全国房价持续阴跌 中央地方联手救市回暖仍然遥远

　　 （原标题：楼市底部盘整）

　　虽有各种救市政策不断地利好刺激，但房价的下行趋势依然不变。10月百城房价环比9月下跌0.4%，连跌6个月。各主要城市成交量虽比9月有所回升，但同比去年同期依然有较大差距。大多数业内人士认为，至少在年内，楼市将继续处于底部盘整的阶段。

　　 房价继续阴跌

　　信贷放开、限购松绑、诸多利好刺激，并没有阻挡房价的继续下行。刚刚公布的10月份百城房价指数显示，当月住宅平均价格为10629元/平方米，环比9月下跌0.4%，已经是今年以来的连续第6个月下跌。值得一提的是，百城房价在这个月出现了同比下跌，相比去年同期下跌0.52%，更能代表房价长期走势的同比数据在经历连续22个月上涨后首次下跌。

　　分析人士对新金融记者表示，随着各项政策的落地实施，各类需求释放或将促进市场回暖，但在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下，四季度房企仍将会以去库存为主，价格下降趋势不变，不过价格降幅或将逐步收窄。

　　在“930”信贷政策放开之后，曾有传言一些房企将在最后三个月上调房价。不过从房企的库存和利润等基本面来看，上调房价显然不太现实。已经公布前三季报或者业绩预告的80家上市房企，1至9月实现营业总收入2642.3亿元，同比增长7.38%，不过归属母公司股东的净利润284.8亿元，同比下降9.7%。从存货指标来看，三季度末上市房企存货合计7556.8亿元，较年初增长了11.3%。80家房企中，经营性现金流量净值为负数的房企占比约六成，经营性现金流量净值为-167.2亿元，较去年同期-150亿元的情况进一步恶化。

　　中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示，因为库存的积压去化时间较长，而且信贷的供给量也不会大幅度增加，短期房价上涨可能性不大。

　　 成交缓慢回升

　　房价继续下跌，成交量却显示出了触底回升的态势。中原地产市场研究部统计数据显示，10月份40个重点城市新建住宅成交面积较9月同期增长9%，各线城市均有所回升，而一线城市增幅最明显，达到23%。

　　天津中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江对新金融记者表示，政策风向的改变，使市场的心理预期缓慢发生变化，成交量方面从下跌程度缩小到环比持平，再到小幅回升。“而且因为网签数据滞后，实际市场的表现很可能超过数据体现出来的上涨。”朱庆江表示，信贷一直是判断市场的最重要指标，也是最关键信号。对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的潜在购房人群。信贷额度多少将是决定“930”央行松绑限贷政策的最大影响因素。

　　在大多数城市成交量都有所回升的时候，天津楼市在10月20日至10月26日新建商品住宅成交面积15.71万平方米，环比下跌17.51%，成交均价11590元/平方米，环比上涨4.21%，整体呈现“量跌价涨”态势。

　　分析人士钟文辉表示，“津十六条”颁布后，购房者的入市意愿增加，成交量也明显提升，去化速度加快，但因“津十六条”中契税优惠政策要从10月30日起执行，购房者希望在契税优惠政策执行后再正式成交，节省购房成本，多数开发商并未急于打印购房合同，故网签时间将延迟，成交量的上升将在后期有所体现。

　　值得一提的是，在10月末恰巧赶上天津秋季房展。在房展现场新金融记者发现，开发商和购房者都是比较谨慎纠结的心态。开发商一方面希望通过增加货源带动销量的提升，在年末业绩节点尽可能多卖房子，另一方面又在政策风向转变之后，不愿意给出较大幅度的价格优惠，即使在房展上也是以常规优惠为主。“说实话，今年下半年以来房子不太好卖，之前已经将房价进行了一定下调，现在政策风向转变之后，这种下调已经停止了。”展会上一家市内六区楼盘的置业顾问对新金融记者表示。

　　对于参会开发商给出的有限优惠，来看房展的购房人大都表现比较谨慎。新金融记者随机采访了10余位购房人，大都表示来看房展主要是看看市场风向，并不会立刻出手买房。“至少在今年底明年初这段时间还是买方市场，我还是会多看看，一是等等银行信贷会不会加大优惠，二是看看开发商会不会在年末降价。”一位已经看过多个楼盘的买房人对新金融记者表示。

　　 全民卖房时代

　　在连续几年没有举办之后，今年天津连续举办了春季和秋季两届房交会，不过在开发商们看来，参加房交会与其说是为了促进成交，更不如说是一个重要的形象展示平台。钟文辉表示，三年前的天津房交会有如天津的“楼市风向标”，每年两届的房交会正逢3、4月和9、10月两个市场成交旺季，特别是“金九银十”，开发商推盘量较大，有效带动市场成交。

