上市房企定向宽松政策：释放“兜底地产”信号

　 （原标题：地产新政力拓融资渠道 中票发行主体须遵四原则）

　继地产企业再融资、发行债券放开之后，上市房企发行中期票据也有望实现历史性的突破。

　　据悉，在近日召开的中国银行间市场交易商协会债券市场专业委员会会议上，会议决定将允许部分上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据。

　　9月4日，华南多家上市房企相关负责人对21世纪经济报道记者表示，包括他们在内，业内多家公司也获悉了上述消息，并已得到了证实。

　　当天，华南一家上市房企相关负责人就称，“我们上周末就得到消息了，目前，公司正就相关事宜展开研究。可以肯定的是，一旦放行的话，有利于公司财务成本的降低。”

　　对此，保利地产对21世纪经济报道记者直言，“这是明显的准备兜底地产的信号，是对上市房企实施的定向宽松政策。这无疑是地产行业的重大利好。而银行间市场融资的优势在于，审批快且透明程度高，发行利率较低，创新意识强，可设计复杂的含权品种，发行机制灵活等等。”

　　该负责人认为，房企通过银行间市场进行低利率融资后，有望大幅降低社会融资利率。“此前，民间借贷最大的流向就是流到了房地产类企业。在放开银行间市场融资之后，等于直接把实际利率给降下来了。从而也消除了市场对银行的房地产贷款能不能收回的疑虑，可谓是一举两得。”

　　此前，在银行间市场的融资对象中，一些土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司可通过银行间市场发行短融、中票、定向工具等，部分商品房开发商则通过参与保障房开发而换取融资资格。而此轮新政出台之后，进一步将融资主体扩展到了商品房开发商企业。

　　受此利好消息刺激，当天巨潮房地产板块指数涨幅达1.17%。在沪深两市涨幅榜上，津滨发展（000897.SZ）、天保基建（000965.SZ）、国兴地产（000838.SZ）、天津松江（600225.SH）等4只地产股均以涨停板报收。

　　 发票公司近期需有直接融资

　　值得一提的是，此次地产新政对中票募集资金提出了明确要求，即房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。此外，募集资金只能用于房建开发，不可用作土地款等其他用途。

　　前述私募机构负责人称，截至目前，在房企可供选择的融资渠道中，信托融资成本多在10%以上，银行开发贷款由于实行总量控制规模难以扩大，但定增审核又较为复杂，企业债则需要国土部审批。相比之下，中期票据是银行间债券市场一项创新性债务融资工具，企业获准发行中期票据后，可绕开商业银行直接进行融资，其效果与发行公司债类似。与此同时，因为融资是在银行间市场进行，从而避开了公司债复杂的审批程序，故能够节省企业融资成本，提高融资效率，有利于开发商用低成本资金进行负债置换。

　　“上市房企发行中票用于补充流动资金或替换银行贷款，此举有助于房地产企业降低杠杆率，用低利率资金替换高利率资金后，亦有助于降低行业的系统性风险。”该负责人认为。

　　目前，我国中票市场存量规模约 3.2 万亿，3年期AAA级企业发行利率6.35% （二季度平均），高于3年期贷款基准6.15%，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，明显低于信托融资利率。“无疑，中期票据的放开能够降低地产企业的融资成本。” 安信证券分析师万知称。

　　21世纪经济报道记者获悉，地产新政针对发行主体提出了四大原则，即公益惠民：积极参与棚改、保障房建设、自住房建设、房地产销售业务中中小户型普通房为主，且未来主营业务仍以普通商品房为主；公信诚实：无“闲置土地”、“炒地”、“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“信贷违规”、“无证开发”等违法违规行为；公开透明：公司应为上市公司，具有丰富的公开市场融资经验，信息披露记录透明详细，近期海外或国内市场有信息披露完备的直接融资记录；公众认可：公众认可度高，具备房地产一级资质，在一二线城市房地产占比大，公司规模、经营数据良好，具有稳定的偿债能力。

　　此外，募集资金投向除了符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款（该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款）以外，还需要满足4个条件，分别包括该项目的自有资金投入不低于项目总投资的30%；套型面积和价格应符合所在地城建/税务部门对普通商品房的规定（含经济适用房），普通商品房开发的面积要占到项目总面积的70%以上；募集资金仅用于房建开发，不能作为土地款等其他用途；必须采用专户监管模式，并提供相应的监管协议。

　　 大型房企或先行

　　万知也表示，伴随着各地限购限贷政策的放松，中票对地产企业限制也在放松，这是继地产企业再融资、发行债券放开之后，监管层又一次拓宽地产企业的融资渠道。

　　不过，对于中票发行，监管层还是设定了一定的门槛。万知称，由于本次放开发行中票受到较多限制，预计大型房地产企业将率先受益。

　　另有消息人士透露，有望率先获得中票发行资格的房企或被限定为行业排名前三十的A股上市公司。

　　海通证券研究所房地产行业首席分析师涂力磊也表示，此轮地产新政明显利好大型上市房企，有利于行业加速整合，兼并收购上市或非上市中小房企。届时，强者恒强的经营格局将得到进一步稳固。

　　今年上半年，全部上市房企共实现营业总收入2940.8亿，同比增长6.6%，增速较2013年全年下降21.2个百分点。实现归属母公司净利润319.7亿，同比下降7.5%，2013年全年为增长15.4%。

　　不过，尽管地产行业上半年萎靡不振，但市场集中度仍在稳步提升。从市占率情况看，2014年上半年龙头地产企业优势更加明显。上半年销售额前十大和前二十大上市房企的市占率分别为18.6%和24.3%，较2013年全年提升4.9个和5.4个百分点。

　　“由于融资能力较弱，土地获取能力远低于龙头房企，加上行业利润率的下滑，部分中小房企将逐步退出房地产行业。” 涂力磊预计。