年内楼市平价跑量或持续 业内称"置业时机"仍在

    10月的高成交确实让市场为之一振，但随后的楼市供应量却持续下滑，与此同时，购房者入市的积极性却维持着热度。2014上海楼市接近“收官”，购房者的积极入市会否导致房价上涨？置业的“黄金时机”是否已经过去了？

　　购房者比以往更“干脆”

　　11月以来，上海楼市新开盘数量连续两个周末均处于低位。继11月1-2日仅有3个住宅楼盘开盘，供应套数下滑超过40%后，上周末（11月8、9日）上海仅有4个住宅楼盘入市。楼市供应经过连续数周的放量，进入了“歇脚”期。

　　虽然受供应减少影响，近期成交面积有所下滑，但从更能反映需求状况的成交套数来看，购房者入市积极性不减。

　　11月第一周（11月3日-11月9日），上海商品住宅的成交套数达到1426套，虽不及10月的平均成交量，但也已经接近除10月外今年周成交量的最高水平。

　　笔者观察发现，进入11月，上海各售楼处的看房人数普遍有所提升。其中，不乏已经观望超过半年的购房者。

　　“我们已经看了半年房，但看中的几个楼盘价格都没有松动迹象，”上周末在青浦某楼盘售楼处，带着家人一同看房的石女士告诉笔者，“最近涨价的传言越来越多，所以就想抓紧在近期出手，怕错过了‘行情’。”

　　除石女士这样“屏不住了”的需求之外，也有不少购房者表示自己购房的需求并不迫切，但看到了“抄底”的机会，因此决定入市。

　　“进入11月以来，压力比之前小了很多。上周五（11月7日）我卖掉的一套房子，买家只考虑了不到2天就决定签约了。”松江某楼盘售楼员对笔者表示，他所在的项目虽然已去化过半，但近期的看房人数却依旧不减，并且购房者也比以往更加“干脆”。

　　开发商“腰杆硬了”？

　　购房者之所以选择在近期入市，普遍是基于“未来房价可能会涨”的判断。而这种判断，正不断被目前市场上的种种迹象印证着。

　　有数据显示，上海楼市11月预计优惠楼盘的总数为135个，这一数字较10月的175个明显下滑。而与此同时，楼盘的优惠力度也正在减弱，大多都是给出“2万元抵5万元”或“3万元抵10万元”的优惠。并且，笔者走访发现，多个曾在10月有大幅折扣的楼盘都悄然取消了优惠举措。

　　其中，位于浦江镇的万科翡翠别墅曾在10月给出“总价减100万元”的优惠，售楼处表示目前优惠已经取消，短期内没有推出新优惠举措的打算。无独有偶，位于青浦的南山雨果也取消了“3万元抵30万元”的优惠。

　　9月底房贷新政的出台在一定程度上改变了购房者的预期，并很大程度上导致了10月楼市的回暖。由此，开发商的“腰杆”似乎也硬了起来，优惠力度减弱的同时，开盘、推盘的动作越来越“大胆”。

　　位于青浦赵巷的融信铂湾将于11月15日推出叠加别墅，而该产品的样板房在11月7日才刚刚推出。笔者于11月9日来到项目售楼处，看到两组工人正在对样板房进行最后的修补工作。对此，项目相关负责人表示，“到开盘当天，叠墅产品的蓄客时间大概刚刚1个月，已经比项目洋房产品的蓄客时间短了很多。但即便是这样的（推盘）速度，在我们看来还是慢。”

　　短期涨跌空间均不大

　　目前，期望在“低位”出手的购房者不在少数。而当下的上海楼市，却正处于反弹之后的博弈当中——当回暖的趋势逐渐得到更多人的认同，购房者积极性越来越高之后，人们普遍开始关注最佳购房时机是否已经过去？

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，虽然近期楼盘的优惠有所收窄，但是购房的时机仍在。因为虽然市场的预期出现逆转，但房企目前也不得不为全年的业绩指标做出“跑量”的打算。另外，上海的调控政策执行一向偏严，这也为未来可能的政策“放松”提供了空间。因此，购房者目前还应以积极入市为主要策略。

　　此外，截至11月9日，上海楼市新建商品住宅的库存量已达1258万平方米，市场去化周期仍然在15个月以上。同策咨询研究部总监张宏伟认为，当下开发商的信心虽然有所增强，但在库存和业绩的压力之下，开发商也不会轻易涨价。目前来看，短期内上海市场应该会以“平价跑量”的态势继续盘整。

