中国房地产市场迎拐点 未来15年是低利润时代

房地产的利润一年比一年少，特别是2014年，许多开发企业，包括上市公司，为了去库存采取以价换量，所以利润压得很低，有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年，甚至十五年，中国的房地产仍然会处在这样的环境当中，而这样的态势才是真正的房地产新常态。

2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。

大城市，特别是一线城市和重点二线城市，2015年年中往上走，回升走稳的可能性很大。有些中小城市，速度慢一点，但总体上来说也会看稳。

2014年，中国房地产市场出现了与以往不同的变化。统计数字显示，商品房的销售面积和销售金额双双下降，投资增速大幅下滑，房价结束了2013年的火爆上涨态势，各地政府也纷纷取消限购限贷政策。房地产市场的这种情形是暂时的周期性波动还是出现了历史性拐点?2015年中国房地产将向何处走?这些问题成为社会普遍关注的焦点。

在日前举行的“第六届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心副主任刘世锦、全国房地产商会联盟执行主席顾云昌、中国房地产业协会名誉副会长朱中一等著名专家学者就上述问题发表了各自的观点。

中国房地产市场迎来转折点

“我们的观点非常明确，2014年房地产出现了回落，这就是历史性的拐点，依据在什么地方?根据研究测算，构成中国房地产70%的城镇住宅年需求峰值是1200-1300万套，这个数值在2014年基本达到了，达到了之后就逐步走平、逐步下行。”国务院发展研究中心副主任刘世锦表示。

刘世锦认为，中国经济正处于由10%左右的高速增长向中高速增长转变的过程中，现在是进行时，不是完成时，这个“底”现在还没有找到。什么时候才能完成“探底”?这里有一个简化的分析逻辑。中国的高增长主要依赖高投资，高投资主要包括基础设施、房地产和制造业三个领域的投资。近些年来，基础设施占投资比重为20%-25%，房地产为25%左右，制造业则在30%以上，三项合起来可以占投资的80%-85%。其中，制造业投资又直接依赖于基础设施投资、房地产投资和出口。所以，中国经济的高增长要调整到位，主要是高投资要调整到位。通俗地说，也就是出口、基础设施、房地产这三只“靴子”要相继落地。

目前，基础设施建设和出口都基本触底。第一只靴子，也就是基础设施投资已基本触底，投资的峰值期在2000年左右。第二只靴子，出口也已经落地了，过去经常是20%以上的高速增长，以后是5%—10%。现在就是第三只靴子，也就是房地产，已经出现了回落。

对此，全国房地产商会联盟执行主席顾云昌也认为，随着中国经济进入新常态，中国的楼市也进入新时代。“从数据可以看出，2014年的中国房地产市场已明显下行。如果说过去十年到十五年是中国房地产的‘黄金时代’，那从2014年开始这个时代已经一去不复返，我们吻别了‘黄金时代’，将迎来一个新时代，我把它叫‘白银时代’。”

顾云昌认为，“白银时代”的最大标志是房地产市场的“变态”，“这个变态就是说，过去的房地产市场是卖方市场，理论上讲是供不应求。现在的市场是买方市场，供大于求，表现出来库存大幅增加。”

“不过，正像李克强总理在达沃斯论坛上讲的那样，在城镇化过程中，中国房地产市场的刚性需求还是长期的，虽然已经没有了住房制度改革、人口红利爆发出来的巨大需求，但是我们还有稳步向前的城镇化进程。城市人口还在不断膨胀，农村人口不断向城镇转移，将来已经转移到城市的人口由常住人口会变成户籍人口，变成市民，这会不断持续爆发出对房地产的需求。所以，对住房市场而言，还有一段发展时间，还有长期的刚性需求。”顾云昌同时强调，房地产市场不仅包括住宅市场，还包括商业地产、旅游地产、产业地产、文化地产，在未来的“白银时代”仍然有很大的发展空间。

顾云昌进一步指出，“白银时代”与“黄金时代”相比，有几个特点：首先是竞争加剧。许多房子卖不出去了;其次是洗牌加快。全国原来有八九万家开发企业，这几年每年减少一万家左右。在看到万科、绿地等大型企业销售额达到两千亿的同时，也要看到更多的中小企业在逐渐被淘汰，消亡。最后是利润减薄。房地产的利润一年比一年少，特别是2014年，许多开发企业，包括上市公司，为了去库存采取以价换量，所以利润压得很低，有的楼盘几乎不赚钱。2015年以后十年，甚至十五年，中国的房地产仍然会处在这样的环境当中，而这样的态势才是真正的房地产新常态。

房地产市场分化将加剧

近两年，中国房地产市场出现了一个明显的特征——分化。在北上广深等一线城市房子供给依然短缺，房价依然坚挺之时，有些三、四线城市房子已经供大于求，出现了严重的产能过剩。

该如何看待这种分化?中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，房地产的差异性是客观现实。因为房地产是不动产，地区差异也引发了房地产的差异。房地产的差异主要是在2010年以后开始凸显，“在一线城市采取了限购、限价、限贷政策后，大企业纷纷到三、四线城市去拿地。而三、四线城市的地方政府对房地产开发热情日益增加，这些叠加造成了地区差异性拉大。这个问题从地区差异性来说是长期的，从消化存量来说也是阶段性的。”

顾云昌认为，房地产市场之所以出现分化，除了和房地产本身的特点有关外，和城镇化进程也密切相关。“我们正处在城镇化的高峰当中，大量的人口往城市涌，净流入的人口很多，但是土地供应有限，造成了大城市供求关系紧张。而在中小城市，进入的人口并不多，主要是往外走，土地供应量又很多。”

