专家：楼市本轮调整时间或很长 房价不会恶性反弹

　　 （原标题：楼市下半年“冰冻”来袭）

　　法国兴业银行中国经济师姚炜预计，此次中国房地产市场的调整时间“可能比过去要长”，“且调整过后房价也不会出现恶性反弹的情况。”

　　70城房价两年来环比首跌，一二线城市多楼盘步入打折季，房企在土地市场收缩战线，买房人心态转向“看空”。在没有强力调控政策出台情况下，楼市进入“自动”回调模式。

　　 陷入量缩价滞

　　“2万抵10万”“百套房源8折一口价”“新品加推，9折限时抢购”。因为前段时间去近郊一楼盘看房留下了联系方式，陈青（化名）最近被各种楼盘促销短信密集轰炸。

　　“看出来最近房子不好卖了，除了接到不少短信，每天还会接几个楼盘销售打来的电话，询问是否有买房意向。”陈青对新金融记者表示。而最新的感觉是，以往打来电话的楼盘多是郊区盘，最近市内六区楼盘的电话也多了起来。

　　其实从数据上来看，天津楼市5月份的成交还算不错。5月天津商品住宅成交面积160万平方米，环比上月上涨62%，同比去年上涨69%。“这主要是由于赶蓝印政策末班车的购房情况增多，助推了天津楼市的成交上升，而进入6月份之后，这种情况就将消失。”一位房企人士对新金融记者表示。

　　值得一提的是，2014年5月，天津商品住宅供应面积197万平方米，环比上涨12%，同比上涨65%。5月份天津楼市依然是供大于求的状态。数据统计，7月天津市将有42个项目预计开盘，同比增加82.6%。其中市内六区有5个、环城四区18个、滨海新区7个、远郊区县12个。这些项目中全新盘有24个，占预计开盘总量的57.14%，全新项目比重较上个月有所增加。不断新增的供应，将给同区域楼盘带来更大压力。

　　5月天津商品住宅成交均价为9213元/平方米，环比上月下跌6.9%，与去年同比下跌10.4%。房价走势方面，与大多数城市趋于一致。分析人士秦晓鑫表示，进入2014年以来，1月天津商品住宅成交环比跌32.00%，同比跌11.28%；2月环比跌15.12%，同比涨32.43%；进入3月，环比涨13.64%，同比降幅超四成；4月环比涨23.95%，同比跌11.73%。“在刚需陆续入市，开发商加紧推盘的情况下，预计下半年天津房价不会有太大波动。不过受上半年蓝印取消的影响，下半年成交量可能会有所下降，经过半年到一年的时间应该会回归正常水平。”

　　在一些开发商看来，情况比想象中要严重一些。“我们今年不只是营销口的人要背任务，其他部门的人都或多或少要背一些销售任务。开会的频率也比以前更密集了，公司在销售方面的压力大了不少。”上述房企人士表示。

　　国家统计局数据显示，今年2月份以来，全国商品房销售面积连续出现下降。到5月，跌幅已扩大到7.8%，而去年同期，该数据为增长35.6%。量跌往往被视为价跌的前兆，终于房价完成了从环比涨幅缩小到环比下跌的转变。

　　国家统计局发布的5月份70个大中城市房价变动情况显示，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有35个，70个城市新建商品房指数平均环比下调了0.16%，二手房指数也下调了0.09%，而上次出现这种房价全面下调迹象，还是在24个月前的2012年5月。

　　进入2014年以来，楼市变化的速度已经超过市场之前的预期。从杭州、温州等个别城市出现价格调整，到4月份华东区域出现区域降价潮，再到5月份市场转冷蔓延到一线城市，市场呈现加速调整态势。

　　 一线城市危局

　　在新建商品房指数中，上海、深圳均出现了环比下调。二手房指数中，北京跌幅全国第一，环比下调0.9%。北京仅在2011年12月市场最惨淡的情况下，二手房出现过环比0.8%的下调，本次单月跌幅创下北京纪录。

　　对北京商品住宅市场更不利的消息是，从第一个自住房入市到目前，今年北京入市的自住房项目已经达到了10个，合计供应住宅高达1.64万套。目前北京累计出让含有自住房地块项目已经有40多宗，涵盖北京11个区域，预计这些项目大部分都可以在2014年入市。也就是在2014年北京将能成交200万元左右价格的自住房达到4-5万套左右。“虽然普通购房者申请到自住商品住宅的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中，大量自住房的入市将明显影响北京市场的心理预期。”业内人士表示。

　　2014年1-5月，上海商品住宅共成交341.66万平方米，同比去年同期大幅下滑30.6%。在市场交易量大幅下滑的市场背景下，尽管出现个案楼盘大幅降价现象，房价上涨幅度放缓，但成交均价依然坚挺。

