：10月17日，河北钢铁集团石钢公司分别与石家庄市政府、井陉矿区政府签订石钢环保搬迁产品升级改造项目合作协议，这标志着石钢环保搬迁产品升级改造项目正式启动。

　　和平路上两大“工业巨头”搬迁改造动作的加速，其背后最大的驱动因素显而易见：一方面是省会环境治污的迫切需求，另一方面则是石家庄“大城梦”中产业转型的需要。石家庄商业联合会会长张香蒲对此表示：“棉纺厂、石钢等这类大企业的搬迁是大势所趋，因为只有从根本上解决第二产业的问题，第三产业才能进入。”

　　工业退城自然是趋势所指，对长安区来说，此时蜕变也恰逢历史良机。“石家庄向北跨的发展思路为长安区改造提供了政策导向，长安区的工业区概念也将就此翻篇。”燕赵晚报记者李小白如是说。

　　 风险与机遇：下一个“地王”？

　　工业退城的现实贡献是大量土地的腾退。据统计，到2017年底，包括石钢、华北制药、常山纺织在内的长安区13家工业企业搬出石家庄市区后将腾退土地6348.7亩。这个数字足以改变石家庄目前二环之内净地稀缺的局面，同时也足以让多家开发企业“魂牵梦绕”。

　　而近在眼前的棉三棉四厂区腾退地块则像长安区最先抛出来的一块“探路石”，还未掷出，石家庄看似平静的楼市湖面已经暗流涌动。

　　“这必然是石家庄下一个地王”，天津睿墨广告设计顾问有限公司总经理金库在接受采访时稍作停顿，“起码也是目前最具潜质的地王候选”。无独有偶，对棉三棉四厂区地块有“地王”信心的还包括石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源。在他们的分析中，棉三棉四厂区地块靠近城市CBD，市民及开发商的认知度高，且有和平路及未来地铁的交通优势，最重要的是两个地块都是厂区搬迁，涉及的拆迁成本较低，拆迁遗留问题也少。

　　“会吗？我看未必。”与“大多数者”看法不同的是河北青年报财经记者王亚楠，在她看来，石家庄现实中的发展并未向北，“目前仅有政策风向以及开发商炒作的因素，是否能形成大趋势，还很难说。”“而对于投资的开发商以及市民来说，石钢什么时候才能真正搬出去？污染土壤什么时候可以完全治理？这才是摆在面前的现实问题。”

　　同样持有“风险论”的还有河北兆翔房地产开发有限公司副总经理叶静伟及河北智高房地产开发有限责任公司副总经理赵宏涛，在他们看来，长安区目前存在的潜在供应量还很大，而消费人群则是固定的。“这里与新华区不同，没有学校、医院，未来需要完善这些配套，才能提升区域价值。”

　　 炙手可热和平路：谁主沉浮？

　　虽然存在风险，但赵宏涛还是难抵和平路沿线的“诱人”区位，“我对这些地块还是很感兴趣的，会考虑在这里拿地，但只做住宅项目。”

　　棉三棉四厂区地块完成收储之后，谁会率先来和平路沿线拿地也成为了业内纷纷猜测的焦点。“起码得是央企以上的开发企业，本地开发企业就不用想了，因为实力不够。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存难掩对这两宗地块寄予的厚望。持此观点的还包括石家庄名门房产经纪有限公司总经理林冉：“肯定是具备一二级资质的大房企才有实力拿这块地”，据他透露，目前全国一家大型房企已密切在关注棉三棉四厂区地块。

　　对于大房企拿地的猜测，金库同样也不怀疑，但在他的“理想”名单中，大房企也有明确的排位。在他看来，长安区规划发展应该主打城市复兴的主题，而政府选择合作的开发企业也不仅具备建设品质项目的能力，更要有城市运营的理念。“从这个层面来讲，专攻品质住宅及‘白领’商业楼的万科并不是入主和平路的最佳‘人选’”，金库思考稍许：“中粮地产以及绿地集团反而更有改造长安区的优势及经验。”

　　除了开发企业的未来推动，石家庄市政府作为“和平号”的舵手也将是长安区崛起的主导因素。在陈宝存看来，石家庄市政府会把握和平路沿线工业区土地出让的节奏，“不会这么大一批地集中入市，市政府应该会分块出让，争取地块升值的最大空间。”石家庄经济广播城市之声《家有好房》节目主持人何蕊则认为，市政府会利用土地出让金来投入改善和平路沿线的配套，提升区域价值，这样才可以陆续引进大的开发企业以及购买人群。

　　 此去经年：应是良辰美景

　　长安区依托充裕的土地储备，在褪去“工业标签”之后将何去何从？陈宝存认为长安区极有可能成为石家庄的新人口聚集区，他分析道：“按照石家庄的城市发展规划，到2020年要有500万以上的城市人口规模。购房者会因为优质的教育、医疗等配套，将关注点始终放在城区二环以内。而主城区的购买力是面向整个城市的，甚至包括外地置业人群，和平路沿线则存在较大的潜在购买力。”

　　有相同见解的还包括金库。他将和平路与石家庄其他城市主干道作了比较，并预判：“和平路沿线将成为石家庄此后十年房地产的发展黄金轴线。”他言道：“2003年至2013年间，槐安路沿线一直是石家庄房地产发展的黄金轴线，西接西部山前的高档别墅，东穿裕华区、高新区，中间地段则分布着万达、怀特等大型商圈。而就目前石家庄城市主干道来看，和平路已经没有发展空间，只有和平路沿线是楼市的发展趋势所在。”他认为，和平路沿线应该依托工业人文积淀，打造成为石家庄的城市新名片。

　　楼市“和平路时代”俨然已成为业内的共识，但和平路沿线将建设什么？同样是一个令人深思的课题。

　　“至少会建设一个标杆项目。”对于这个课题，河北正华房地产开发有限公司副总经理张永刚如此解答。石家庄德盛房地产开发有限公司副总张建宾则直言：“从区域已有的老旧厂区改造项目来看，和平路沿线走得为高端住宅线路。”

　　全经联河北分盟副主席苏风彦同意这个看法。在他看来，石家庄目前楼市的刚需市场已经趋向饱和，而改善性需求的群体的规模在不断扩大。和平路沿线坐拥先天的区位优势，其地价也决定了此处不可能建设刚需产品，拿地开发商应该会走中高端路线。“如此以来，石家庄的楼市主旋律也有可能在‘和平时代’中，由刚需主导让位于改善需求。”

　　 后文预告： 正如上文提及，和平路楼市的发展是机遇与风险并存。区域内的高供应量如何消化？原工业区布局的交通组织及配套设施如何与现代城区发展相协调、衔接？石钢为首的老工业企业何时才能彻底搬离市区？诸多因素都是影响“和平时代”能否到来的关键因素。敬请关注《和平时代》系列报道第三篇。