楼市最坏的时刻还没到来 长期调整趋势未改

　　 （原标题：流动性有限宽松 楼市长期调整态势未改）

　　“今年的‘金九银十’会不会变成‘铜九铁十’？”在9月1日平安好房贷与越秀、绿地集团合作签约仪式上，平安好房CEO庄诺提出这样一个疑问。

　　庄诺认为，楼市最坏的时刻还没到来，而开发商要避免这种情况发生，就必须尽快去库存。越来越多的金融机构开始介入催化开发商去库存的队伍。比如平安好房借助中国平安的大平台，计划在购房者和开发商两个方面提供金融服务和资金支持，促进交易。

　　除了金融机构的积极介入，有消息人士亦透露，上市房企在银行间市场的中期票据融资也拟放开，同样可以为市场注入流动性。

　　接受21世纪经济报道记者采访的业内人士普遍预期，当前流动性出现了一个阶段性的宽松，叠加限购部分放松效应，未来两个月楼市成交量会明显回升，楼市金九银十，可能有望重现。

　　不过中原地产首席分析师张大伟和链家地产分析师张旭指出，9、10月市场成交会上扬，但相比往年成色不足；从长期来看，流动性仍然偏紧，房地产市场进入长期高位盘整的趋势不变。

　　 中期票据融资拟放开

　　在3月份上市房企再融资放开后，9月3日有消息显示，房企中票融资也拟放开，有望为开发商提供流动性。

　　有接近银行间市场交易商协会的人士表示，在近日召开的协会债券市场专业委员会会议上，上市房企获准发行中期票据事宜被讨论，并确定为未来实施方向。这是继房企再融资、发行债券放开之后，监管层又一次放开房企融资渠道的消息。

　　中期票据是期限通常在5-10年之间的票据。民生证券分析师邹恒超认为，相较于定增、企业债、信托融资等，中票只需在交易商协会注册，手续简单，且成本低于企业债10%左右，有利于开发商用低成本资金进行债务置换。

　　而获准中票融资的房企条件是，必须是积极参与棚改、保障房建设、自住房建设、房地产销售业务中中小户型普通房为主，且未来主营业务仍以普通商品房为主；无闲置土地、捂盘惜售、哄抬房价、信贷违规等违法违规行为。

　　债务融资工具产品则建议选择公募中票，募集资金用途符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款（该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款）；募集资金仅用于房建开发，不能作为土地款等其他用途；必须采用专户监管模式，并提供相应的监管协议。

　　根据这些条件，业内人士分析，有望率先获得中票发行资格的房企应为行业排名前三十的A股上市公司。

　　一家大型上市房企内部人士告诉记者，公司此前有发行中票方案，但一直被搁置，此次如果放开，还是会去积极争取。

　　世联行董事长陈劲松认为，上市房企开闸中期票据融资，可以让一些房企资金链摆脱困境；且上市企业并购非上市企业，行业会进一步整合。他更乐观认为，放开中票融资后，房价大幅下跌的可能性被软着陆取代成大概率事件。

　　 买房人的资金“福利”

　　开发商获得更多流动性的同时，8月以来，来自多个渠道的资金福利，或许能减轻购房者的观望情绪，刺激楼市需求。

　　银行方面，各地的首套房贷出现了松动迹象，多家银行回归基准利率，更有银行重现利率优惠。金融搜索平台融360近日发布的8月房贷报告显示，当月首套房房贷利率呈拐点下跌，全国最低房贷利率回归8.5折。

　　21世纪经济报道记者调查发现，自8月中旬起，多家银行北京分行陆续下调首套房贷款利率至基准利率的9.5折，招商银行等更是出现了9折优惠。

　　上海也已有汇丰银行、民生银行、农业银行、交通银行和恒生银行实施了首套房贷利率优惠，其中，中信银行执行有条件的9折优惠。

　　除了传统的银行贷款松动之外，房企与金融机构另一种合作方式也给购房者带来了“福音”。

　　9月初，平安集团旗下的平安好房推出全新互联网金融产品——好房贷，最高可为购房者做到30万零息首付贷款。有别于银行的按揭贷款，平安好房贷的切入点是传统银行不能介入的首付。

