楼市深度下滑开发商被迫革命：千方百计抓客户

　　 （原标题：互联网金融创新 倒逼房企去化出新招）

　　楼市进入下半年，并非变得明朗起来。

　　库存压力仍是房企最大的敌人。截至今年年中，已公布中报的98家上市房企，库存从去年同期的3.34万亿元增至3.56万亿元。

　　困境之下，房企各祭大招。万科联手淘宝造势营销，还推出了全民经纪人活动。

　　8月29日，绿地集团、世茂集团与平安好房达成协议，试图在购房者首付款做文章。

　　金九银十，如何抓住客户，已成为全国房企当下的重中之重。

　　 互联网金融倒逼销售

　　平安好房CEO庄诺向21世纪经济报道记者介绍，平安好房将为绿地、世茂全国近百个楼盘项目提供总额度100亿元的购房者首付款贷款。首次置业者有抵押额度不限，年化利率10%-11%。无抵押最高贷款额度为30万元，贷款期限最长36个月。

　　庄诺透露，三家企业的合作，主要针对金九银十去库存黄金周期，平安好房与绿地、世茂以首付款一揽子资金杠杆计划，用金融手段倒逼房地产销售。“从银行无法解决的首付款问题上入手，让消费者获得实在的减缓购房资金压力途径，对于销售无疑是一大制动力。”

　　此外，世茂地产和平安好房还将联合推出另一款金融产品——宅安住，主要是为世茂的老业主购买第二套房子提供全面的资金支持，具体是首付款免息或贴息分期支付，并引入平安的购房保险等。

　　宅安居仅仅是世茂房地产2014“宅行动”计划其中一个环节。据了解，“宅行动”计划是指满足一系列居住、生活需求的一站式生活解决方案，包括购房首付贷、房屋租赁、装修设计、私人健康管理、瑞士保险箱计划、旅游居住、教育及管家服务等诸多服务内容。这一计划在上海启动后，将推至苏州、张家港、南京、泉州、杭州等城市以及全国。

　　平安好房还针对此次合作楼盘采取贴息特惠。好房贷将覆盖绿地旗下20座城市、71个项目，涉及供应量超过200万方、金额220亿元；覆盖世茂集团旗下33座城市、50个项目，涉及金额超过500亿。此外，同策、新联康、新景祥、美扬投资等营销机构也与平安好房结盟，在旗下代理楼盘推出好房贷。

　　智库研究总监张化东认为，这是终端市场的一次房地产营销创新。

　　 营销局面能否逆转？

　　房企出招的背后，是楼市的深度下滑。

　　以上海为例，据德佑地产研究部数据显示，8月上海单价在5万元/平方米及以上的一手高端商品住宅，共成交228套，环比下跌10.24%；成交面积4.78万平方米，环比下跌7.14%；成交均价68123元/平方米，环比下跌0.41%。从8月上海市商品住宅3个月移动存销比来看，2014年8月商品住宅存量1188.18万平米，3个月移动存销比已达17.23个月，已经超过降价指标15个月的范围值。

　　低迷的市场之下，开发商被迫剑走偏锋。比如最近被热炒的所谓全民营销。德佑地产研究总监陆骑麟表示，万科等开发商采用的“全民营销”手段，主要目的在于通过参与者的社会关系来获取更多的客户资源，后续的交易操作还是要通过专业的工作人员来完成。“全民营销”更多地是在市场相对低迷的情况下，进一步拓展客户渠道的一种手段，与传统的代理、分销并没有根本性的矛盾。但“全民营销”门槛低，中介联动平台的匮乏使得此种营销手段难以为继。

　　21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，“全民营销”模式稳定性和可持续性差，很难成为开发商的普遍做法，它对代理机构的轻微影响主要体现在新房环节。在二手房市场，很难推广，否则管理会非常混乱。桑豫峰称，包括21世纪不动产在内的知名房地产经纪机构，已经试行一二手房联动模式，利用其触角灵敏的经纪人队伍、充沛的客户资源和布局合理的门店网络，为开发商提供新房代理服务。

　　近期，万科与海南分销机构发生剧烈摩擦，坊间传闻万科在海南采取了所谓反分销的行动。陆骑麟称，主要还是因为当地分销市场鱼龙混杂、规范性差所导致的。

　　至于万科与淘宝的合作，杭州天泰投资合伙人任坚刚认为，万科利用P2P模式实现网上人流导入，可能是有效果的尝试。“这可以看作是万科的一次全国范围大规模促销。”