地方“普通住房”新标准 首套房贷覆盖面有望拓宽

　　11月3日，上海市房管局发布公告称，自2014年11月20日起，上海市执行普通住房新标准，符合新的限制条件的商品房均将被纳入“普通住房”，并可以享受优惠政策。

　　据了解，新标准包括住房的面积、价格等三个因素。一是，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是，单套建筑面积在140平方米以下；三是，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

　　“这次政策调整力度很大，特别是住宅成交价格上限进行大幅上调。对于有意愿购房的市民来说，这是一个很大利好，因为首套房贷的认定是与‘普通住房’的认定挂钩的。”一家股份行上海地区个贷人士称。

　 　或将间接影响房贷

　　据了解，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》有关规定，上海地区于2005年6月出台普通住房标准制度，并在此后进行了两次调整。

　　最新的一次调整为2012年3月，标准是“内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套”等。但在此后，尽管房地产市场调控力度有所加强，但作为一线大型城市，上海地区房价仍有不小涨幅。

　　今年9月30日，央行、银监会发出的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中指出：“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。”

　　“政策出来后，关于调整‘普通住房’标准的呼声越来越强。”上述股份行个贷人士表示，从他们办理房贷业务的经验来看，如今上海内环330万、内外环间200万元总价的房子，基本上是陈旧的老公房，很难符合改善性住房的需求。

　　21世纪经济报道记者最新获悉，近日，上海市公积金管理中心还明确了，“在结清1套房住房公积金贷款的前提下，再购改善型普通住房的，申请住房公积金贷款时参照首套房贷款政策执行。”

　　前述股份行个贷人士给记者算了一笔账，一旦参照首套房贷的公积金贷款，也就意味着首付款比例为30%，贷款利率为五年期以上4.50%，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元；若未被认定为“首套”，则首付比例60%，同期贷款利率4.95%，最高贷款限额为60万。贷款待遇悬殊。

　　值得注意的是，此次，上海市房管局“普通住房”新标准中并没有对容积率和面积标准调整，仅价格标准发生变化。

　　上海市房管局前述公告还称，“价格标准调整后，本市商品住房（包括新建商品住房和二手存量住房）交易环节中的普通住房比重将有一定幅度的增加”。

　　“这会间接的影响房贷市场，而且影响会很明显。因为住宅标准集体提升了100万左右，不小比例的改善型住房将被纳入首套房，首套房贷需求将大幅上升。”前述股份行个贷人士认为。

　 　首套房利率下浮仍少见

　　不过，基于收益成本考量，上海地区商业银行对首套房贷执行的利率并没有明显宽松。

　　11月13日，21世纪经济报道记者对工农中建、邮储银行的沪上首套房贷政策进行了调查，这五家银行占据了绝大部分首套房贷市场。其中，仅农行、邮储银行明确表示，贷款金额超过一定限额可享受优惠利率。

　　“对于商业贷款在200万以上的普通住房，我们首套房利率执行9.5折；贷款金额在200万以下的，我们会就客户资信进行打分，分数在564分以上的执行基准利率，564分以下的客户要在基准利率上上浮5%。”农业银行一位信贷人士称。

　　邮储银行则要求，客户商业贷款部分在200万以上，房龄在20年以下，才能够在基准利率上进行下浮，下浮比例也在5%左右。

　　工行、建行上海地区客服则表示，目前政策上首套房贷执行基准利率，但工行也表示，根据客户买房首付比例、贷款年限、是否为本行客户、信用状况等因素会有所弹性，具体要与分支行进行面谈。

　　此外，中国银行上海地区首套房则在基准利率上仍有小幅上浮，其中对于一般贷款客户，首套房上浮10%；优质客户上浮5%。

　　“优质客户的评价标准主要包括，例如新房的开发商是否为中国银行合作企业；贷款人是否为我们行存款、理财客户，且在我行的总资产有多少等。”中国银行上海地区一位人士称。

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