库存上升的楼市 将以时间换得空间

　　从调控措施来讲，当前仍有不少“弹药”可以选择。比如，进一步利用信贷杠杆，加大行政调控力度，出台“房产税”等。不过，在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情况下，“以时间换空间”的长线调控战略是大概率事件。

　　上周，一手住宅共网签3638套，成为今年单周成交量第二高，这表现了调控环境下，受压抑的需求得到释放，同时也可以看到，政府之手在调解供需两端上已发挥巨大作用。

　　西方有一句俗语：你甚至可以让鹦鹉成为一位博学的经济学者——只要教它学会讲“供给”与“需求”两个词。

　　供给、需求与市场均衡，是市场最根本的秘密。

　　对于楼市来说，就要常常走这样一个高难度平衡木：在供求之间寻求平衡。楼市必须有一定的库存，否则楼价就很容易引起剧烈涨跌。今年以来，广州一手住宅的库存量由降到升，以3月调控新政为界，可分为两个阶段。3月份之前，成交量大幅增长，库存被快速消化，3月时广州去化周期为5.4个月，这是今年的最低水平。这个时候，“供不应求”、“缺货”等言论不绝于耳，楼价的上涨欲望空前强烈。

　　“3·30”调控措施出台，首当其冲是对库存量进行调节。

　　从4月起，由于购房门槛提高，买房资格也被严格限制，投资置业者的购房需求被抑制，网签成交量放缓。此后，库存量开始逐月上升，而成交量开始下滑，库存消化周期也开始不断延长。当前，全市去化周期为8.4个月，中心五区均在13个月以上，其中，天河与海珠更超过20个月。

　　虽然，当前库存量的统计还存在滞后因素，有不少是已售出但未网签的“库存”。但是，至少在当下，楼市“缺货”的压力已大大缓解。

　　另一方面，作为市场“中期库存”的土地供应也在放量。

　　一线城市住宅土地供应明显加速，年内供应的住宅用地已达到226宗，比2016年全年上涨了62%。而广州也在第三、四季度逐渐加快土地供应。第三季度，广州共出让地块46宗，出让总面积233.7万平方米，同比上涨191.0%；进入第四季度，广州还有46宗地块计划出让。

　　用7个月时间，换得供给端相对充裕的市场，调控就有了腾挪的空间，改变预期也有了可能。

　　“行百里者半九十”，房地产调控不会半途而废。从调控措施来讲，当前仍有不少“弹药”可以选择。比如，进一步利用信贷杠杆，加大行政调控力度，出台“房产税”等。不过，在财税、土地、金融乃至收入分配等改革不可能一蹴而就的情况下，“以时间换空间”的长线调控战略是大概率事件，即短期依靠金融信贷乃至行政手段抑制不合理需求，同时加快推进“租购并举”政策，逐步缓解房地产供需矛盾。

　　就当下情况看，虽然，楼价什么时候松动还有待观察，但接下来上涨的欲望肯定会被进一步消解，并进入长期横盘博弈阶段。 (詹青)