小产权房:不能承受的实惠与期待
“交通便利、毗邻学校,还有大型超市在附近,周边的房子都比这个高出一倍呢,真是难得的好房子!”这是我市一家中介的经营者对手里一处房源的介绍,而这个所谓的“好房子”却是小产权房。众所周知,小产权房不受法律保护,然而,一边是价格优势和实际需求,一边是法律红线,这让人对“小产权”又爱又恨,一时难以抉择。结合事例,连日来,记者进行调查采访,发现购买小产权房极具风险,有此想法的市民应当慎之又慎。
案例一:卖小产权房的交易被判无效
最近老王心里相当憋屈,好不容易把手里的小产权房转手挣了点差价,却一下子被法院判决房屋买卖合同无效了,房款全额退还买家。老王的朋友小李老家在卢龙县,一家人来秦皇岛打工多年,做梦都想有套自己的房子,无奈房价太高,一直没敢下手。
2013年,小李找到老王,想从他手里购买一套小产权房,老王把手里的一套位于城乡接合部的小产权房卖给了小李,虽然没有拿到房本,但对小李一家来说,也算是有了自己的房子,别提多高兴了。但去年开始,小李不那么开心了,因为楼市低迷,他认为自己购买的房子在跌价,于是以无法办理房本为由,把朋友告上了法庭,请求法院判令自己和老王的房屋买卖合同无效,让老王把房款全部退回。
令老王意外的是,法院支持了小李的诉讼请求,确认双方的买卖合同为无效合同,因为老王是城镇户口,无权在农村购买房屋,他这样先买再卖的行为,违反了法律和国家政策的规定,而民事行为应当遵守法律法规的规定。因此法院支持原告小李的诉讼请求。
案例二:交了十几万元房子没建成
虽说老王挣到的差价又吐了出来有些憋屈,但不管咋说,还有房子在。孙女士就没这么“幸运”了,她在小产权房上吃的亏更大。
“我不要面朝大海,也不要春暖花开,只要一处能为我们遮风挡雨的房子。”这也许是许多在外打工者的心声,孙女士也不例外。孙女士一家人从东北来秦皇岛多年,一路攀高的房价让他们只能望楼兴叹,几年前,孙女士得知有一处楼盘的房价只有市价的一半,这可把孙女士乐坏了。
虽然孙女士知道这处的房子是小产权房,但迫切的住房需求,让孙女士铤而走险,拿出自己的全部积蓄。交了十几万房款后,孙女士一家就等着住新家了,可这一等就是几年,房子到现在都还没建起来,孙女士一家人求助无门,只能看着建了几层的烂尾楼默默流泪。
部门声音:小产权房不受法律保护
连日来,记者走访市区几处中介了解到,小产权房以价格优势吸引了不少市民的青睐,因此在我市的市场上,买卖现象并不少见。那么到底什么样的房子是小产权房,相关部门又是怎么看待小产权房呢?
1月28日,记者采访了我市国土部门的工作人员,这位不愿透露姓名的工作人员告诉记者,小产权房通常是指在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的,并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。小产权房违反土地管理制度,不符合规划,不符合土地用途,因此,小产权房是不受法律保护的。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,这类住房无法得到产权证,相关职能部门坚决遏制违法建设销售小产权房的行为,而且一旦购房者和开发商因小产权房产生纠纷,相关职能部门也难介入,只能走司法程序,因此他建议市民不要购买小产权房。
小产权房未来的命运如何?这位不愿透露姓名的工作人员表示,对于怎么处理已经销售出去的小产权房,现在从国家到地方没有明确的办法,还需等待相关政策的出台。
购买者:只要能住就行
既然按国家法律规定,小产权房本身是违法建筑,不被法律所保护,那么为何还有人置若罔闻、铤而走险购买小产权房?记者在采访中了解到,这些小产权房位置大都处在城乡接合部或城中村,地理位置相对优越,价格又诱人。虽然一些购房者知晓小产权房的风险,“厚道”的开发商也会如实承认“小产权”身份,但购买者往往“不管那么多”,仅仅满足“能有个住的地方就行”。
记者了解到,购买小产权房的大都是外来务工人员和收入较低的人群,他们有的法律意识比较淡薄,不清楚小产权房的真正含义和潜在风险。“我花钱买的房子,还能说拆就给拆了?”已经购买小产权房的市民刘先生说,购买小产权房的可不只我一家,法不责众,法律不能把我们这个群体都一刀切了吧,这也是我们的个人财产。
至今还没住上“经济实惠”的小产权房的孙女士观点也代表了大多数人的想法,“我又不倒房子,买房子就为了自己住,没产权证就没有吧,只要能住就行。”大多底层收入的购买者正是抱着这种心理,趋之若鹜。
律师说法:买小产权房面临三大风险
购买小产权房存在哪些风险?就此,记者采访了律师陈立峰,他说,目前在建、在售的小产权房项目肯定是违法的。国家两部门曾下发通知,多次叫停小产权房。
陈立峰说,具体来说,购买小产权房消费者面临三大风险,以至于购房者可能根本拿不到房子。首先,市面上很多小产权房开发商只是划了一片地,房子没盖,等到收到购房者的房款后,开发商没能力把房子建起来,有可能变成烂尾工程。其次,购房者拿到房子拿不到合法产权证,房产权益得不到保障。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。小产权房不能合法地转让过户,所以学龄儿童也就难以得到该房屋所在地学校的录取。另外,如果遇到国家征地拆迁,购房人并非合法的产权人,所以很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。第三,房屋质量问题难以保证。由于小产权房开发单位不具备合法的开发资质,缺乏有效的监管,因此房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且,入住后的物业管理也极易出现问题。
本报记者 叶帆秦皇岛晚报