石家庄南三条商户转型：去做房地产或上网开店

　　不仅是从今年开始石家庄才出现商业地产过剩的情况，根据石家庄市住房保障和房产管理局公布的《2013年石家庄市房地产市场分析报告》显示，在2013年石家庄市区商业用房供求比就达到近5：1。彼时，满足1600万人的购物需求的石家庄商业，仅面临300万的市区常住人口。“蛋糕就这么大，比如把消费能力看做100亿元，只有10个大商业综合体时大家还有得赚，发展到1000家就要有人倒下了，这很正常。”河北省商业联合会秘书长曹润亭告诉记者，在大环境过剩的前提下，未来商铺的差异化经营是最重要的。

　　 案例

　　 记者在采访中了解到，迫使店铺走向“死胡同”的除了高额的房租外，电商的冲击更是巨大。

　　在南三条市场这种情况尤其显著。在2000年左右，南三条的一个普通门脸2000元/月就可以拿下，而如今近万元（好位置更高）的租金加上电商的冲击，正在挤压众多商户的利润。

　　“周围商户来来去去看的都已经习惯了。”在南三条市场从事日化产品的老板王先生说，祖籍浙江的他在南三条已经经营了十多年，如今算是个“新石家庄人”了，“之前（2000年）不要说在南三条里挤个店铺，就是在门口卖冰棍都要发财。”王先生回忆起曾经的业绩依然兴奋。

　　做到2008年，王先生算是较早“触网”的一批商户，在做起淘宝店之后，90平的空间他转租了一间给别人，“起初是想再换个好地段再买个店铺，但看着网店渐渐红火，就没开了。”王先生说，大约在2010年左右，老商户要么去做房地产等行业，没有转行的基本都开始“触网”，相比之前的店面越开越大的思路，“小而精”的理念正在形成。

　　如今王先生网店销售额已经超过实体店销售额，店铺面积也减少到40平左右。王先生分析，目前来看，网络还很难根本撼动南三条批发市场的地位，“长远看就不好说了，还是要跟着市场走。”王先生说。

　　 投资支招

　　 曹润亭认为，在准备投资商铺的前期，消费者应该首先考虑是自己经营还是出租，经营什么项目？出租给什么商户？“做好市场调研是一定的，首先要考虑你面向的消费者有哪些？是准备面向社区，还是步行街，或处繁华路段。选择好要面对的消费者，才能有的放矢。”曹润亭说，就他目前碰到的情况来看，前期选择做什么项目是最难的。如果是自己经营，他建议消费者多看、多走，“能最终选择好一个项目，就算成功了一半，”曹润亭说。

　　同样，世界湾国际商业投资管理有限公司总经理张英也为投资者支招：选择投资应选择有潜力的地产，可以在未来做到“人无我有”，“因为商业地产正从传统‘养商圈’到‘养项目’转变”，投资者应该重点考察对方是否有好的经营思路。

　　 避开“电商”优势

　　 曹润亭说，理解市场和理解消费者的另一个重要因素：理解电商。“开服装店肯定是大不如前，因为电商正在快速挤压这个市场，很多成熟的服装商都在学习转型，如果你是一个新手，应该避开这类‘抢手活儿’，选择其他产业入行。”曹润亭说。

　　当然他也认为，随着不同经营者的经营理念，不排除通过多样化的、消费者乐于接受的经营手段出现，但电商所带来的“去中间化”局面已经形成，低价、便捷已在消费者中成为共识。

　　 寻求联营

　　 同时，曹润亭提醒，随着石家庄商业地产的结构性调整，各项去库存化措施的实施，除了商户应该“储存好过冬的粮食”外，寻找合伙人合作或与商户主联营，不失为一个降低风险的方法。

　　在此，对于目前市场上出现的“返租”模式，曹润亭提醒消费者要尤其注意——高利润和高风险一直是孪生兄弟。“统一经营、统一招商的背后，我们要考虑的是我是否放心他的这个经营团队、他的经营模式是否对路，”曹润亭说，如果经营不善，那么后期面临的经济风险可想而知。

　　 特别关注

　　 据河北省商联会统计，石家庄现有社区底商1800多家，但是其中有物业管理的只有878家。“这面临的问题是，商户在底商出租缺乏整体规划，不会考虑周围配套的同质化问题，只是跟涨房价，最后造成的结果就是房租贵而无人为津。”

　　我们实际遇到的情况是：一方面，社区商业在石家庄出现过剩；而另一方面，从疏通管道到买个针头线脑，市民购买却越来越难，这不得不说是一个矛盾。对此他建议，社区底商应该有专业团队负责包装和整体规划。

　　 选铺提醒

　　 选铺基础要“五看”

　　 目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的。“住宅”和“商用房”两者至少在三个方面可能变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途；从规划角度看，其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定；从房屋使用功能角度看，房屋用途具有了经营功能。

　　 2、规划变更

　　 留意商铺及周边地区是否会面临规划变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。从宏观角度看，新城市规划对所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

　　 3、相关权益

　　 所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。

　　 4、面积大小

　　 商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，方便顾客驻足。

　　 5、用途结构

　　 商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究，商铺内在结构和尺寸也大有讲究，譬如层高是多少、能否加装夹层等。要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高，这类商铺一来便于经营；二来物业公司也方便管理，商铺价值也就相应提高了。

　　 （原标题：如何玩赚未来商铺？）