房贷新政催生7日看房游 卖房人咬死房价拒绝降价

　　 （原标题：前6天成交510套背后 四季度北京楼市将现量涨价稳）

　　 特别策划

　　在楼市的银十开局前6天，北京网签数据新建住宅签约为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。这一成绩比去年同期有明显下降，但好于2012年。事实上，这个数据并不能充分显示当下市场的躁动。

　　在房贷新政的暖风吹拂中，这个国庆，北京的房产中介们果然很忙。在冷清了一年后，他们自愿放弃了休假，细心地做好了详解政策的PPT，加班加点地致电新老客户游说他们“快出手吧”，而他们也的确在兴奋中迎来了一波被政策“刺激”来的看房人。市场各方的心态已经生变，楼市的变化也将随之而来。

　　 1、四季度将量涨价稳 10月成交有望达年内高峰

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况，但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。“整体上企稳迹象逐渐明显，特别是在央行松绑限贷后，北京市场下半年表现将好于上半年，四季度的表现也将肯定好于三季度。”但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。

　　张大伟预计，随着10月供应高峰的即将来临，预计北京的成交也有望达至年内高峰。但在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，10月不可能出现爆发式的量价齐升局面。

　　 2、下调空间已被新政封死 大部分区域已经止跌

　　张大伟说，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

　　从二手房成交价格看，6月成交均价为2.92万元，7月成交均价为2.89万元，8月成交均价为2.88万元，成交价格在9月依然延续下调，成交均价为2.87万元，跌幅明显收窄。这个月，二手房成交站稳9000套，整体市场价格跌幅已经接近停止。

　　 3、购房人入市积极性提高 但不太可能带来明显的价格反弹

　　张大伟说，大部分购房者都会发现，目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。这种情况下，部分购房者开始考虑入市。10月黄金周虽然处于长假期，但看房客户依然较多，信贷新政导致的部分刚需购房者开始集中看房。

　　各地的松绑调控政策对北京的购房者心理影响越来越大。“目前全国已经仅剩5个城市限购，全国政策面的转宽松，对购房者心理出现支撑。对于目前市场购房者来说，虽然恐慌性观望依然为主流，但入市的积极性在提高。”

　　他告诉记者，“未来成交量的轻微上涨，不太可能带来明显的价格反弹。在单月二手房成交量不足万套的情况下，北京楼市依然处于调整区间。”

　　 北京楼市银十开局调查

　　记者王萍 杨奕 刘映花 王洁 孙雨 陈琼 韩元佳

　　 东城 崇文门：二手房价还没有变化

　　“北京楼市要出现量价都大幅上涨，除非限购令放开”

　　国庆节前，央行宣布放松对首套房认定标准，这是否会让黄金周假期的楼市如愿迎来利好预期？

　　昨日（10月7日）是国庆长假的最后一天，北京晨报记者走访崇文门附近的二手房中介门市，看见大多中介店门可罗雀，只有几位工作人员，多家门店没有顾客。挂出来的房价每平方米从5万多元至7万多元不等。

　　“现在新政策刚出来，业主暂时还没回过神儿来，房价和9月份相比还没有变化！”麦田地产的一位销售介绍，央行新政策的消息发布之后，国庆前两天看房的人还比较多，“第一天我们整个片区签了十多个单。不过房价暂时应该还不会变化，二手房和新房相比，对反应会比较滞后，新政对二手房的影响暂时还不明显。现在银行利息也可以享受95折，如果要想享受7折优惠估计比较困难。”

　　记者从链家、我爱我家等中介门店的销售人员了解到，央行的新政发布之后，房价与先前相比暂时还没有变化。不过多数销售人员将新政作为噱头向顾客推销，“现在可以先把房子定了，国庆期间银行也放假，假期结束之后，政策肯定很快会落地，就可以享受新政待遇。”

　　快有家副总裁邓亚军告诉记者，新政策消息发布后，快有家二手房预定量增加了12.5%，新房的预定量增加了8.2%，“对刚性需求和改善性需求用户来说比较利好，一定程度上会刺激成交量上升，房价会有微涨，但不会有大幅度上涨。北京要出现房价大幅上涨和成交量大幅增加，除非限购令放开。”

