某房地产开发有限公司强制搭售案例分析

　　案情：
     
　　2012年2月12日，接某小区业主举报，某房地产开发有限公司在向购房者交付房屋钥匙时，要求必须购买地下储藏间，并拿着相应的购买票据才给房屋钥匙。经查，该公司于2008年6月份，开始在青县开发建设某小区，共建住房490余户，截至工商局立案调查，已销售住房372户，已购买地下储藏间并领取房屋钥匙的29户。经工商部门对该房地产开发有限公司与购房者签订的《商品房买卖合同》进行核查，证明其要求购房者必须购买附属地下储藏室的规定，并不属于购房合同中的约定条款，其强制要求购买地下储藏室的行为侵害了购房者的知情权、选择权和公平交易权。该公司上述行为违反了《河北省反不正当竞争条例》第二十一条“经营者销售商品或者提供服务，不得违背购买者的意愿搭售商品、提供服务或者对商品的价格、销售地区和经营对象等进行不合理的限制”之规定，已构成强制搭售商品行为。依据《河北省反不正当竞争条例》第四十四条“经营者违反本条第二十一条规定的，责令纠正搭售行为收回搭售的商品，退还价款，取消不合理的条件。或者没收无法收回的商品货款，可以根据情节并处罚款；情节轻微的，并处1000元以上3万元以下的罚款；情节严重的，并处5万元以上10万元以下的罚款”之规定。对该公司违背消费者意愿强制搭售的行为依法做出责令立即纠正搭售行为，收回搭售的商品，退还价款，取消不合理条件，并依法处以罚款2万元的行政处罚。
     
　　争议焦点一：地下储藏室的性质问题。该公司认为，其储藏间是配套建设的，为了小区安全及环境卫生，考虑到住户的要求每套住房都配备一个储藏间。为此，该公司特别出具的“董事会决议”中明确：“客户在购买商品房时必须附带一个储藏间。”该公司认为，配备储藏间是出于人性化设计，而且配套的储藏间内的水电设计都是住房一体的，无法分开销售。本案中的焦点问题在于地下储藏室是否应当随同其地上建筑物一并出售。对于地下储藏室与其地上建筑的关系，执法人员认为应当将其分为两种情况加以区分：一是地下储藏室与其地上建筑部分在功能和使用方式方法上可以完全独立，最为典型的特征就是地下储藏室在开发商交付使用时，就已经存在与地上建筑部分相独立的出入口，日常生活中对于地下储藏室的使用不会利用和影响到地上建筑部分。此时可以把地下储藏室与其地上建筑部分看成为两个独立的物权客体，权利人可以分别行使权利。根据《物权法》第一百三十六条规定：“建筑用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立。”从法律上讲，作为地上部分的房屋与作为地下部分的储藏室都有成为物权客体的资格，可以单独行使权利而不涉及对方。同时，如果地下储藏室与地上建筑部分完全独立，二者之间就不是一种主物和从物的关系。所谓从物是指依照交易习惯或当事人明确的意思表示经常辅助某物使用的物。从物有三个构成要件：非主物的构成部分、须辅助主物使用、须与主物同属于一人。主物的处分效力及于从物。尽管完全独立的地下储藏室在特定的情况下有可能辅助地上建筑部分的使用，但其在自身功能上完全具有独立性，甚至在使用功能上与地上建筑部分近似或相同。这种情况下，即使脱离了地上建筑部分，地下储藏室依然具有完善的使用价值。所以，完全独立于地上建筑部分而使用的地下储藏室就不满足从物的第二个构成要件，也就是不必须辅助地上建筑部分的使用。因此，对于地上建筑部分的处分效力不应及于地下储藏室。二是地下储藏室的使用与地上建筑部分紧密相连，要想使用地下储藏室就必须借助于对地上建筑部分的使用。如果地下储藏室没有单独的出入口，要想对地下储藏室进行利用，就必须把地上建筑部分作为进出地下储藏室的必经之路。此时，地下储藏室与地上建筑部分就符合主物与从物的关系的构成要件，地上建筑部分所有权转移的效力自然及于地下储藏室。该房屋的地下储藏室有独立的出入口，在使用方式上与地上建筑部分相同，且不会影响到地上建筑部分。虽然是水、电一体设计，但购房者与该房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同中并未明确配套储藏间的金额、单价及所有权的归属问题，购房者在交付相应的购房款后仅得到地上建筑部分的所有权，而不应得到地下储藏室的使用权。
     
　　争议焦点二：如何界定房屋买卖合同的效力是否及于地下储藏室。虽然地下储藏室与地上建筑部分是独立的物权主体，但并不意味着在任何情况下，合同的效力都及于地下储藏室，还要充分考虑到诚实信用原则。诚实信用是民法上最重要的原则，我们可以将含义归纳为四个部分：一是要求当事人言而有信，遵守已经达成的协议，保护对方的合理期待；二是善意并尽合理的告知义务与披露义务；三是任何一方不得以不合理的方式导致另一方的不利；四是诚实信用可以用公平合理的方式调整当事人之间的不合理与不公平的权利义务。在本案中，要求房屋买卖合同的购房者能够准确判定合同所涉及的地下储藏室的性质是不现实的。因此，结合诚实信用原则，综合考虑合同签订时的情况，我们有理由认定，该合同效力不应当及于地下储藏室。
     
　　根据执法人员的上述释疑，该公司认识到在工作中的失误，积极主动协助工商机关查清相关违法情况，并及时告知各购房户，地下储藏间自愿购买。依据《河北省反不正当竞争条例》第四十四条之规定，工商机关对该公司违背消费者意愿强制搭售的行为依法做出责令立即纠正搭售行为，收回搭售的商品，退还价款，取消不合理条件，并依法处以罚款2万元的行政处罚。因配备储藏间确实是为了方便住户的生活。据此，没有强制要求该公司全部退回储藏间款项，只要求购房者自愿购买，对不愿购买的将款项及时给予退回。 （李俊青）

　　                                                                                                                          （作者单位：河北省青县工商局）