　　具体来说，其首付贷款分为无抵押和有抵押两种，前者最高额度为30万，还款模式为每月等额还款，最长还款期限为3年。通过“开发商贴息”、“客户+开发商共担利息”或“客户全部承担利息”三种方式，为购房者提供低息甚至免息贷款；后者的最高抵押率是70%，还款模式为每月还息、到期一次性还本，还款期限一般为1年。

　　购房者能够享受到多大的优惠，取决于开发商贴息程度。目前，已经与平安好房贷合作的房企包括绿地集团、世茂集团和越秀地产等。越秀地产副总经理朱晨表示，公司会根据产品类型不同，来决定贴息比例。有部分可以以基准利率贷款，也会有0利息贷款。

　　与平安好房贷几乎同期问世的，还有搜狐旗下的互联网金融信贷平台搜易贷，搜易贷与搜狐联合推出的即将上线的“焦点首付贷”，同样是针对帮助购房者解决购房首付难题。

　　世联行的“家园云贷”也在做类似平台，其操作方式是，针对世联行代理的楼盘业主提供无需抵押和担保的贷款。世联行董事长陈劲松透露，今年上半年家园云贷完成6000-7000笔业务，平均每笔贷款额度在12万元。

　　张大伟认为，8月底以来出现了流动性阶段性宽松的迹象，这有助于楼市成交反弹。

　　8月以来，各地新房市场成交走势略有好转。中原监测的全国40个重点城市数据显示，8月前17日新建住宅成交面积较7月同期小幅上升6.8%。分城市来看，各线城市成交均有所回升，一线、二线及三四线城市分别上升11.4%、10.9%、3.2%。

　　 长期调整趋势未改

　　纵观前几轮楼市调整，回暖的前提条件均离不开信贷的松动，那么这次，信贷的宽松是否足以推动楼市回暖，房价反弹？

　　在中期业绩会上，万科总裁郁亮表示，政策宽松并不能促使楼市反弹。但他同时表示，对首套房贷款的优惠应该坚持。

　　商业银行对此有自己的判断，银行对个贷审批出现区域性的分化。中国建设银行有关人士透露，迫于目前出现的局部性和区域性金融风险压力，为避免不良贷款率上升局面出现，该行目前在哈尔滨等城市的商品房贷款出现趋严趋紧。

　　“未来房贷将重点布局一二线城市，严控三四线城市信贷规模，重点满足基本住房和改善性住房项目，严控非核心地段的商业用房项目。”中国农行风险管理部副总经理田继敏9月2日在中期业绩说明会上称。

　　田继敏表示，近期房地产市场出现了一些风险苗头。房地产投资增速下滑明显，施工、竣工和新开工面积出现下降，房地产销售量同比持续减少，房价增幅回落的城市不断增多；少数三四线城市持续供大于求；一些房地产企业出现资金链断裂、风险爆发等情况，房地产市场呈现出分化调整的态势。

　　深圳一位大型开发商负责人对本报表示，目前流动性是非常有限的松动，对现在入市的刚需客户而言，很难满足银行个贷利率优惠的附加条件，因此能否成交还是取决于产品和价格。

　　郁亮表示，这一轮市场调整，是过去长期积累的库存问题，去库存不是短期可以实现的，需要时间，政策回暖不会形成量价齐升的局面。

　　尽管近期成交稍有起色，但楼市库存仍然高企。以北京为例，在成交量经历了8个月的持续低迷之后，北京新建商品住宅库存已攀升至83113套（截至9月2日），与此同时，部分房企销售额离年终目标仍相去甚远。

　　有关人士指出，北京市场前20强中的大部分要想实现同去年的销售金额难度颇大。尤其是保利、融创、龙湖、住总、方兴以及北京城建要想达到去年的业绩高度，唯有“降价跑量”。其中，融创前八月的销售金额仅为去年全年的1/4。

　　一批去年销售业绩不错的房企如中国铁建、远洋、中海、中国建筑、珠江地产等已经开始出现降价的苗头。

　　房价点评网首席分析师牟增彬指出，接下来可能将有越来越多未完成全年业绩50%的50强房企，出现低预期甚或降价入市行为，而这种调整势必会影响到后续入市项目的价格。