　　 朝阳 望京：卖房者心态已经变化

　　“以前在报价上砍个一二十万很容易，现在把价格咬得很死”

　　“房产新政策，欢迎咨询”、“信贷政策调整进店解读”……这几天，望京某楼盘的底商，房地产中介公司们都把楼市新政当做了招揽客户的新噱头。这让王女士陡增了一份紧迫感。“中介都说十一以后政策落地，房价肯定要涨。楼市又要热起来了？”

　　王女士关注望京的房价已久，一直想买一套百平米左右改善型住房。因为感觉今年以来望京的二手房价稳中有降，因此也加入了持币待购的人群。“我看中的望京慧谷阳光小区，是低密度板房，最高的时候一平米卖过5.3万。今年初报价已经上不了5万，都在4.7万、4.8万左右。到十一前，有的比较着急卖房的房主价格报到了每平米4.3万了。”

　　然而随着新政策的出台，王女士“再等等”的心变得不那么淡定了。“之前有联系的中介都给我打电话，说现在看房的人多了，再不出手就晚了。”

　　北京晨报记者走访望京多家房地产中介公司发现，十一假期，到店咨询的人并不多，但中介公司的工作人员并没有因此减少，都在忙碌地给客户打电话，主动介绍新的贷款政策。

　　“市场一定会发生变化的，”一位房产中介向记者表示，“卖房者的心态已经有了变化，以前在报价上砍个一二十万很容易，这两天有些反应快的业主，已经把价格咬得很死；前一阵一居室的小户型根本没人买，至少要多攒攒买个两居室，因为买了一居室就换不起两居室，买了两居室就换不起三居室，但是以后这个问题没了，小户型的价格可能就要上涨。”

　　另一家中介的工作人员也以新政为由向记者极力推销，“政策刚出的晚上，有个叫绿城的开发商就把楼价提高了5%-10%。”

　　 西城 车公庄：小面积刚需最受“刺激”

　　“等玩的人回来了，20日左右成交还会放量”

　　这个黄金周，链家地产北京玉廊园店的经纪人小龚格外兴奋：“店里1日到3日轮休，我只休息了两天就过来了。”他告诉北京晨报记者，1日到4日，玉廊园店附近的链家地产5个门店，一下子就成交了16套房。这是之前半个多月才能达到的水平。

　　玉廊园店坐落在北京西城区车公庄桥东南角。向南看，京城顶级财富机构的聚集地——金融街傲然耸立；眼前，京城百年名校——黄城根小学近在咫尺。已经在玉廊园店工作了几年的小龚自豪地告诉北京晨报记者，在链家地产北京上百家门店里，玉廊园店的成交一直名列前茅。

　　过去几个月里，经纪人们普遍感觉到了市场成交的低迷。“我们毕竟紧临着学区，看房的人也有，但观望的多，出手的少。”小龚说。从年初到现在，北京的二手房价格一直在回落。就连极为抢手的“黄小”学区房，房价也降了约5%。没有学区优势的普通住宅，降幅则要更剧烈。

　　但央行、银监会的相关房贷新政出来就不一样了。小龚们在十一期间做得最多的事情，便是动员客户尽早出手。“很多客户还在外地玩呢，根本没留意新政。等他们上班，预计20日左右，房产成交还会放量。”小龚信心满满地说。

　　链家地产车公庄店的经纪人李浩（化名）也告诉北京晨报记者，新政对西城区的刺激最为明显。因为西城的学区房最多，面积又不大。十一期间，该地区签约的多是240万-250万的一居室，都是实实在在为了孩子上学的刚需。

　　至于投资型买房，李浩和小龚都对北京晨报记者表示“去年以来，就基本看不到了。”北京晨报记者从链家地产官方网站上查询到，车公庄附近，二环以里几乎没有每平米低于6万的房子。二环外的部分区域，每平米单价也要在5万左右。