　　克而瑞信息集团董事长丁祖昱也认为，从整体市场来看，今后一段时间内，房价的下滑空间不大，但是短期内也基本不可能明显上涨。

　　购房者心态面面观

　　10月成交攀高之后，楼市的回暖预期正越来越强。在这个有望到来的楼市“暖冬”里，购房者的心态究竟发生了怎样的变化？进入11月以来，笔者跟踪采访了多位购房者，他们或急切、或无奈、或淡定，在并不一致的心态之下，“入市”成为了他们在2014年年关到来前的共同选择。

　　“既然没有明确的购房计划，那为什么不抓住‘爆发前夕’？”

　　入市为“抄底” 心态大转弯

　　购房者：张先生 医生

　　购房预算：200万元以内

　　目标楼盘：融信铂湾、绿城兰园、中金海棠湾

　　小张认为自己是一个出色的投资者。进入11月以来，他开车看了不下20个楼盘。每到一处，未来的增值潜力都是他评价该楼盘优劣的重要标准。

　　虽然仍在租房，但小张并没有十分迫切的购房需求。他表示，考虑入市完全是因为看到了近期楼市的回暖，“嗅”到了“抄底”的机会。从不考虑购房到急切地想要入市，小张的心态在半个月的时间里发生了180度的大转弯。他说，“我以前并没有明确的购房计划，因此也不着急。但是现在我发现身边很多朋友都跟我一样抱有入市的打算，所以现在反而开始着急，怕错过了置业的‘黄金机会’。”

　　点评：近期，市场上像小张一样期望“抄底”的购房者不在少数，这部分需求的踊跃入市，支撑起了逐渐回暖的市场氛围。但业内人士普遍认为，短期内楼市发生大幅涨跌的几率并不大，同策咨询研究部总监张宏伟表示，未来3-4个月内楼市的基调仍是“去库存”，房价的大幅变化可能要到明年第二季度才会有所显现。

　　“等了半年房价都没降，再不买房要耽误大事了。”

　　房价没见降 需求等不起

　　购房者：孙先生 媒体人

　　购房预算：400万元以内

　　目标楼盘：象屿大宁悦府、保利叶之林

　　孙先生的儿子今年5岁，眼看就要到上学的年龄了。一年来，他和妻子一直都在考虑置换一套住房，除改善居住条件外，更重要的便是匹配更好的学区。但今年前9个月，整个市场都散发着“房价下降”的预期，因此老孙的购房计划也就在观望中搁置了下来。

　　“大半年来，虽然均价有所下滑，但我的目标楼盘价格却丝毫不见松动。最近还有售楼处称未来加推的房源要涨价，再加上儿子上学也‘迫在眉睫’，现在是真的着急了。”老孙有些无奈地表示，早知道这样不如在夏天淡季的时候就出手，感觉当下的市场环境留给他的选择时间不多了。

　　□点评：“观望”在今年大多数时间都是上海购房者的主流心态。虽然有数据显示，今年10月上海商品住宅成交均价仅高于1月，为年内第二低。但事实上，成交均价受成交结构影响较大，反映出的市场走势并不完整。对于购房者来说，仅通过均价的变化就期望具体楼盘价格有所调整并不理性。

　　“买房子终归是要自己住，2-3年内的房价涨跌不值得关心。”

　　“以我为主” 按原计划出手

　　购房者：鲁女士 公司运营

　　购房预算：300万元左右

　　目标楼盘：阳光城愉景湾、大华锦绣华城、浦江华侨城

　　作为掌管着一家公司运营工作的“女强人”，鲁女士喜欢事情有目标、有计划地逐步推进，买房亦如是。今年5月，她制定了用半年时间找房看房，并在年底出手的计划。

　　鲁女士表示，她的预算足够选到适合自己需求且“一步到位”的楼盘，她认为，在免除了未来置换的因素后，房子的升值潜力就不那么重要了。“如果在我买房之后房价能够上涨，那自然很好，但这并不是我买房的动因。况且就我这半年所了解的情况来看，未来房价下跌的可能性很小，所以市场的短期走势并不会影响我买房的决定。”

　　□点评：虽然“买涨不买跌”往往被购房者视为“真理”，但事实上，如果购房者能够用更长远的目光审视现在的上海楼市，会发现短期的市场走势对房产的增值影响并不大。购房者如果能够根据自己的实际需求来选购住宅产品，那么随时都可能是置业“黄金期”。