石家庄“一铺养三代”已成过去式 商业过剩难收益

　 　（原标题：醒醒吧 一铺养三代过时了）

　　商业地产项目伊始，不少人怀揣着“一铺养三代”的想法购置产业。

　　曾几何时，由于核心地段的稀缺性，位于其中的商铺满足了不少投资者“养三代”的梦想。

　　然而，今时不同往日。资料显示，内地很多城市的人均商业面积已超过香港。商业地产项目越来越多，竞争越来越激烈，很多运营不利的商业项目亮起了红灯。与此同时，升级的商业综合体项目却如雨后春笋出现在了各大城市中间。数据显示，省会石家庄的商业综合体已超负荷。那么，眼下还执拗地将钱财投入商铺的人们，仍能挖到金子吗？

　　背景

　　过剩的商业综合体如何养活租户？

　　还记得省会“少年湃XD王国”（以下简称“少年湃”）吗？

　　按照该开发商当时的承诺，项目2014年初开盘之后会由开发商整体招商，业主在家就能坐享每年不少于6万元且逐年递增的租金。可如今，不仅项目未如期开业，售楼处也是人去楼空。

　　而“少年湃”的商铺采取的销售模式，就是目前常见的“售后返租”。

　　根据石家庄市住房保障和房产管理局公布的《2013年石家庄市房地产市场分析报告》显示，石家庄市区商业用房供求比达到近5：1，供需已出现失衡。

　　石家庄市住房局数据显示，2013年，石家庄市区商业用房上市面积为178.2万平方米，成交34.0万平方米，同比均增长64.4%。据《2014年石家庄市商业地产市场分析报告》显示，石家庄市区（市内五区、高新区）共有在建在售商业地产项目85个。

　　据悉，如果这些商业项目全部建成，将可以满足1600万人的购物需求，而石家庄市区常住人口只有300万人，加上周边县市人口勉强够1000万人。

　　大跃进般崛起的商业综合体，以石家庄当前的消费能力能否吃得消？黯然退出的商业综合体也并非无先例。

　　皮之不存，毛将焉附？此前承诺给投资商铺的业主们的高收益，到时由谁来兑付？

　 　支招

　　消费者如果想要投资商铺有哪些风险？在投资商铺的过程中又应该注意些什么呢？记者专门采访了河北省商业联合会秘书长曹润亭，请他来为大家“把把脉”、支支招。

　 　怎样投资商铺？掏钱之前要“四看”

　　曹润亭指出，现在商铺的类型有很多，比如购物中心的商铺、批发市场的商铺、商业街的商铺、社区的底商商铺。“同样的选择投资商铺为什么有的人挣钱，有的人就不挣甚至还赔钱？那就说投资商铺还是要有智慧的。”曹润亭说，消费者投资商铺一定要注意“四看”。

　　第一要看定位。定位要定准，不是盲目地去购买，买商铺干什么？是出租还是经营还是和别人联营？如果要出租消费者就要精细地算算账。比如跟银行的利率啊，三年、五年的存款利息、投资的理财项目收益等进行细致的对比。

　　如果是用来经营的话，要考虑商铺周围的环境、配套怎么样，做什么比较好。一般社区的商铺受商品同质化影响不会太大，应该选择一些购买频率比较高的业态，提高便利性。

　　第二，要看商铺的投资商的实力。看开发商是不是一个很有社会责任的开发商，是为了“圈钱”卖掉不管了还是后期要管理。

　　第三，看运营。投资商铺运营了才有效益。周边的一些市场、居民的购买力、人口结构都要综合考虑，包括后期的管理，是开发商统一管理，还是无序的，混乱的管理。

　　第四，就是要因地制宜，量力而行，不要听开发商忽悠，盲目跟风购买。比如你选的商铺如果是金角银边，交通上对它没有什么管制，人流走向比较合理比较集中就好经营，反之，经营起来就会相对困难些。

　　怎样让商铺“挣钱”？

　　1、做调研、精算账做好“三门功课”很关键

　　曹润亭指出，消费者无论投资商铺是用来经营还是出租，要想让自己投资的商铺“挣钱”，必须要做好三门功课。

　　第一要对周边市场做调研，周边都是什么业态，投资的商铺做什么有收益？

　　第二准备干什么。比如我准备卖商品，首先要考虑的是我这商品能不能卖出去。比如出租，要你考虑对方人行不行，经营的行业行不行，如果一个饭店半年关门了又换了一个牌子，租户频繁更换，那这个地方一定不行，这就是一个“死地”。

　　第三要做精细财务测算。人力成本、物力成本、银行成本、物耗成本等。

　　 2、租金不能一步到位宜“小步快跑”

　　消费者投资商铺，除了选择好的商铺，好的街区，有一双“慧眼”外，租金怎么收也很关键。

　　曹润亭提醒投资者，黄金地段的房租也不能“一口气吃个大胖子”。“我经常接触到一些投资商铺出租的人，他们的商铺不好租出去不是位置不好，是要求条件太高。”曹润亭说，黄金地段的商业也是有个培育期，租金不能一开始就太高，要先把人“引”进来。

　　“这就又说到了之前提到的算账，先算个最低账，把利息拿回来，商户经营得好了自然不愿意走，租金再‘小步快跑’。”

　　3、可尝试“联营”模式

　　现在投资商铺，除了传统的自营、出租外，还有一种新的经营方式叫“联营”。也就是“地主” 和商家相结合，“地主”提供商铺，商家做经营，这样商家避免了高额房租的问题，“地主”又能获得比出租更高的利润。

　　不过，“联营”的模式也要选择一个好品牌，如果品牌选择得好的话，市场好，它比出租的利润要高得多，所以选择什么很重要。

　　曹润亭提醒消费者，现在由于城中改造，涌现了大量的底商，但这也是好事儿，消费者投资商铺要谨慎，投资效益是一加一等于三，还是一加一等于零，就要自己“掏钱”前，认真做功课了。“因地制宜，量力而行不要给自己一个‘包袱’。”