论道城变·河北省石家庄市撤县设区一周年
自2014年9月23日石家庄正式公布《国务院关于同意河北省调整石家庄市部分行政区划的批复》至今已经有一年。这一年里，大石家庄发生了哪些变化，新区划调整对地产行业的发展有哪些潜移默化的影响？大石家庄有哪些可以清晰把握的发展趋势？昨日，由石家庄市房地产协会和本报主办，由房掌柜网承办的“城变，石家庄撤县设区房地产区域发展论坛”在和平东路“我氧你负离子生活馆”举行。多位在新设区进行项目开发的地产界专业人士就三个新设区的发展现状、新区基础配套、产业结构、项目销售情况进行了多元化的深度探讨。在京津冀协同发展纲要中，石家庄的功能定位明确，石家庄的房地产行业也应该根据这一定位，找到适合自己企业及区域产业特色的开发理念。此次探讨，是业界首次从大区划调整的宏观视角进行的专业交流，这样的探讨对地产开发、项目营销及消费引导都有积极的意义。
□本报记者 刘青
政府应该做好新区基础配套
今年石家庄市从去年开始查处力度比较大，但价格没有明显下降。市场销售还是冰火两重天，说明需求量还是有的。前些日子市房协走访了二、三十家房地产会员企业，结合他们的需求，针对京津冀协同发展，结合我市的产业特点，如何承建非首都功能。我的想法是，应联系京津冀协同发展，选择重要的交通节点，争取政府的支持，建立非首都经济圈。同时拉动我们本地生活交通医疗等各方面需求，拉动本地的发展，这个观点应该引起政府重视。
撤县设区以后，很多人变成市民了，可能会吸引原来有购买能力的购房，条件具备的到市区来。但是对这一点，不要期望值太高，充其量不超过30%。比如栾城，固有的乡村观念较强。提高在本地开发项目的品质，这是非常重要的。
现在新设区所欠缺的是什么？医疗资源、教育资源。栾城抢先走了一步，二中建了，四院也准备搬。这两大资源的不均衡给我们的房地产开发带来了较大影响。如果政府要想把这几个新区发展，应进一步完善教育、医疗和交通配套。我们应该有一个大石家庄的城市环境，应该纾解非省会功能，不要把大批业态都集中在市区，这三个新区应该成为我们石家庄的服务中心。随着各区的医疗配套，教育配套，交通配套逐渐完善，应该说会好一些。三个新区的未来都会形成区域中心，新区的房地产业还会有一个大的发展。
以火车站为圆心画一个圆
我们那儿是鹿泉区和栾城区交界的地方。我说两点。第一，我们有一个设想，以火车站为圆心，画一个圆，往南就是我们那儿。那个区域只有我们这里具备大量的土地。第二，原来的煤矿机械厂很快要搬，那里也是石家庄产业的重点布局。区划调整是好事，对其中的困难部分要积极面对。
我觉得首先从通货膨胀的角度讲，房地产还是一个不错的，无论居住还是投资的渠道，股票很多弃权了，很多不懂的，这是一个大的方向。至于说购房者应该买哪儿，各有千秋。我觉得找到适合自己的，对于自己认知上的最大需求，找到这个。如果从房价上来讲，相对找性价比最高的，尽量找中低的点，但是能实现你未来的需求。
我觉得客群跟定位有关系，有一种是刚需方面的，把它锁定就行了，年龄几乎都是25到35岁之间的，我们的户型各方面是可以跟别墅相呼应的，因为开间特别大，那是肯定宽畅了，旁边还带一个卧室，完全具备老人来住。这个客群年龄段立马到了40到60之间，直接就变了客群了。我们主要购买人群还是市区的南部，职业主要就是，刚需就是给企业老板打工的，那些就是老板层面的。
他们很多人都是首套，对他们来讲也是一个性价比，要不在市区买特别小的，要么就是买一个像我们这种位置稍微偏了一些，小区环境好一些，面积大一些的。
交通和观念有待改进
我觉得政府不管是教育也好，医疗也好，没有把栾城和市区结合起来。我们看到很通畅的道路，308国道接南焦客运站，但是到二环属于卡口，把两条路完全卡死了。我们沿着308国道往栾城走，看到的是村民住宅，还有物流车，没有任何可以吸引客户往南走的产业。栾城没有任何可以吸引人来的东西，没有人口的流入，不管商业还是什么的，怎么跟石家庄比，没有任何有效的途径，我想这种状态短期不会有一个明显的改善。栾城区其实跟市区的联系是比较远的，我们售楼员都是栾城本地的，问他们看电影吗？看，但是在栾城区看。生活基本上在这里，区域之间联系还是很少。
