地方楼市调控两难：资产泡沫堆积 去库存仍存难题

　　值得注意的是，在土地市场火热难抑的同时，与其相依存的房价涨幅却出现连续3个月下滑现象。业内人士表示，现阶段房企已“疯”，在宽松的流动性支持下，早已不计成本拿地，资产价格不断被推升，抑制资产泡沫刻不容缓。

　　形势  土地市场“疯牛”

　　8月24日下午，经过两个小时360轮激烈的竞拍应价，合景泰富以57.7亿元拿下天津滨海中心商务区一地块，楼面价达22014元，超过目前周边在售项目房价，溢价率高达312%。同日，上海出让松江区小昆山镇涉宅类地块，路劲以总价42.5亿元将该地块拿下，成交楼板价20934元/平方米，溢价率158%。若剔除公共设施、保障房等，可售部分实际楼板价则高达25418元/平方米。

　　这只是8月土地市场的一个缩影。中原地产市场总监张大伟表示，楼面价开始全面超过房价，如果说2016年出现了一次密集地王势头，8月则是最密集的月份。

　　中原地产数据显示，如果将总价超过10亿元的地块看作地王的话，截至8月25日，年内全国已经出现单宗土地超过10亿的地块303宗，其中溢价率超过100%的地王达到了153宗。仅8月单月，总价超10亿元地块数量就达47宗，溢价率超100%的多达33宗。

　　同时，高总价地王频现。截至目前，单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，超过50亿的有24宗，超过30亿的有77宗。其中，208宗溢价率超过50%的地王分布在25个城市，全部为一二线城市或者辐射区。

　　值得一提的是，地王均分布在房价涨幅较高地区。张大伟认为，这种不理性行为趋势将导致房地产市场面临巨大风险，去杠杆已成必然课题。

　　风险  资产泡沫隐现

　　据测算，以北京土地市场为例，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元地块合计59宗，合计土地出让金1919.38亿元，以此计算其平均成本楼面价将约为3.8万元/平方米。张大伟表示，这意味着，未来上述地块销售均价需达6万元。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。

　　同时，张大伟认为，现阶段已经出现了遍地地王的现象，楼面价超过房价已成为常态。“虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。”

　　“造成现状的主要原因，是宽松流动性下信贷的支持。”张大伟说，2016年前7个月房贷释放了2.8万亿元，刷新了历史纪录，是2009年全年个人按揭贷款1.4万亿元的2倍。数据显示，去年第四季度以来个人房贷增速均高于整体房地产贷款增速，2016年上半年个人购房贷款余额更是同比增长31%，占全部房地产贷款的比例高达81%。

　　的确，连续多次的降准降息为房企与购房者带来了低廉的融资利率和贷款利率。融360最新数据显示，8月全国首套房平均房贷利率为4.44%，进入2016年后首次止跌。同比去年8月的5.16%下降0.72%。

　　中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，现在房地产与宏观经济已经陷入一个奇怪的循环。一方面，大家都觉得房地产有前景，所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层，无论是买房自己住，还是投资，大家都瞄准了房地产，尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中，60%以上的资产都是房地产。“而这也使房价在不断走高的同时，房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。”

　　困境  地方处境尴尬

　　值得注意的是，在厦门等城市房市火热，库存急速下滑的同时，另外一些城市库存却只增不减。

　　上海易居房地产研究院报告显示，2016年7月，在22个城市库存下滑的同时，13个城市库存却出现了大幅增长的现象。具体来看，合肥、南京和苏州分别同比下调63.3%、58.4%和39.6%，而茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到58.3%、55.3%和55.1%。

　　从房地产库存存销比来看，在南京、合肥存销比不足3个月的同时，北海存销比却高达30个月，西宁也需要26个月以上。

　　的确，现阶段地方市场难抑与库存难消两个极端并存，且市场越差的地方库存越难消。沙县国土资源局相关负责人介绍，沙县已从2014年基本停止住宅用地的供应，主要是为去库存。一些地产商拍出去的地至今没有动工。也正因如此，从去年开始沙县已开始两轮鼓励农民买房政策，今年沙县继续出台化解房地产库存促进市场稳定健康发展的实施意见，要求从7月开始，购房可领补贴。

　　倪鹏飞表示，现在宏观经济高度依赖房地产，尽管中国经济要转型，一直说要转向科技创新、转向制造业，鼓励大众创新等，但从实践效果来看，在财源不足的背景下，转向房地产在增加。

　　事实上，据记者了解，在经济整体疲软的背景下，目前仍将房地产作为拉动经济主要抓手的地区不在少数。某省会城市就曾表示，受整体经济下行影响，房地产投资下滑，商品房销售面积增长迟缓，部分项目进展缓慢，少数项目停工待建。如果不采取积极稳妥措施解决，该市整体经济发展将会因房地产贡献率大幅下降而受到重要影响。

　　“现如今热点区域的发展红利和潜力往往很快被房地产透支。比如，一个区域有一个重要的利好，很快就被房地产商进行炒作，往往这个利好还没兑现，房价就上去了。”倪鹏飞说。

　　倪鹏飞说，目前大家普遍认为其他产业都不行，其他投资都没有赚钱的机会，都向房地产方面投资，经济越来越依赖房地产，房地产业越来越影响经济。目前宏观经济的房地产化十分严重，当经济房地产化到一定程度，持续不下去的时候，那么经济就会出现停滞。

　　“当然，在大家都有信心的情况下，虚假的需求可能还会继续。房地产泡沫很大程度上是这种信心造成的，但从根本上说，信心不可能离开真实需求太远，房地产市场根本上还是来源于真实需求。”倪鹏飞表示，根据预测，2025年长期的拐点可能要出现。

　　因此，地方政府正面临着政策调控两难窘境，一方面市场火热，泡沫堆积，而另一方面，则是市场冷淡下的去库存难题。