河北物业新规解读：小区停车费物业不能想收就收

　 　（原标题：停车收费 不是物业想收就能收）

　　近日，河北省物价局和河北省住建厅联合出台了《河北省物业服务收费管理实施办法》（以下简称《办法》）。新《办法》从今年9月1日起实施。

　　针对新《办法》中，市民最关心的焦点问题，记者近日联系了石家庄市物价局相关工作人员和律师，对规定进行逐一详细的解读。同时，记者获悉，规定中河北省各地市的具体细节，将在年底出台具体细节。

　 　焦点1

　　电梯广告应征得业主同意

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　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。这部分所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　 ■解读： 小区电梯内张贴广告，而广告经营究竟谁有决定权？收益怎么分？都是一笔糊涂账。新《办法》出台后，这些糊涂账终于能“见光”了。

　　新《办法》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。这部分所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　受业主或业主大会委托实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费，收费标准由当地政府价格主管部门制定。未经多数业主或业主大会委托实行小区出入证（卡）管理的，不得收取出入证（卡）费。

　 　焦点2

　　物业不得收取装修押金

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　　新《办法》进一步明确了物业服务成本项目费用。

　 　■解读： 新《办法》中明确的物业服务成本项目费用，包括人员费用、物业共用部位及共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部分及共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。

　　值得注意的是，以下情况不得计入成本项目：供水企业已接管物业服务区域内供水设施的，二次加压运行费用不得计入；保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修基金支出的维修和更新、改造费用不计入。物业共用设施设备运行维护费可单独制定。

　　按照规定，物业服务企业可以向业主收取装修垃圾和渣土清运费，具体标准及管理办法由当地政府价格主管部门制定；但是，不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。

　　 焦点3

　　物业费可采取包干制或酬金制

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　　《办法》中所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。

　 　■解读： 业主与物业服务企业可采取包干制或酬金制计费方式约定物业服务费用。包干制是由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　按照规定，物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准（等级）、收费项目、收费标准等进行公示。

　　 焦点4

　　停车服务费列入政府指导价

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　　物业服务区域内的车辆停放服务收费管理，要按照政府价格主管部门的有关规定执行。

　　 ■解读： 小区如何停车，怎么收费？一直是业主备受关注的问题。

　　住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。

　　停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定。车辆特约保管服务费实行市场调节价。

　　已购买或租赁车位场地使用权的，合同约定使用期限内不再收取场地占用费。业主共有的道路或者其他场地上的停车场地占用费需依法经业主共同决定。

　　 焦点5

　　收费实行政府指导价和市场调节价

　　关注

　　我省物业服务收费将根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　 ■解读： 实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由设区市、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准，并向社会公布。

　 　建议

　　法规不是摆设

　　为规范物业服务企业的行为，保护物管和业主的合法权利，解决小区日益凸显的矛盾问题，石家庄也曾在2010年推出《石家庄物业管理条例》。但“理想很丰满，现实很骨感”，小区纠纷还是时有发生。

　　对此，河北功成律师事务所律师霍继强认为，提升法律的执行力是当务之急。“比如此前提到小区入驻商户，需全体居民同意的条例，在现实中就执行得不好。”而对于物业的“捆绑收费”等顽疾更是屡见不鲜。

　　霍继强建议，在政策和政府层面，除了健全法律法规之外，必须提升执法部门的执法力度，杜绝执法部门的拖时间、推责任、踢皮球的行为。此外，作为物业服务企业要明确自己的责任和定位，还要提高自己的服务质量，毕竟物管是小区业主花钱请进来的，是为小区业主服务的。