　　 海淀 牡丹园：新政催化七日看房游

　　“一直挂着没卖出去的三套小户型，居然卖出了两套”

　　错过了金九的中介们，都在翘首企盼新政给“银十”招来不错的收益。

　　北三环外牡丹园区域的链家中介王兴利，这个十一几乎没有休息，这是他期待已久的繁忙。在几个月的门庭冷落后，看房的人终于增多了。十一刚放假，他就卖掉了一处价值300万的房子。

　　解析新政成了中介们的头等大事，有不少中介甚至做出了PPT。“一个贷款年限或者区域指导价的变化，都可能变出一辆奥迪钱，这些比较琐碎，但是新政一出，大批的潜在购房者都开始给中介打电话，所以作为中介需要把功课做足。”王兴利告诉北京晨报记者。

　　买房人也没闲着。王兴利和同事们都遇到了不少因9月30日房贷新政，直接将十一出游计划取消，改成“七日看房游”的看房人。“新政之后房价涨跌谁也说不好，这个时候一些希望改善住房的人找到房价比较符合预期的房子后就直接出手了，”王兴利说道，“不过也有大批人仍在观望。”

　　“房价没涨，主要是一些想改善居住环境的刚需，所以成交量比之前好很多，”王兴利说道，“例如位于北三四环之间的中鑫嘉园，均价在4.5万上下，之前一直没有卖出去的三套70多平米的小户型，居然在十一期间就卖出去了两套，其中一套就是我卖的。”

　　同样在这一区域的我爱我家中介刘国锐也表示，十一看房和成交量都有了明显增长。“9月整个月我们区的销售是30套，但十一期间就有20多套成交，”刘国锐说道，“同时，也有一小部分业主对于稀缺房型进行了稍微的加价，例如位于北太平庄外的某小区，业主在与购房者商谈时就临时加价20万，最终定价600万的房子以612万成交。”

　　 昌平 天通苑：大户型对新政最不敏感

　　“黄金周都过完了，也没有一个人来看房”

　　相比城里的热闹，远在京北五环外的天通苑小区，十一期间则略显冷清。“节前中介就给我打电话，问十一看房方便不？但黄金周都过完了，也没有一个人来看房。”已经出国、准备把自己房子卖掉的张女士告诉北京晨报记者，自己并没有觉得新政对买房人有什么影响，因为她并没有看到买房人的热情。

　　天通苑人口密集，交通拥挤是一大难题。但小区整体绿化高，生活、交通配套等设施齐全，价格又是周边小区最低的，因此也受到不少工薪阶层及换房人的青睐。“我们天通西苑一区，5号线就在小区东门口，马路对面就有家乐福、龙德广场，西角门出去就是郊野公园，又都是130平米以上的大户型，不少退了休的都把城里的小房子卖了，来西一区买大房子。”在今年5月份之前，张女士一直对自己的房子充满了自信。

　　但一天天回落的房价逐渐浇灭了张女士的信心。“187平米精装修的4居室，我从400万几次降价都360万了，看房人还寥寥无几呢！”张女士说，最近几个月，买家总是希望降价，但自己降了之后，买家又希望更低的价格出现。

　　整个十一，尽管经纪人们对房产新政怀抱希望，但真正能放弃休息来看房的客户仍然不多。天通苑小区的经纪人王彬（化名）告诉北京晨报记者，天通西苑一区的房子略显冷落，主要是新政对其影响不大。“90平米以内的房子有一定政策优惠，整个西一区就没有90平米以内的房子。”王彬称，天通苑地区，100平米以上的房子居多，因此可能是对政策最不敏感的一个区。

　　而在天通苑内部，各个区之间的房价也相差悬殊。“我们这儿是越大户型单价越便宜，因为总价高。”王彬称，在天通苑，总价在250万以内的100平米左右的房子最好成交，而且面积越小单价越贵。此外，户型、朝向、位置等多重因素，导致天通苑的房子从每平米1.5万多到2.4万多价格不等，而较去年的最高点，房价至少降去了10%。

　　 通州 时尚街区：中介认为房价不会再跌

　　“昨天我们一家门店就签约了四套”

