房地产成中国经济下行最大风险 取消限购难救市

　 　（原标题：中国经济与房地产市场下行风险）

　　 编者按： 国家统计局公布的数据显示，二季度国内生产总值（GDP）同比增长7.5%，比上个季度提高了0.1个百分点，经济增长初露企稳迹象。然而，不可忽视的是，我国经济下行压力依然存在。中国金融四十人论坛（CF40）2014年第二季度宏观政策报告提出：靠“微刺激”抬起来的增长难以持续，而且房地产市场状况恶化带来了新的不确定性因素；金融改革势在必行；要适当容忍短期的低增长，只有通过改革才可能实现可持续的中高速增长。

　　在分析可能引起中国经济下行的风险时，中国金融四十人论坛的多位成员特别提示，房地产风险是短期内中国经济发展所面临的主要风险。房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重，如果继续快速下滑，可能会拖累中国的投资和经济增速。2014年以来，我国房地产市场下行势头明显，近期不断有城市松绑“限购”，福建更是出台了全国第一个省级“救市”文件《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，在外地人购房、首套房认定、普通住宅界定等方面均有所放松。那么，当越来越多的城市放开限购后，房地产走势是否会有明显变化？房地产市场下行与调整会对经济产生怎样的影响？中国经济下行的风险是否已经过去？

　　为回答以上问题，21世纪经济报道记者采访了中国金融四十人论坛成员、上海博道投资高级合伙人、首席经济学家孙明春，北京师范大学金融研究中心主任钟伟和安信证券首席经济学家高善文，是为北京圆桌第418期，以飨读者。

　　 中国经济存在下行风险？

　　《21世纪》：根据已经公布的数据，一季度GDP增长7.4%，二季度GDP增长7.5%，上半年经济增长总体保持平稳，但也有很多人认为经济下行的压力仍然存在，您如何看待下半年中国经济运行态势与下行风险？

　　孙明春：的确，下半年经济下行的压力还非常大，经济中最终需求的增长还依然比较弱，因此，如果“稳增长”的措施得不到有效贯彻落实的话，二季度经济增长的企稳回升可能无法在下半年延续。不过，我认为宏观决策部门对此有清醒的认识，所以“稳增长”的政策不会戛然而止，而是会得到进一步的落实和强化。在这种政策背景下，随着上半年出台的“稳增长”措施的效果逐渐显现并不断叠加，估计下半年的经济增长应该可以保持在7.5%。

　　钟伟：我认为今年下半年经济下行风险不大，因为从今年年初到现在，政府已经采取了各种刺激政策，使得中国经济下行的节奏有所放缓。

　　现在能否反过来考虑一下：用各种各样的政策措施使经济暂缓下行可能耽误了调结构的进程，并且付出了政策代价、去库存化产能结构优化迟缓的代价、创新乏力的代价等等，政府能否在维持一定增长的同时，增加对经济下行的容忍度？

　　高善文：二季度经济增长开始稳定下来甚至略有反弹。出口及相关链条上经济活动的恢复，对总量经济起到支撑作用，但内需的恢复仍不很明显。三季度，支持与拖累经济的力量可能不会有特别明显的变化，如果没有意外的冲击，经济活动或将稳定在二季度的水平上。随着出口拉动作用的发酵，货币信用松动的传导，房地产市场的调整到位，四季度经济进一步改善的可能性较大。

　　《21世纪》：从2013年下半年开始，多项“微刺激”措施出台，有人认为“微刺激”可能“名微实强”，您认为这些措施对中国经济的平稳增长起到了什么样的作用？下半年，应该使用什么样的政策来降低中国经济下行的风险？

　　孙明春：这些措施对中国经济的平稳增长起到了重要的支撑作用。政府的这些政策措施并非要中国经济增长重新回到上升的趋势，而只是设法让经济增长的下滑速度放缓一些，以便给企业转型留出足够多的时间，防止经济过快下滑所导致的一系列连锁效应，如银行坏账、失业、财税金融体系的稳定乃至社会稳定。下半年，应该坚持这一基本思路，对中国经济中的一些薄弱环节采取一些有针对性的措施，防止某些行业或区域出现系统性风险。这些措施最好与市场化的改革措施相配套，不要采取那些违反市场规律的行政化手段的单纯“刺激”措施，而是应该通过放松管制来释放市场的潜在需求。

　　钟伟：微刺激政策和强刺激政策没有什么本质的差别。无论是鼓励基建、做棚户区改造，或是向三农和小微多投入，实际上都使得中国经济增长模式更多依赖政府的公共投资，使得小微企业负债率仍然持续偏高，农地土地改革和农业产业化进程被延误。所以，总体上来讲，我对微刺激政策的评价不是太高。

　　如果在不断尝试更低的经济增长速度和维持系统性风险不爆发、维持整个中国国民经济基本稳定的情况之下，再去降低政府、企业和住户部门的负债，鼓励企业创新，那么这可能更理想一些。真正要做的话，可能更多的还是在财政政策。比如对税制结构进行改变，使中国企业负债的情况和税务负担的情况有所改善，鼓励企业在创新和技术进步方面投入更多的资金和力量，以及纠正市场经济的外部性；比如更多地关注要素市场的建设，对生态环境提较高的标准和要求等等。改革没有四两拨千斤，只有知难而进。

　　高善文：我们对“微刺激政策驱动了内需的回暖，是经济活动改善的关键原因”这一判断抱有怀疑。即便我们相信刺激政策确实在发挥作用，但看起来财政开支的扩大以及基建投资的上升，也没能够抵消国内其他领域需求的下降，内需总体上仍然疲弱并拖累二季度的经济增长。