　　“上海1-5月商品住宅成交均价同比上涨11.0%，特别是5月份商品住宅成交均价再创新高，达到27596元/平方米。而造成2014年上海成交均价高企的主要原因并不是个案价格上涨，而是在市场总体交易量下滑的市场背景下，高端市场部分楼盘大幅降价集中放量导致的成交结构变化引起的。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，从2014年6月份及以后几个月市场表现来看，上海楼市大范围的“降价潮”即将来临。不可避免地，一些大型品牌开发企业的项目还会出现20%-30%的大幅降价市场行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。

　　另一个一线城市广州，随着楼市在今年的逐步下行，广州楼市调控政策开始微调。增城、从化放开限价，中心区高价盘限签松动，广州人才入户全面开闸带来购房名额增加，“温水煮青蛙”式的松绑楼市调控，这样既可以规避触碰中央红线的风险，又能有效释放市场购买力。

　　近期包括海南、武汉等地在内，都出现放松落户制度在内的调控松绑政策，再加上此前安徽、浙江、江苏等多地进行了相关政策的微调或松绑，各地的救市之举呈现由点到面的扩散之势。

　　业内人士指出，即使救市对市场的走势影响也不会太大。预计2014年下半年房地产市场将继续调整。原因在于本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场回调，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。那些库存严重的城市，可能在最近再次出现降价。

　　 土地市场降温

　　楼市转向也影响了房企对后市的预期，典型表现就是土地市场迅速转冷。全国销售前20名的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，6月截至18日拿地总额仅72.41亿元，其中仅中海、富力、恒大、招商等企业有拿地。20大房企年内拿地总额仅1520亿元，预计这些房企上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年上半年，这一数据曾高达1977亿元。

　　之前认为不会受到影响的一线城市，楼市对土地市场的影响也逐渐出现。截至6月16日，6月4个一线城市总成交土地为8宗，合计土地成交额仅为18.18亿元。从目前待售的土地看，预计6月4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，也将创造最近几年的最低点。原定于6月11日出让的上海奉贤区海港开发区两宗地块终止出让，成为今年上海首幅含住宅用地的流标地块。

　　截至6月17日，35个发布了前5个月销售数据的上市房企，签约总金额为5606亿元，销售额同比下调的房企达到20家。前5个月销售额同比降幅最明显的包括首开、恒盛、瑞安等大型房企，降幅分别为48.6%、51%和56%。

　　中原地产对23 家A 股上市的大型房企财务指标进行分析后发现，今年一季度，这些上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008 年三季度56%的历史峰值水平。23家房企中，仅3 家资金链处于宽松状态，8 家房企资金链相对安全，12 家房企资金链紧绷，为近8 年以来资金链紧绷房企个数最多的一个季度。房企偿债压力不容小觑。

　　对于各方热议的“降价潮”“拐点论”，经济学家郎咸平认为，最主要的原因是银行“钱荒”，导致资金量明显不足，资金成本大幅上涨。包括按揭贷款和开发贷都在收紧。5月份，十大标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创11个月以来新低。

　　过去10年中国房地产市场也并非一直上涨，总是出现3-4年的周期变化。每当出现销售不畅、融资不顺、预期悲观的情况时，收缩战线就成为大多数房企的选择，本次依然是这样，只是不能确定的是，这次调整会延续多久。对此，法国兴业银行中国经济师姚炜近期预计，此次房地产调整时间可能比过去要长，且调整过后房价也不会出现恶性反弹的情况。

　　 地产白银时代

　　财经评论员叶檀在一篇博文中指出，“黄金时代”已经过去，进入“白银时代”，但是不会崩盘。“货币大规模发行的可能性不大，但货币购买力隐性缩水，依然支撑着房地产的底盘。”叶檀表示，房地产需要新引擎，新引擎就是以房地产之壳装载其他稀缺资源。无论是现在还是今后几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业。依托这些服务业的学区房、养老地产、旅游地产、体验式商业地产等，都将迎来发展机遇。

　　“人可以不买房子，但不可能不需要服务，开发商如果能转型为特色服务商，将能立于不败之地。”叶檀表示。

　　此前同样用“白银时代”描述今后楼市状态的万科总裁郁亮的观点则更为直观。“精细化、平台化、金融化将成为新的市场发展逻辑。”郁亮认为，房地产进入下半场，只是过去轻松赚钱的时代结束了。下半场对企业能力的考验会更加全面，不适应的企业会被淘汰，而优秀企业并不会缺少成长空间。

　　一个可以拿来对比的数据是，2010年美国前五大开发商的市场占有率为18.1%，而2013年中国前五大开发商的市场占有率刚刚达到8.6%，中国的房地产行业集中度还有很大的提升空间。本轮“黄金时代”向“白银时代”褪色的过程，无疑也是房地产行业竞争加剧，房企进行分化整合的过程，不知此轮调整之后，行业格局会发生多大程度的变化。