　　长假前夕央行推出“认贷不认房”新政搅动市场，搭乘着政策春风，十一期间通州楼市似乎有复苏之迹象。

　　“昨天我们一家门店就签约了四套”，链家地产通州新时尚街区店的中介高静对北京晨报记者表示，由于首套房贷认定标准放松这一利好，十一期间门店的成交情况十分不错，不少人瞅准了这个时机换房子。高静表示，9月该门店的成交情况十分惨淡，现在房贷新政的出台让金九银十变得可期。

　　新政的推出重燃了中介人员的销售热情，在一些地产中介门口，宣传板上与时俱进地张贴出央行“认贷不认房”政策的解读，链家地产则在每张房源图的背后印制了媒体关于央行调整房贷政策的报道，中介人员热情地向每个驻足的人介绍这一政策。某地产中介公司工作人员则预言，由于“认贷不认房”的出炉，房价不会再有下跌的空间了。

　　对购房者而言，选择出手的重要原因是房价，从年初至今，通州房价已经出现巨大降幅。以通州城铁临河里站附近的小区为例，年初的均价是每平方米24000元，现在则降到20000元左右。而城铁果园站附近的小区房价则从高峰期的近30000元跌落至23000元左右。跌幅超过20%。据中原地产统计， 北京二手房市场价格降幅在今年上半年超过之前市场预料，在实际市场交易中，大部分购房者都会发现，目前市场在售的二手房房源均价相比年初最高点，跌幅已超过15%，部分房源甚至超过20%。燕郊的房价则回落到两年前，记者从燕郊某一手楼盘的待售点了解到，目前该楼盘均价是7000元左右，这一价格比去年年底便宜了2000元，相当于去年年初的价格。

　　 大兴 天宫院：新业主们迎来新选择

　　“自住还是交易，这是个问题”

　　新政让大兴天宫院板块的房产市场兴奋起来。由于多个小区即将迎来密集收房期，房屋中介们把目光瞄准了这批业主，无论是租是卖，都是巨大的市场。虽然对于未来房价趋势的声音并不统一，但“先把房子挂上”成为唯一的共识。

　　“没想到房产中介假期完全不休息，一路从北京接中介电话接到香港。”对于刚刚在十一前验收新房完毕的陈女士而言，这个假期被中介的“骚扰”的次数简直比收房时还要忙。原本决定趁着假期出去放松一下，回来就开工装修的她，深刻地体会到了房贷新政带来的变化，要不要卖房，成为她要考虑的新问题。

　　“这一年，心情就像坐过山车一样。”去年8月，陈女士幸运地突出重围，在大兴天宫院地区买到了一个小户型。可没想到过了一个冬天，房价持续低迷，这让原本笃定该地段一定升值的陈女士郁闷不已，对新房的热情也大打折扣。今年8月，开发商通知陈女士收房，比预定时间足足早了大半年。“以前开发商交房都是能拖就拖，现在为了加快资金回笼，都希望早办完手续早踏实。”由于周边配套设施还不完善，出租租不上价钱，陈女士决定先简单装修，像大多数业主一样自住，等房价抬头了再做打算。

　　“由于我是全款买房且为唯一住房，有的中介跟我说赶紧趁着政策的热乎劲把房子卖了，可以再看看更好更大的房子。可也有的说新房的房产证还没下来，现在卖价格肯定不是最理想，建议先出租，边等边看。”陈女士告诉北京晨报记者，身边不少邻居已经开始摇摆，从自住变成观望。“毕竟这地方太远，如果城里有更合适的大房子，肯定还是愿意在城里生活。”

　　是自住还是交易，对于一年前千辛万苦才在大兴安家的一部分业主而言，成了一道全新的选择题。

　　 新盘探营：新房价格未现明显波动 购房人“担心政策出来后房价会上涨”

　　国庆前，央行出台房贷新政，黄金周期间，不少新楼盘迎来了一轮看盘高潮。北京晨报记者从刚开盘和即将开盘的售楼处了解到，新政策尚未落地，对京城楼市的影响尚不明显，房价也未出现明显波动，购房者与卖房者都在观望。