　　 “松绑”限购可为房市解压？

　　《21世纪》：近期，为了缓解房地产下行的压力，杭州、济南、昆明等城市纷纷为限购“松绑”，福建更是出台了全国第一个省级“救市”文件。您认为是否有必要通过放开限购来缓解房地产压力？这一措施会对房地产市场有怎样的影响？

　　孙明春：除了个别特大城市以外，“限购”在全国都应该放开。理论上讲，“限购”属于行政管制措施，不符合市场化调控的精神，因此早就应该取消。取消“限购”后，如果将来需要调控，则应该采取调整税率、首付比例或利率等市场化手段来影响购房需求，也可以采取当地居民与外地居民在税收等方面的差别待遇来影响非本地需求。取消限购对房地产市场的需求改善会有所帮助，但应该不会导致房地产市场需求的逆转和房价的明显变化。

　　钟伟：没有必要特别担心房价的回落。现在房价是在市场供过于求的压力下的自然回落，人们出现预期分化也是良性的现象。就商品房市场而言，现在的最大问题是库存过大，所以以价换量，是刺激消费者购房欲望的正常现象。此外，从上半年运行情况来看，商品房的销量虽然放缓，但价格回落节奏还不够快，与2007-2008年时的商品房销售价格下降幅度相比，今年下半年和明年上半年商品房市场应该有更加显著的价格回落，来加速市场的出清。

　　我认为让政府放松限购来救市是可疑的，而且即使取消限购，也不会阻止房价的下降。此外，对棚户区改造的规模和节奏也令人怀疑这有可能使得房地产的市场化程度降低，使得供应过剩的局面加剧，使得少部分人被棚改并被迫负债。因此，棚改政策应更灵活多样，尊重保留一些传统民俗和一些不愿意棚改者的诉求。从总体看，房地产市场在整体供过于求和棚改的双重压力下，继续调整的可能性较大。

　　高善文：随着房地产和土地市场的压力增强，地产政策层面松动进一步蔓延，取消限购的城市逐渐增多，甚至部分城市推出补贴首套房贷政策。随着政策力度的加大，近期草根层面信息显示住房按揭贷款供应紧张局面出现缓解。政策和金融条件改善有利于下半年房地产销售的企稳恢复。

　　 房地产市场的下行风险与“再平衡”

　　《21世纪》：2014年以来，房地产行业下行压力较大，中小城市空房率高、房价回落，一线城市则有价无市，您认为中国房地产市场目前的核心问题是什么？从中长期来看，将进行哪些调整？房地产市场未来走势如何？

　　孙明春：从长周期来看，中国的房地产市场正在从供应极度短缺的阶段走向供需基本平衡的阶段，这一“再平衡”的过程估计要历时十年之久。在此过程中，中国的房地产市场会变得更为健康，房价走势会更为平稳，购房者的经济承受力会逐步改善，有真实性购房需求的低收入群体的福利会上升，开发商之间的整合会加速，房地产业也会从一个暴利行业逐渐转变成为一个享受社会平均回报率的行业。

　　中国房地产市场在过去15年的强劲成长，主要源于严重的供不应求。在房地产市场“再平衡”的过程中，房价的涨幅会明显回落，在某些供应增长过快的区域甚至会出现明显的下跌。但从全国均价来看，在今后10年里，房价整体应该还是保持稳中略升的态势（当然其中某些年份可能会出现一些波动）。

　　随着供需缺口的逐渐缩小，一批又一批对住房具有“潜在需求”的城镇居民将会获得买房的机会。房价走势将主要取决于居民收入的成长速度及按揭贷款的可获得性。只要中国经济能够保持7%左右的实际增长率，城镇居民的名义收入应该可以保持在8%-10%的增速，这意味着其名义收入的绝对水平在今后5年内会提升50%，而在10年内会成长一倍以上。如果随着金融改革的深化，按揭贷款的可获得性进一步提升的话，越来越多的“潜在需求”将转化成为真实需求，从而形成对房价稳定的有力支撑。

　　钟伟：就商品房市场而言，现在最大的问题是预期逆转，库存过大和棚改惊人。在建面积将近60亿平米，待售面积将近5.6亿平米，而上半年新开工超过6亿平米，商品房的销售仅有不到5亿平米。所以，从全国情况来看，商品房处于供过于求的状况。未来，比如在今年下半年和明年上半年，商品房市场应该有更加显著的价格回落，来加速市场的出清。房地产的调整刚刚拉开序幕，现在讨论是否已着陆还为时过早。

　　 我国经济面临的其他风险

　　《21世纪》：从国内来看，拉动经济增长的“三驾马车”动力不足，融资难、融资贵问题尚没有得到有效缓解，那么，除了房地产行业的风险，中国经济还面临哪些主要风险？

　　孙明春：中国经济目前面临的风险因素较多，成因也比较复杂。地方债的问题属于期限错配和举债主体不清晰的问题，是技术性和意识形态问题，相对比较容易解决，关键是要有勇气承认这些债务（包括地方政府融资平台债务）为政府债务，把它们明确纳入国债总额里。如果地方债务问题通过国债化的手段得以化解，整个金融体系的风险会有大幅度下降。不过，房地产所面临的风险可能还是最需要关注的。房地产投资在整个固定资产投资中占据了25%的比重，如果它继续快速下滑，可能会把整个投资增速拖下来，并导致经济增速快速下滑。这可能是短期内国内经济发展所面临的主要风险。

　　钟伟：现在经济面临的最主要风险是经济不下行的风险，以及为不下行付出的沉重代价。中国古代有一句话叫做不破不立，既然系统性风险是必须防范的，那么应该允许区域的、部分行业的风险暴露。如果为了维持增长，各种风险都一并不允许暴露，我个人觉得这种做法不是一个好的长久之计。