草根开发商蛇吞象拿上海地王 空置15个月成废品站

　　 （原标题：上海长宁地王15个月未开工）

　　去年5月上海总价46亿元的长宁区新华路地王大战让人记忆犹新，如今15个月过去，该地块依然没有动工迹象。当时拿地的是在北京市场颇受争议的K2地产旗下公司，其首次进军上海就高调拿下总价地王，这场“蛇吞象”的剧情最终将如何收场？

　　 地王变废品站

　　去年被北京福润天成房地产有限公司以46亿元摘得的上海长宁区新华路街道71街坊地块，拿地已15个月，至今依然没有动工迹象。据了解，目前该地块现场被围墙围住，只有一个用集装箱临时搭建的废品收购站。

　　这块总价高达46亿元，楼面地价折合29229元/平方米的地王地块，却在拿地一年多后还在晒太阳。与拿地当日的风光无限相比，如今的寂寥令人唏嘘。

　　2013年5月29日，备受关注的长宁区新华路街道71街坊地块出让，该地块自挂牌消息发布伊始，就吸引了包括九龙仓、古北、新长宁等多家知名房企的关注，领取申请书的房企数量多达63家。而在最终参与竞买的5家企业直接对决中，却是其中最名不见经传的北京福润天成房地产有限公司笑到最后，以46亿元价格摘得该地块。其在拍卖中的迅猛加价行为更是将一众上海房地产业内人士惊得目瞪口呆。在1000万元/轮的加价竞拍规则下，福润天成一出手就将总价从起始的29亿元抬高到35亿元，单轮加价幅度高达5.63亿元，此后又5次报出近亿元的加价，绝对称得上是一掷千金。

　　当时在场的上海房地产业内人士纷纷猜测这家不太知名房企的背景，一度传出其背后有央企背景的说法。直到当天晚间，才有人爆料福润天成背后是来自北京的K2地产，其在北京重点深耕通州区域，开发了K2海棠湾、K2清水湾等多个项目，在2009年曾在北京土地市场掀起一股地王风潮，以17.4亿元拿下的通州九棵树地块成为该区域地王。

　　不过在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，一家北京郊区开发了几个楼盘的开发商，在上海开发地王级别的项目，难度相当大。而且该地块土地性质为商业用地，在开发和运营过程中相比住宅用地对资金需求量要大得多，开发难度可想而知。

　　 私募基金模式

　　梳理K2地产的情况，发现其背后是在北京以房地产中介行业起家的华美系，华美系近年来的最大动作就是在2010年成立了黄金湾投资集团。

　　在黄金湾的运作模式中，其先向投资者募集资金成立私募基金，再通过设立的项目公司对该私募进行打理，然后找到一家开发商合作，以其雄厚的资金去拍地，并开展后续的开发工作。而黄金湾投资的项目中，多数都是同属华美系的K2地产旗下项目。

　　依靠这种模式，能够为K2在拿地和开发时提供充足的资金，不过也有隐患。一是私募基金往往会要求较高的收益，会增加融资成本；二是可能存在的偿付压力，也对项目的开发和运营提出了更高要求。

　　值得一提的是，近两年华美系房企曾数次被曝未按时缴纳土地出让金，显示其资金链并不像传言中那么宽裕。2010年4月30日，属于华美系的祁连房地产开发有限公司因拖欠土地出让金，被北京市国土局暂停公司及其关联公司的拿地资格。2012年5月2日，同属华美系的北京雅居乐房地产开发有限公司未按照出让合同的约定缴纳地价款，于2009年拍下的朝阳区百子湾地王地块被北京市国土局收回。

　　近期在北京的K2清水湾项目也被指售楼员以“将房源抵给施工方 ”为名推销所谓特价房源，相比于2.1万元/平方米的均价，特价房源降价幅度高达4000元/平方米。虽然开发商以售楼员混淆地下室与正式面积为理由否认降价，但也从侧面印证了通州区域的销售压力。

　　 草根营销

　　起家于北京通州区域的华美系，早年以房地产代理销售行业起家。其在代理过程中最早采用人海战术，在地铁站、公交站、商场等人流聚集区，雇佣大量基层员工向人派发宣传单，直接拉客到售楼处。这些基层员工的底薪普遍只有每月1000元左右，收入几乎完全依靠拉来客户的成交提成。

　　这种直销模式，在早年以坐销为主的房地产营销行业激起很大波澜，华美的这种做法也被很多北京房地产业内人士认为是 “上不了台面 ”。营销人员素质参差不齐，虚假宣传、生拉硬拽、各种偷面积等营销行为，直接影响了其企业品牌。而其注册了多个旗下 “马甲 ”公司的做法，也在一定程度上影响了企业品牌的建立。

　　起家草根，心怀野心的华美系K2地产，在上海滩是成功上演 “蛇吞象 ”传奇，还是最终遗憾退场，一切都还是未知数。