　　“然而，伴随近些年网络、移动互联、电商等新平台的相继加入，房地产销售平台从‘单一’走向‘多元’，‘网上看房’已成为购房者关注市场的途径之一。面对层出不穷的新生事物，房交会存在的意义已不如过去显著，对市场的刺激效果亦是‘今非昔比’。”钟文辉表示。

　　合富辉煌（中国）北方区执行董事欧阳达辉向新金融记者表示，据统计60%的购房者都有向移动端转移的趋势。目前30岁到40岁的年龄层已经进入购房的主流群体，他们对于新鲜事物的接受能力比较快，移动端作为随身携带的个人终端，越来越被重视和开发，目前也能看得出来，由PC端口向移动端转移是一个必然的趋势。

　　在移动互联网时代，无论是房地产代理机构、中介机构，还是开发商甚至房地产网络媒体，都看准了全民卖房时代的商机。早些时候，最大的开发商万科宣布上线网络平台“万享会”，要将其打造为“全民经纪人”平台，号称只要在该平台注册即可成为万科项目的线上经纪人，通过介绍客户购买而获取佣金。除此之外，房多多、好屋中国等网站也打造线上线下结合的O2O模式，通过全民卖房概念吸引市场眼球。

　　“我们希望把我们的信息，更快更准确地传达给目标客群，不仅仅是在线上线下的配合，更多的时候需要我们把渠道做得更精准。对特定的客户群，做特殊的邀约包括企业活动等等，真正把客户带到现场。单纯的展销有时候不能够真正意义上的解决问题。而全民营销，移动端销售平台也是我们做的渠道精准细化的一个尝试。”合富辉煌（中国）天津公司总经理孟祥顺表示。

　　全民卖房、全民营销，能否在房地产市场陷入销售难题时成为破局手段，依然需要观察。

　　 房地产新常态

　　10月29日的国务院常务会议，将房地产消费列入需要重点推进的六大消费领域之中，将房地产归为正常消费，也是对投机以外的购房需求的鼓励。在央行及各地方政府相继表现出对房地产行业的支持后，中央层面的积极表态，将更大程度扭转市场心态。10月30日，上半年曾率先拉开降价潮的杭州，发布了新一轮救市政策，主要内容涉及公积金政策、信贷政策、土地增值税征收、土地供应、配套设施建设、市场监督管理、市场结构顶层设计和舆论宣传八个方面。

　　业内人士表示，国务院常务会议对房地产行业的积极表态和地方政府还在持续的救市政策，恰恰说明房地产行业距离真正的回暖还有很大距离。

　　截至9月底，房地产景气指数下滑至94.72，为2012年11月以来的21个月最低值。房企融资环境尚未改善，资金压力依然较大，导致投资意愿持续降低。下半年以来，房企频频发债以“解渴”。前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1至8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。新开工方面，前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。

　　“分季度看，三季度当季的房地产投资增速只有10%。10%的增长中还有3%来自于保障性住房的增长。如果扣除保障性住房，房地产投资的增长速度已经变成了个位数。年初的时候，我们认为可能会进入到个位数，现在确实在部分月份房地产投资增长已经进入到了个位数。”中国房地产业协会副会长、华远地产董事长任志强近日表示。

　　万科总裁郁亮表示，从14个重点城市来看，房地产市场仍然处于“去库存阶段”。“ 通常房地产市场稳定合理的库存量是5到10个月，低于5个月的时候可能房价会比较明显的上升，超过10个月以后，基本上以去库存为主。现在14个重点城市的去库存周期是16.4个月，库存处于高位，去库存刻不容缓。”郁亮表示。

　　“大多数人认为，如果已经出台的政策能够得到落实，9月份应该是这一轮下滑的最低点。但底部运行的周期会比较长，有的人判断在明年的年初，我个人判断在明年9月份以后。这一段时间周期中最重要的是看我们的政策会有什么样的变化。”任志强表示。

　　郁亮认为房地产行业进入白银时代，过去黄金时代每个房企都赚钱的时代、房价单边上涨的时代、规模迅速膨胀的时代已经结束了。不过他也不认为房地产行业的前景悲观。“你看斑马，斑马是白底黑纹还是黑底白纹，完全取决于每个人自己的看法，你觉得斑马是白色为底，那么它的黑色条纹存在，你觉得黑色为底，那么还有白色希望存在。”郁亮表示。