“离尘不离城”未来发展区域
盛紫·中央公园项目处于栾城区和裕华区的交界，不属于栾城主城区，地处二环和三环之间，交通便利，是真正的“离尘不离城”。随着栾城区的规划，尤其工业企业搬迁到三环附近，区域产业经济会得到发展，企业职工购房需求也随之加大。盛紫·中央公园依托独有环城水系景观优势，项目一期建筑规模近30万平方米，住宅定位刚需改善产品，充分满足区域客户需求。
生活形态变化
对县改区有重要意义
藁城区跟长安区交界，之前有发展环保产业的传统。众美上水庄园的位置，是机场路往北，南临滹沱河，包括一个高尔夫球场。在藁城跟传统市区交界的项目位置，作为一个过渡区域，西边挨着长安区，北边挨着正定。从市民的生活角度来讲，石家庄的市民去藁城区就会非常方便，交通方便，自然环境又好，又配合相应的服务，实际上提升了整个市民的生活半径，生活形态的变化是我们这几个县改区的重要意义。
石家庄市民的周末生活越来越丰富，我相信，当新区改造完成后，不管是老区还是新区的居民，对新区的认知程度、喜好程度都会有一个比较大的提升。现在大家对新区的认知正在一个苏醒阶段。我们的项目需求主力是老城区客户，我们的观点是要靠产品拉动，客户不是为了区域而购买，是因为认可这个产品。
我们能够创造一种需求，让产品走出去。区域也好，滹沱河也好，都不是我们项目的卖点。我们要通过这个东西给一部分传统市区的客户营造一种新的生活模式，通过生活模式吸引他来。所以我说我们是一个拓荒者，需要引导客户的生活模式。
购买力鹿泉和市区一比一
我们的项目是鹿泉区的中节能健康城。鹿泉当地的客户主要以改善型为主，我们的洋房基本上会被抢光。很多客户在新华区等有一个第一居所，然后在鹿泉再次购买，因为我们的居住环境很好，鹿泉区和老城区的购买力是一比一。
我们项目比较靠北，鹿泉区靠北的整体生活水平相对较高。我们那边还有一部分是井陉的客户，是有购买力的。我们的改善型用房，包括高层和小高层，整个产品的价值比鹿泉平均水平高大概一千块钱。现在这边城区的人口是有改善需求的，现在这块改造地不是很多，所以会有购买的外溢。对我们项目来讲，很多市区改善客户看中我们的环境，包括周边的配套，有北国等，配套特别好。
新区地产为什么是内部消化
京津冀一体化是比较快的，是十年前开始提的，大家都认为是开发商炒作的概念，现在新建的北京市中心，已经跟廊坊、天津距离拉近了非常多，在这个基础上，他把通州又做了一次人口的外溢，基本推到河北的地面上，把商业功能和其他功能全都拉到新城区。今天会长也在讲，石家庄去省会功能，不得不去做，石家庄是这个阶段，但这个市区还没有达到饱和，同步发展周边肯定是非常困难的。因为北京四环和五环的房价差不多能达到三比一的概念，人口外溢是自然的。为什么产生人口外溢，最关键的就是建设到不到位，刚才大家一直讲购房人群在哪里，好像本地消化为主，为什么会是这样的情况。主要是城市基建相对来说还是落后的，包括交通，包括公路、国道，再就是教育和医疗。因为衣食住行，住是我们要解决的事情，基础配套请政府层面去做，要把我们整个层次的产业优化升级，应该是我们来去推动，共同形成一个非常完善层次的基建，达到更好的居住条件。
希望政策导向上加大力度
我到栾城正好赶上撤县设区，栾城宜居居住各方面打造还是不错的，城乡建设各方面比较规范。尤其是太行大街打通之后，对于栾城来讲交通非常便利，它衔接正定、开发区和市区，出行更节省时间。
308国道在拓宽的时候，对于栾城居民的出行导流有一定作用。但是买房子的还是以当地客户为主，因为栾城县城离石家庄很近，但人们的思想意识还是没有往这块去发展，政策导向真的很重要，我们还是希望这方面政策导向上加大力度。其实每一个新区的地产商想做的就是怎么能把市区的客户吸引进来，因为当地人口毕竟有限，很多地方供给接近于饱和，你怎么能吸引外来人口是最关键的。