房贷政策对住宅市场的作用将显著大于取消限购

　　展望未来半年至一年，房地产调控总体朝放松的方向发展。地方救市力度必将越来越大，中央层面仍在推进长效机制建设(房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等)，而最现实的一项措施是增加支持首套房贷款的力度。今年5月以来，央行和银监会都曾喊话要求商业银行支持首套房贷款，只是“在商言商”“嫌贫爱富”的商业银行仍对首套房贷款兴趣不大，估计随着中央层面继续施压及定向宽松，在“大棒加胡萝卜”面前，商业银行必然越来越多地支持首套房贷款，利率有望从平均上浮10%，逐步回落至以基准为主、以九折左右为次的格局。另外，置换性购房贷款、二套普通住房贷款等，也有望略趋宽松，“认房又认贷”将转变为“认房不认贷”，这将使更多的人(尤其是置换需求)有资格享受首套房贷款优惠。房贷政策对住宅市场的作用，将显著大于取消限购。

　　在上述政策变化态势之下，笔者预计下半年将出现住宅成交量的底部，明年将出现房价的底部。量在价先，成交量先企稳，价格后企稳。这轮房地产调整，仍将是短周期性质的调整，量缩明显，价跌不深，“楼市崩盘论、房价大跌一半”等过于悲观的言论，会在两年或三年后被证伪。不过，有一点需要客观面对，由于本轮住宅库存量远超2008年和2011年，且中央层面不再会强力救市，所以市场调整的时长将超过前面两轮。对此，无论开发商，还是购房者，都应理性认知。

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　　受益于政策不断放松和信贷支持，预计未来几个月房地产销售和建设均会温和改善。

　　房地产销售方面，限购松绑、房价下跌后购买力改善、房贷利率松动且投放加快、部分城市加快放松落户限制、地方政府回购商品房用于保障性房源等因素都有望提振销售。

　　房地产建设方面，因现金流恶化而面临财务困境的开发商可能会加快建设，以增加推盘和销售收入，尤其是赶在“金九银十”的销售旺季。此外，保障房建设和棚户区改造提速也可能进一步提振新开工和建设活动。