新政带动换房人群 改善型市场或迎年底翘尾

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　　政策利好叠加效应在使市场观望情绪逐渐减淡的同时，也使得开发商加大房源供应量，购房人在看涨后市心理影响下集中入市，促使商品住宅销售一反之前冷清局面，开始出现热销态势。其中，改善型住宅已经成为市场成交的中坚力量。

　　 新政带动换房人群

　　下半年以来，主打改善性需求的项目成交一路小步快跑，率先在市场中走出独立行情，而二手房市场的逐步回暖，更为近期的改善型市场添砖筑瓦。“除了国庆期间集中开盘一次性热销4亿，平时的顺销状态也能保持平均每天至少一套的成交。”位于北五环的臻园项目相关负责人的描述，可以看作是近期改善型项目成交情况的缩影。

　　多位业内人士认为，近期央行“认贷不认房”的政策，对于“卖一买一”改善型购房者带动十分明显，这类人群由于手中资金有限，在房贷新政刚刚落地、房价还未见波动的情况下，部分蛰伏的需求就已经开始陆续抄底入市，因此也带动了十月份北京中高端改善型楼盘成交量呈现阶梯式上涨。数据统计显示，国庆节后首周，市场上成交均价在3万以上的楼盘项目累计成交108套，第二周成交208套，第三周上涨至333套，第四周更是达432套，成为年后周度成交的最高值。从上周北京楼市成交排行情况来看，在扣除自住房项目和保障房项目后，排名前十的项目中共有7个中高端改善型项目。

　　而在整个10月，北京63个报价超过5万元/平方米的在售项目中，共有31个项目实现了成交，累计成交364套，销售总金额为37亿，环比上涨10%，同比上涨36%。

　　加速走量错峰竞争

　　尽管销售势头在近期呈现“一片大好”，但不少改善型项目并没有因为时至年底而放缓推盘速度。据记者不完全统计，10月以来北京楼市已入市的20个项目，中高端改善型楼盘达到13个，占比为65%。而进入11月份预计入市的33个项目中，包括滟澜新宸·长桥墅、金隅78墅、华润·万橡府、强佑清河新城等直接面向改善型购房人群，主打三、四居以及别墅的项目共17个，超过了计划入市项目总量的五成，已经取代刚需项目成为市场供应的绝对主力。

　　更有分析人士指出，预计年底前中高端改善项目的入市量还将持续升温，加之改善型需求在政策刺激作用下也在积极出手，最后两个月北京改善型市场将呈现出供需两旺的市场行情。

　　面对改善型项目的扎堆入市，一位不便于具名的房企人士告诉记者，未来改善型项目将是各家房企拼抢的主战场，可以预见的是，明年进入市场的同类项目将会更多，竞争也将更加激烈，如果有条件，还是应该加速去库存。

　　而在中原地产首席分析师张大伟看来，在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象是改善型需求人群，这也将成为下一阶段市场的重要支撑力，而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。

　　年底开启抢房模式

　　今年以来市场整体的销售不畅，让房企格外珍惜最后近两个月的窗口期。一位市场人士认为，近期央行松绑信贷等多重政策利好，实际对于改善型人群的影响更加直接，预期后期将会有更多此类项目入市。上述某房企负责人也表示：“随着年底临近，开发商回笼资金的意愿将会更强。”据他表示，在政策利好的背景下，房企或开启“抢收”模式，除了靠普通住宅“以价换量”的高周转模式增加利润外，加推高端产品也成为房企在最后几个月博取利润的有效手段。

　　龙湖地产北京公司营销总监王勐接受记者采访时表示：“结合目前我们自己项目的推售情况以及整个北京市场逐步回温的大环境来看，改善型项目在年底可能会迎来一波翘尾行情。”

　　持同样观点的还有亚豪机构副总经理任启鑫，他认为随着政策面的进一步宽松以及土地市场的回暖，预计年底前楼市整体将呈现稳步上升的趋势，而房价则在自住房项目的作用下呈现波浪形发展，整体价格企稳，北京楼市将在年底前逐渐完成筑底，有望于明年回归上升通道。

　　■趋势

　　“平价跑量”成普遍共识

　　尽管项目入市热情高涨，但在面对定价时，仍然显得“小心翼翼”。记者了解到，近期位于海淀的华润·万橡府和强佑清河新城，推出的产品全部为大户型，其中华润·万橡府主推143平方米三居和235平方米四居，在价格方面，相比之前释放出一定的优惠。

　　类似的平价跑量策略在别墅市场上也日益成为主流。位于昌平沙河的滟澜新宸·长桥墅，主力产品为使用面积350-410平米的联排别墅，首次开盘价为单套880万元起；旭辉御锦总价500万元左右起，趁市场供应的空白期入市“抢收”；还有以远洋万和公馆为代表的高端别墅，10月远洋万和公馆以60000-90000元/平方米的单价入市，推新房源为800多平方米的联排以及3000-5000平方米的独栋会馆。业内人士判断，远洋万和公馆此次共推出联排5套、独栋6套，动辄上亿的交易或已锁定购买意向。

　　一位房企人士向记者透露，近两年土地市场价格居高不下，房企主动降价的压力不小，但是近期市场活跃度有了提升时，企业明显更加“珍惜”这样的市场环境，预计到年底，市场价格都不会出现太大波动。

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