楼市利好接踵而至 房地产市场底部已现共识

    四季度以来，无论是地方政府还是中央层面，利好楼市的政策便一波接一波的相继出台。而11月21日央行的降息举措，更是令整个市场高度兴奋。

    对此，业内人士普遍认为，利率下调后房地产肯定是受益较大的一个行业，加之各地成交量已经出现回升迹象，市场底部可以说已经形成，预计后期成交量将继续回升，但受库存等影响，房价短期内并不会大幅上涨。

     降息强心剂

    11月21日，央行发布通知，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其它各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

    实际上，这一举措的实施，伴随的是中国经济增长的持续放缓。自年初以来，尽管有关部门已采取各种“有针对性的松绑”措施，国内经济增长依旧疲软。2014年第三季度的国内生产总值同比增长7.3%，已下降至五年来最低点，2014年上半年同比增长7.4%。

    而早在10月29日的国务院会议上，国务院总理李克强部署了推进消费扩大和升级，并时隔5年后再次提出“稳定住房消费”，同时还要求加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。

    中央层面连续释放出的信号也确实刺激了楼市的回暖。11月份前三周，全国住宅市场成交量维持在今年的阶段性高位。中原监测的40个重点城市数据显示，新建住宅成交面积上周(11.17—11.23)环比微升3%，较去年周均水平上升12%。其中，一、二线周成交量较去年周均值分别上升8%、14%。

    中指院的报告也显示，对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器。从“930”政策出台至今各地房贷落实情况可以看出，绝大多数商业银行在执行利率优惠时附有其他条件，新政中提及的0.7倍利率下限更是难以觅见。而存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，若各商业银行首套房贷继续执行基准利率，购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠，对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。

     购房者支付能力提高

    而随着央行宣布下调金融机构存贷款利率，各大商业银行也对商业性贷款的基准利率作出调整，各地公积金管理中心则发布通知下调个人住房公积金贷款利率。

    据记者了解，目前各大商业银行6年-30年期商业贷款利率由6.55%降至6.15%，不少银行还可在此基础上给予9折的优惠。

    公积金方面，包括北上广深在内的十多个城市也纷纷做出了调整。以北京为例，1年-5年(含5年)期个人住房公积金贷款利率，由4.00%下调0.25%至3.75%；5年-30年(含5年)期个人住房公积金贷款利率，由4.50%下调0.25%至4.25%。规定指出，2014年11月22日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2014年11月22日后仍执行原利率，自2015年1月1日(含)开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。

    对此，世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟表示，“利率下降后，房地产市场将从中获益，交易量有望攀升。预期按揭利率方面将有更大折扣出现，购房者的支付能力得以提高，更多潜在购房者会进入市场。过去六个月持续下跌的房价有可能复苏”。

    但他同时指出， 由于大多数二、三线城市的商品房库存仍然高企；多数开发商也仍面临完成全年销售目标的巨大压力；且房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。因此房价在近期内并不会大幅度上扬。

     房企资金链压力或缓解

    而对开发企业来说，降息对其直接融资及间接融资通道也将带来积极影响，进而逐步改善未来的开发投资节奏。

    业内人士指出，随着2014年A股房企再融资再启、“930政策”强调MBS及REITs等利好举措，房企融资渠道不断拓宽，但融资成本未见显著下降。本次降息将降低优质房企的直接融资成本，加之降息刺激年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期全面向好将推动企业加快开工，但由于当前存量仍处高位，今年持续同比下降的新开工或将在明年逐渐转好，房地产开发投资节奏也将迎来明显变化。

    陈仲伟也认为，在商业地产投资市场，随着对经济增长及房地产市场疲软的担忧越来越多，卖方与投资者在价格预期上的差距还在扩大。此次降息将改善开发商的流动资金状况，减少开发商被迫抛售其商业地产资产的可能性。同时由于降息也将促进国内经济增长，卖方对价格的期望值将进一步提高。因此缩小卖方与买方的价格差距，可能需要更长的时间。

    同时，陈仲伟称，未来一年半的时间里市场仍将保持较宽松的政策环境，2015年有可能进一步降息。不过，考虑到今年相对稳定的经济环境，以及当前领导层不同的指导理念，央行实行进一步降息的幅度可能较小，以避免经济硬着陆。此次政策松绑将更加温和，持续时间也将更长久。

    而对于未来市场的走势，高和资本董事长苏鑫认为，“房地产市场的底部已经出现，本次降息后，各城市房地产市场继续下行的可能性非常低；但不同城市房地产市场走出底部的时间肯定不一样，长短由各城市的供需决定，供应量大的城市，在底部的时间会更长，也许将持续一年”。■记者 王 峥