北京新房二手房成交全线下滑 以价换量贯穿全年

　　[ 摘要 ]即将过去的2014年里，为了拉动成交量，“以价换量”成为房企贯穿全年的销售思路，量价齐跌。

　　即将过去的2014年里，受自住房、信贷等多重因素的叠加影响，北京乃至全国的房地产成交都一改往年的“一路高歌”，转入成交量和房价的双双下滑。为了拉动成交量，“以价换量”成为房企贯穿全年的销售思路，量价齐跌。来自亚豪机构和中原地产的统计显示，截至12月上旬，北京新房和二手房的成交量均全线下滑，业内预计，如果2015年北京继续出台宽松政策，房价才有可能小幅反弹。

　　□新房

　　 成交同比降近四成

　　虽然年初的成交保持了不错的势头，但随着自住型商品房的入市、信贷收紧等一系列因素的影响，成交迅速下滑。进入四季度以来，在9·30央行放松信贷、11·21央行降息等“组合拳”下，累积许久的刚需在央行货币信贷政策放松的效应下，购房成本得到了实际减少，促使年末购房客群入市脚步加快，推动了成交量的连续上涨，呈现“翘尾”行情。

　　年底的“翘尾”显然不能“拯救”全年的成交量，据亚豪机构统计数据显示，截至12月10日，2014年全年北京商品住宅（扣除保障房、包含自住房及商改住）共实现成交70558套，总成交面积为731.22万平方米，与去年同期相比分别下降37%、39%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，整体看2014年依然是成交量最低的一年，大部分开发商在2013年拿了比较高的地价，萧条的市场又导致项目上市压力巨大，这种情况下，库存量明显上涨。

　　“纵观全年北京楼市成交轨迹，北京新房市场走出一条曲线上升图，整体呈现前段低迷后段走高之势。”亚豪机构副总经理任启鑫表示。

　　 大兴、房山、通州、朝阳是成交主战场

　　根据亚豪机构统计，2014年北京商品住宅成交的主战场仍主要集中在大兴、朝阳、房山、通州这几个区域，据亚豪机构统计数据显示，截至12月10日，这四个区域累计实现成交45854套，在总成交量中占比高达65%。

　　据任启鑫介绍，尽管四个区域住宅累计成交均过万套，但受自住房入市支撑成交量影响，四个区域住宅成交特征呈现明显分化，其中位居第二、三名的朝阳和通州，自住房在区域总成交中分别占比54%、25%，显著拉升区域成交量，而大兴和房山区由于刚需住宅集中，且前期降价充分，纯商品住宅成交量支撑区域成交，在成交排行前十位的项目中，位于大兴区的楼盘项目共有3个，房山区共有4个。

　　除商品住宅供应体量大的大兴、通州以及房山外，今年昌平区纯商品住宅成交占比出现明显上升，截至目前，昌平区累计实现成交6459套，在商品住宅整体成交中占比超9%，与去年相比上涨近4个百分点。

　　任启鑫分析称，海淀和昌平两个区IT企业聚集，而且教育配套优势明显，在海淀楼市供应紧张的当下，靠近海淀人才聚集区的昌平区，吸收了大量在海淀区从事高新技术的置业者，随着昌平线的开通，区域刚需住宅项目一直处于供不应求状态，今年昌平住宅供应量的增加，助力区域住宅成交量。据统计，截至目前，昌平区共有25个住宅项目入市，累计供应房源5006套，与去年同期相比上涨22%，且受整体市场低迷影响，普通住宅项目多平价或降价入市，区域旺盛的置业需求，与降价入市项目供应量的增加，成为区域成交量在总成交中占比上涨重要影响因素。