　　昨日，位于东五环七棵树附近的首开常青藤开盘，吸引了多位购房者前去咨询。上午，记者在售楼处看见，已有二三十位顾客在接待中心咨询了解楼盘信息，场面井然有序，并没有像去年抢房时那般热闹。在大厅摆放的销控板上显示，昨日开盘的3号楼和7号楼一共有80套房，过半已贴上了“已售”字样，价格从3.1万元至3.9万元不等。“这些房都已经被人预定了。”销售人员介绍，开盘的两栋楼从一周前开始排号，这些购房者排号时交了5万元，预定时又交了5万元。

　　“想再买一套大一点的房子，今天这里开盘就专门来看看。”王先生向北京晨报记者介绍，他在东三环有一套小两居，一直想再购买一套大一些的房子改善居住环境，不过由于手中资金比较紧张，改善住房的想法一直被搁置。他称，国庆前看到央行宣布放松首套房的认定标准，便趁着国庆期间转转楼盘，“本来计划去宁夏旅游，政策出台后就成了楼盘游，提前看看，担心政策出来后房价会上涨。”

　　记者了解到，前来看房的，除了像王先生这样具有改善性需求的购房者以外，也有部分刚性需求的购房者。“儿子即将结婚，我们老两口过来替他看看房。”在样板间，一对夫妇表示，新政策出台对其购房影响不大，“反正都得买，只要房价不涨就好。”

　　首开常青藤销售人员介绍，本期开盘的住房价格与9月份相比基本持平，“这次开盘的虽然不是精装修，但位置比9月份开盘的楼房好，这个价格也是合理的。”

　　除了首开常青藤，记者从紫玉公馆、北京密码等多个10月份即将开盘的售楼处了解到，虽然央行新政已经发布，但由于黄金周放假，新政尚未落地，各银行房贷细则还没出台，若购房者希望享受新政，还需继续等待。“可以先排号，开盘日期还没定，具体的情况还需等开盘时才能确定，开盘前会逐一通知排号者。政策从发布到落实需要一定时间，先排号等着，银行上班后具体的政策落地应该就快了。”紫玉公馆的销售人员表示。

　　 财经分析：假期前一天央行发“福利” 房贷暖风已经吹温楼市？

　　9月30日，市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房贷的认定做了“大尺度”的调整，“认房又认贷”的限贷政策结束，房贷新政被市场认为是一剂猛药，对楼市利好。国庆期间，北京晨报记者走访北京新房和二手房市场发现，由于地方商业银行的落地细则尚未出炉，利好政策还没有让国庆的楼市立竿见影升温。观望，依旧是主旋律。但整个楼市的行情在业内人士看来，看上去很美。

　　影响北京楼市的政策，除了被谈论甚广的房贷认定放宽这个“大事件”，还包括北京市住建委、财政局、地税局联合发布的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，北京4年后再次调整普通住宅价格标准，新标准将使得享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。

　　虽然新政尚未落地，银行贷款政策细则还没有公布实施，但房产中介们已经亢奋地拨出了一个又一个电话，原本观望的购房者也很难再淡定。国庆期间，无论是新房还是二手房市场，新政都已经成为销售人员们售房的最佳卖点。

　　从目前的数据上看，新房与二手房的房价和成交量均未出现大幅度的波动。但接待了不少仓促中由十一出游改为七天看房游的购房人的中介们预测，这个10月的楼市会登上成交的高峰。价格的止跌似乎已是共识，好在，价格也不会因此过分上行。

　　位于朝阳区东五环外东坝地区的首开常青藤项目10月7日开盘销售，房价与9月份开盘的价格基本持平，销售人员对楼市后期看好：“年底我们还有新楼开盘，估计价格会比现在的涨一点。”“房价不会大幅度上涨，不过应该会有微涨。”房屋买卖租赁在线交易平台的快有家副总裁邓亚军称。

　　国庆假期，地方商业银行还没有来得及出执行细则，银行的下一步实质性举动成为买卖双方关注的焦点。