楼市政策松动信号增多 改善型换房买家抄底入市

　　政策释放松动的信号增多，再加上部分急售业主加大了议价幅度，近日，部分改善型换房买家已经开始抄底入市。合富置业市场经理梁燕明表示，市中心部分质素不错的优质楼盘的目标客户群当中，部分看楼时间较长的旧客，一改之前“不看房、不还价”的态势，咨询、看房、还价的热情有所回升，甚至有部分对市区地段认可度较高的改善型换房客，遇到价格出现让步的优质“笋盘”后已果断出手。

　　 业主平均让价7.5%创年内新高

　　在一手市场促销持续、二手市场交投气氛继续胶着的情况下，“卖一买一”套现换房或因资金周转急售套现的业主，愿意让价的幅度进一步扩大，促使广州二手住宅市场平均让价幅度进一步扩大。合富置业的成交数据统计，7月业主平均让价幅度再创年内新高，达7.5%，比年初业主愿意给出的平均让价幅度扩大5%。

　　与市中心相比，外围板块急售业主降价幅度相对更明显，部分中大户型单位下调后的价格甚至与去年同期的成交价持平。梁燕明表示，如东圃板块的大盘中海康城，在7月就有急售套现的业主，将放售的103平方米电梯3房单位的价格，从原来的250万元下调到220万元，将价格大幅下调12%以求尽快售出，调整价格后折合单价约2.1万元/平方米，与去年7月中海康城类似103平方米物业成交个案的成交单价基本持平。

　　 改善型旧客抄底市中心笋盘

　　近期市中心部分板块品牌大盘内的笋价中大户型单位，吸引一些持币待购的改善型旧客抄底。合富置业成交数据反映，如地处工业大道北的大盘光大花园，在7月的二手成交个案当中，除了受刚需客欢迎的两房单位热销外，面向改善型换房客的120-130平方米三房交投亦有所升温，成交单价在2.7万元/平方米左右，较3月份的叫价下调了约一成。

　　合富置业光大榕岸分行主管熊纬表示，光大花园这些成交的物业有特殊的情况，原因都是业主急于套现。买家均为光大花园附近的换房客和原荔湾的生意人，对光大花园较熟悉，认可度较高，不少买家自2013年上半年已开始登记入场看楼，近期主要是感觉到政策风向可能会有所变化，担心价格再度上涨，而恰逢有业主急于套现愿意让价一成出货，双方一拍即合。

　　 市中心二手存货加速消化

　　受政策频现局部松动的信号影响，市中心部分板块自7月中起改善型换房买家看房积极性已有所回升。如在市中心的中山八板块，有富力广场、东浚荔景苑等质素较佳的楼盘，一直以来不但是刚需买家置业的热点，同时也深受改善型换房客的青睐。“换房客看房确实是积极了，眼看其他城市限购松绑，现在有笋盘约这些客户出来看房，大多都能成功约到。”合富置业高级营业经理刘兆洪说，“之前这些换房客都不愿意出来看房，就算价格非常笋的房源，这些客户都会说看定一些再说。”

　　合富置业成交数据显示，尽管7月整体市场改善型换房个案仅占两成左右，与去年7月相比还相差5.5个百分点，但是在天河北、中山八、工业大道北这些改善型买家的购房热门板块，一改以往刚需型购房一枝独秀的局面，在7月份录得多宗120平方米以上中大户型物业成交个案。

　　随着买家入市积极性回升，二手市场上积压的存货，亦因价格调整到位而加速被市场消化，不过，尽管改善型换房客已开始愿意出来看房，但刚需客的购房积极性还是更高一些，因此刚需型物业的消化速度会更快一些。合富置业高级营业经理刘兆洪表示，以“中山八”为例，近期成交个案的成交价比之前放盘价下降约10%左右，而积压半年的存货也开始加速消化，当然两房还是会更好卖一些。