房屋征收审计中的关注点、常见问题及原因分析
| 近年来，随着城市建设、基础设施改造、棚户区改造等工作力度的不断加大，各地房屋征收工作任务也越来越繁重，为促进房屋征收工作的公平、公正、公开，维护被征收人利益，提高财政资金使用效率，各地审计部门对房屋征收审计工作的力度也不断加大。笔者就近年来参与的房屋征收审计工作，谈谈几点体会。 一、审计重点关注点
1.跟踪审计关注点。跟踪审计中，主要关注了以下三个方面：一是关注评估取证资料的完整性，主要是评估公司送审的评估报告中所涉各事项的认定依据，包括房产证、土地证、测绘资料、企业改制资料、影像资料（照片、视频等）、有关部门会商的记录或会议纪要；二是评估报告与征收政策的一致性，主要是关注评估公司有没有人为增加或减少补偿的情况；三是评估报告调整、增评事项的真实性、合理性，主要是调整事项必须确实存在或合理，如房屋结构、等级、成新率的调整，必须客观真实。 2.决算审计重点关注点。对全面完成征收补偿及安置结算的区域实施决算审计时，需要重点关注评估、协议签订、补偿及安置、工作经费及其他费用使用情况等。 二、审计发现的主要问题
1.合法建筑面积与实际不符。主要表现在：一评估人员对合法建筑不认真审查，临时建筑或附属用房等当作合法建筑进行评估；二房产证登记的建筑可能已经部分拆除，但评估人员未按照现场实际情况认定合法建筑面积，这种现象有两种表现形式：一是拆除后未重新建设但评估人员按照房产证登记面积进行评估，二是将拆除后重新建设但未取得相关手续，评估人员把重建建筑视同合法建筑进行评估。 2.房屋结构、等级与实际不符。房屋的基础、材质、层高、装修、设施及设备状况是房屋结构等级认定的根本依据，部分评估人员有人为调整结构等级的现象。 3.成新率与实际不符。成新率应按照房屋完损等级结合房屋结构、类别（住宅、非住宅）、已使用年限确定，实际评估中存在评估的成新率超过标准的现象。 4.土地性质及类型与实际不符。土地性质及类型主要有国有出让、国有划拨、集体或租赁等，少数项目中评估人员未按土地性质及类型的实际情况进行评估，同时内部竞价改制企业，还需根据土地性质、类型，对房屋价值进行扣减。 5.虚列项目增加评估总价。主要是评估人员将不存在的项目纳入评估报告，主要是装饰装潢及附属物，以增加评估额。 6.不按规定计算搬迁费、过渡费。搬迁费、过渡费的计算都要按照合法建筑面积进行计算，无证房不得计算搬迁费、过渡费，另外搬迁费的计算还要根据房屋类别，分为住宅、商业、生产、办公、仓储等，改变用途的按原用途计算补偿。 7.不按规定计算停产停业损失。主要表现在征收生产型企业，政策规定征收生产型企业房屋，应按人社部门提供的在岗在册并交纳社会养老保险的人员名册按统计部门公布的上年度工业企业职工人均月收入计算停产停业损失，需要注意的：一是人数必须是人社部门提供的同时要结合被征收单位资产是全部或部分征收，如人社部门提供的可能是单位全部人员名单，而征收中只涉及部分厂区或车间；二是时点，人均月收入指的是征收公告上年度的，不能按照实际签约的上年度的人均月收入计算。 8.专用设备、自制设备等设施的补偿不统一。跟踪审计中发现，部分企业单位的专用设备、自制设备搬迁后无法继续使用，评估公司按照询价结果打折后补偿，折扣不统一，有按评估价的20%补偿后由被征收单位自行处理，有按评估价70%补偿后政府收购的，应确定的统一折扣进行评估。 三、原因分析
1.工作组人员充当“老好人”。少数拆迁工作组工作人员为了早日或按时完成拆迁工作，充当“老好人”，拆迁工作中不能实事求是。 2.评估公司不按照评估技术细则进行评估。少数评估公司不能坚持原则，严格按照评估技术细则进行评估，擅自提高标准；个别评估人员未能完全掌握政策精神。 3.房屋征收补偿政策与实际征收需求不适应。政策中对设备只予补偿搬迁补助，但实际征收中有些设备搬迁或搬迁后就无法使用；生产型企业的停产停业损失按照人社局提供的在岗在册并交纳社会养老保险人数确定，实际征收时可能只征收一个厂区或一个厂区的部分车间等。 四、对应措施
1.及时介入。跟踪审计应贯穿评估的整个过程，包括初评、终评，审计人员应及时介入评估过程，在初评报告出具后，审计人员就应结合相关资料和现场进行复核，及时指出评估报告中的问题并要求评估机构进行调整后出具正式评估报告。 2.注重现场查勘。审计人员在复核初评报告后要及时到现场查勘，对照初评报告与现场情况，影像资料不足的要补充取证。 3.特殊事项的统一性。在征收中，部分被征收单位或被征收户存在政策中未予以明确的特殊事项，这些事项应经统一研究，评估机构、工作组不得私自确定补偿标准，以维护征收工作的统一及稳定性。 4.廉洁自律。廉洁自律是审计人员必须遵守的职业道德，审计人员只有保证廉洁自律才能对被征收对象、评估机构、评估人员保持独立、客观公正。（孙小龙） |