河北小产权房新政各方满意 已建小产权房成悬案

　　 （原标题：河北小产权房难言转正）

　　分类处理的小产权房新政将对河北的房地产市场产生哪些影响？已经购买入住的小产权房能否获得转正的机会？新政能否遏制小产权房滥建势头？

　　就上述市场关注的种种问题，记者分别进行了采访。

　　 1问：新政对河北楼市产生哪些影响？

　　分析人士认为，小产权房问题，涉及各方面的利益和制度设计问题，处理起来确实棘手，相当有难度。相比于其他地方针对小产权房的处理，河北省这次出台的政策其新意之处在于提出“分类处理”的意见，采取拆除和没收相结合的方式，而非“一刀切”。尽管仍然没有对已建成入住的小产权房给出“说法”，而是仅针对不同类型的在建在售小产权房出台意见，但是新政仍然有助于市场各方对小产权房的未来形成明确预期，同时也有利于遏制小产权房滥建的势头。

　　亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示，本次河北出台的政策中，对已办理用地批准手续的新民居、村庄改造项目，大部分本集体组织村民使用、部分向社会出售的在建项目，对出售部分按照以其他方式非法转让土地处理，没收违法所得，并处罚款，所签买卖合同无效等规定。这意味着，部分本集体组织村民使用在建小产权房并不在清理范围内，应属于合理的“农民上楼”范畴。

　　陈宝存表示，目前，由于各地对于在建在售的小产权房基本都采取拆除、查处等“一刀切”的处理方式，河北新出台的政策将有利于降低当地民众因小产权房查处所受到的影响，并且符合此前中央提出可利用部分农村集体建设用地建设公租房设想方向，不仅避免了多余的成本浪费，还能利用现有房屋为当地提供保障房。

　　 2问：新政能否遏制小产权房滥建势头？

　　业内人士认为，遏制小产权房滥建势头影响力度的大小，要看政府政策的执行力度。如果实施力度强并且能“一碗水端平”尽量保证公平，肯定有利于遏制小产权房滥建的势头。

　　河北对涉及“小产权房”的违法案件共同调查处理，坚决做到在建的停建，在售的停售，未开工建设的一律不得开工建设，按相关政策将违法在建、在售“小产权房”查处整改到位。

　　同时，为有力推动小产权房整改工作，要求各地将清理出来的“小产权房”向社会公布，一方面是提醒市民不要购买，另一方面督促整改查处。经过清查整改有效地遏制了“小产权房”违法行为。

　　下一步，河北省对于新开工的违法住宅建设项目，还将严肃查处，继续保持打击违法建设、销售“小产权房”的高压态势，防止出现反弹。同时，河北还建立遏制违法建设、销售“小产权房”的长效机制，继续做好查处整改工作。

　　 3问：已建成入住的小产权房能否转正？

　　相关人士介绍，对已经建成入住的“小产权房”项目，目前国家还没有出台相关政策。

　　陈宝存也表示，河北的分类处置政策主要仍然针对的是在建在售小产权房，并未涉及已入住的小产权房。从始至终，各地对于小产权房的清理、查处基本都集中在在建、在售的项目上，对于大面积已建成入住，涉及大量居民的项目却始终难以确定各方都认可的处理方式。

　　 4问：签署了小产权房买卖合同有效吗？

　　根据最新《通知》要求，对于违法建设、销售的小产权房必须依法处理到位后才能完善用地审批手续。对清查整改后用于保障村民住宅建设的用地必须向社会公告，明确用地性质、使用范围，禁止该农村集体经济组织之外的单位和个人购买。

　　对已办理用地批准手续的新民居、村庄改造项目，大部分本集体组织村民使用，部分向社会出售的在建项目，对出售部分按照以其他方式非法转让土地处理，没收违法所得，并处罚款，所签买卖合同无效。

　　 5问：已经购买小产权房怎么办？

　　如果已经购买了小产权房，因国家不会发放产权证，这将导致以后对购房者一系列不利的后果。应该如何最大程度来维护小产权房购买者的合法权益呢？根据不同的情况，购房者可以采用的措施如下：

　　1、如果已签了合同但尚未取得产权证明，并且该房屋系在集体土地上建设，且购房者非当地居民，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求解除合同并退回已支付的购房款，这是最直接的方法。

　　2、如果购买了当地居民的农民房或从他人手上购买了有产权证明的“红证房”，房款已经支付且已经入住，但无法办理过户的，则要视具体情况而定。

　　3、如果已经购买了集体土地上建造的房屋并取得了当地乡政府颁发的产权证明或土地使用证明的，可以自己居住或者出租，或者出售给有当地户口的居民。

　　4、如果是在建的集体建设用地上的商品住宅项目，在委托专业机构评估市场风险和法律风险之后，则应当按照现有的土地管理规范，完成土地征用手续，并按照商品住房项目的规定手续报批，采取可能的补救措施。

　　 小产权房存在的风险

　　1、房屋质量无法保证，相关配套也不完善。

　　开发商建设小产权房，本身就是游离在政府相关部门的监管之外的，房屋质量可想而知。而一些小产权房甚至都没有暖气和燃气。因此，一旦出现房屋质量问题或配套问题，这些开发商已经不见踪影，维权难度可见一斑。

　　2、小产权房不受法律保护，置业者不可能取得房产证。

　　小产权房是建设在集体土地之上的，国家三令五申不得建设、出售小产权房。有的小产权房直接被政府认定为违章建筑，面临被强制拆除的命运。因此，取得房产证，也只能是置业者的美好愿望了。

　　3、小产权房遇到拆迁，很难得到拆迁补偿。

　　由于小产权房并无合法身份，本身就面临被“铲除”的风险。而一旦出现与政府规划相冲突的情况，作为违章建筑被拆除的可能性非常大。因此，依靠小产权房取得拆迁补偿，变得遥不可及。

　　4、小产权房无法进行继承。

　　小产权房无法取得产权证，一旦小产权房的所有者去世，其继承人想要继承也会困难重重。