顾云昌将中国房地产市场的“黄金时代”分为三个阶段：第一阶段，从1998年到2003年是起步阶段，第二阶段，从2003年到2008年是发展阶段，那时候缺房，需要大量盖房子，供不应求，房价大幅上涨，加上货币政策的原因。第三阶段，从2008年开始，供应量逐步增加的同时，房价往上走。“在这当中，由于采取了宽松的货币政策，M2大量增加，导致了大量的资金流入房地产市场，房价大幅上涨。那时候，尽管需求量很大，但是供应量更大，因为地方政府的土地财政要满足四万亿投资。钱从哪儿来?主要靠卖地，靠土地抵押。2010年以后房地产供应量越来越多，已经蕴藏了很大的问题，原有的政策对房地产的影响，在三四线城市已经显现出来，导致了不同城市的分化。

朱中一提出，解决办法有两个：一是各地要减少房地产开发的盲目性，希望地方政府制定住房发展规划和保障性住房规划，引导企业理性开发。二是强化分类调控当中的地方责任，如果这个工作做好了，地方可能会逐步消化。

朱中一表示，2014年楼市调控政策逐步常态化，未来房地产政策将更加尊重房地产发展规律和地区差异性实际，逐步建立分类调控，分级施政的房地产调控体系。2013年起实施的分类调控已取得了一定的成效。下一步，应进一步明确分类调控的内容，中央政府、省级政府及市、县政府在分类调控中的职责，特别应赋予市、县政府更多的权限与责任，同时应明确地方政府在分类调控中的底线。

房地产回温需金融政策支持

展望2015年及今后一段时间，刘世锦指出，从全国来讲，房价有一定幅度的回落，但房价从来不是全国性的特征，而是区域性的特征。房地产的回落，到底是短期之内快速落到底还是在波动中逐步回落，现在还吃不准。从国际经验来看，这两种情况都有，中国到底是什么形态，还需要关注。高投资、高增长触底时间，估计还有一、两年的时间，最多不超过三年。

顾云昌判断，房地产市场正在软着陆，离底不太远了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的时候。

“如果说旧常态最主要的任务是压房价，增加住房供应，遏制投资投机需求。那么，到了新常态，如果继续沿用这样的方法显然错了，旧常态时候买的船票上不了新常态的船了。我们现在的主要任务是稳定住房消费。”

从住房消费来看，2014年老百姓购买住房的数量比2013年下降了7%-8%，如果说我们在2015年能够在2014年的基础上不再继续下滑，保持2014年的状态，甚至有所回升，是否意味着住房消费就基本稳定下来了，就是我们的投资增长不至于出现大幅度下滑，整个市场平稳下来了，这是属于市场靴子落地的过程。

从统计数字显示和市场表现来看，在央行9.30新政出台后，经过前一段各地的松绑和央行、国务院的松绑，房地产市场已经发生了明显的变化，特别是一线城市和重点二线城市，房地产市场开始走稳，或者说下滑的势头开始抑制。房价的环比下降幅度也在减缓，投资增长的下滑速度也在减缓，所以有理由认为，房地产市场正在软着陆的过程中，也可能在今年年底能够软着陆。

顾云昌指出，对房地产市场的判断要看两个坐标：第一个是时间坐标，第二个是城市坐标。根据这两个坐标分析，基本是看稳2015。

看稳中有两种判断，一种判断认为，根据这一轮市场变化，2015年年中，特别是到了三季度整个房地产市场会止跌回稳，也可能在2016年将是一个好的年份。依据是2014年开发商拿地数量减少14%，新开工面积下降14%，这两个下降意味着2015年下半年以后的供应量不会像过去那么高。“少拿地少开工了，但需求经过这一段预期改变而上升，会造成市场供求关系的相对平稳。2015年下半年，特别是三季度以后好转的可能性很大，2016年会比较稳定。”

第二种判断认为，现在的库存很大，待售面积已经达到16亿平方米，特别是那些中小城市，前几年拼命拿地，没有规划的中小城市库存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化库存的一年，这些城市房地产要想起来不太容易。

“综合起来，我认为在大城市，特别是一线城市和重点二线城市，2015年年中往上走，回升走稳的可能性很大。有些中小城市，速度慢一点，但总体上来说也会看稳，等待住房市场稳定下来了，靴子就落地了。其实金融和房地产的关系非常密切，2013年中国的房地产销售额同比增长26%，个人住房抵押贷款增加了33%，去年个人住房抵押贷款负增长，房地产销售额下降了6%、7%。我认为，金融决定市场的冷热，所以金融政策对房地产的作用太大了，如果我们的货币政策相对宽松些，真正把首套房利率进一步降下来，房地产回升回暖，对稳定住房消费更有用。所以我更大的希望是寄托在货币政策，金融环境的变化上。”

朱中一认为，2015年的货币政策可能也会比2014年宽松一点。但是因为国家层面明确了不会采取大水漫灌的政策，所以会有所倾斜。

从销售情况来看，一、二线城市可能会企稳，三四线城市没有把握。那么大的库存量怎么消化?企业的资金越来越紧张怎么办?今年三、四线城市，尤其是中小企业，优胜劣汰的步伐会加快。此外，一些新的业态和一些有潜力的企业还是有机会的，比如住宅市场上的新业态，旅游地产、养老地产。中国的城镇化正在进行，市场需求还是有的。一些企业需要调整布局，企业的结构调整中，有一些业态也在调整，产品也在调整，去年比较强调的是刚需，现在改善性需求的比例会比较大，因此，房地产企业还有文章可以做，甚至还可有较大的文章可做。