三季度房地产"金九不金" 信贷政策成楼市关键

　　新华房产(新闻新房论坛微博)10月13日广州讯（记者 彭浣鋆）13日下午，第一太平戴维斯发布了2014年第三季度广州房产市场报告。报告显示，第三季度，广州楼市继续降温，价格连续下行，成交低迷。7-8月，广州十区一手住宅月均成交量环比大幅下降24.3%，均价为环比下跌5.9%。预计四季度，市场供应继续增加，去库存、冲目标将成为年底的主要基调。

　　第三季度房地产市场“金九不金”

　　“第三季度，尽管开发商推案规模和营销力度均明显提升，但房地产市场成交并未随之出现转暖，许多潜在的购房者继续维持着观望的态度，买卖双方处于僵持阶段。”第一太平戴维斯华南区项目及开发顾问部董事吕晓艳向记者介绍。

　　数据显示，2014年7-8月，广州十区一手住宅成交量为80.5万平方米，月均成交量同比下降24.3%；全市一手住宅成交均价为17473元/平方米，环比下跌5.9%，同比上涨10.5%。

　　区域方面，市郊四区成交均价为13189元/平方米，同比上涨6.1%，成交量为56.0万平方米，月均成交量比去年第三季度下降30.4%；中心六区成交均价为27254元/平方米，同比上涨3.6%，成交量为24.5万平方米，同比下降5.4%。

　　值得注意的是，佛山从8月7日凌晨开始放开楼市限购，直接刺激了佛山南海片区成交的上涨，超过半数处于广佛交界的佛山楼盘酝酿涨价。与之相反，芳村及金沙洲版块的成交量则均呈现走低的趋势，部分广州西客户被吸引至佛山南海片区购房。

　　此外，吕晓艳指出，第三季度土地市场持续低迷，广州住宅土地市场共成交10块住宅用地，主要集中在荔湾区芳村板块，总建面积达到113.3万平方米，总计成交金额约140亿元。此外，芳村板块出让土地成交楼面价在1.4-1.8万/平方米，与年初1.8-2.2万/平方米的楼面价相比，回落超过20%

　　 货币信贷政策成未来楼市关键

　　报告显示，进入三季度以来，一些先行指标的下滑使得经济运行面临压力，而房地产投资下滑成为拖累增长的最大因素。房地产市场持续走弱，房地产开发投资额增速变缓，去库存压力大。在此环境下，多地政府随之陆续放宽限购政策以提振市场，截止2014年9月底，全国46个限购城市中，仅北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市仍然执行限购政策。

　　然而从多个城市的数据来看，由于信贷政策仍然保持收紧状态，无法对限购令放松后释放出的购房需求形成支撑，使需求转化为购买行为，因此难以最终改变市场的下行预期。

　　“货币信贷政策成为决定未来市场的关键。”吕晓艳指，尽管目前市场对于十一假期前出台的央行“房贷新政”利好尚未作出明显反应，但随着各地银行细则的落地，将提高市场上的购买力，特别是对改善置业的群体将有效降低他们的首付压力，潜在需求得以释放，楼市成交量有望回升。

　　“至于各地银行是否会执行7折利率优惠，还需要看货币供应者即银行的反应。我的判断是，现在市场的货币供应还不是很宽松，所以执行的应该不会太多。”第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示。

　　而对于《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到，“鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)”，林木雄认为也会带来利好影响：“MBS释放更多的现金到市场上，允许银行把钱回收再贷出去，这是鼓励银行放贷。”

　　第一太平戴维斯预测，随着限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进，将逐步取代短期调控手段，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。