完善楼市“保健”长效机制防范“灰犀牛”

　　中央经济工作会议指出，围绕推动高质量发展，房地产行业应加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　作为十九大召开后的第一次中央经济工作会议，其对房地产市场的相关调控政策的描述，更加清晰和精准。专家认为，解决住房的结构性矛盾，实行租购并举，扩大租赁市场，是建立促进房地产平稳健康发展长效机制最为核心的部分，今后主攻方向应该是农村集体土地直接进入租赁市场和发展社会化租赁。

　　发展租赁市场扩大供给

　　中国社科院金融研究所房地产金融中心研究员、国家金融与发展实验室高级研究员蔡真接受记者采访时表示，“多主体供应、多渠道保障”的住房制度主要有4方面内容：一是政府主导的保障性住房，如公租房、廉租房等；二是农村集体土地直接进入租赁市场；三是以机构和企业为主建立的社会化租赁体系；四是私人租赁市场。

　　“目前看，后两者做得不太好。”蔡真说，今后主攻方向应该是农村集体土地直接进入租赁市场和发展社会化租赁。在个人租赁方面，急需出台相关扶持政策和措施帮助其发展壮大。个人租赁市场只有供需两旺才能做大，因此要做大个人租赁市场的供给。比如在国外，个人和社会化租赁就享受税收减免甚至补贴政策等扶持政策。

　　把租购并举纳入住房制度，在专家看来也是一大突破。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，过去住房制度主要是讲房地产买卖等机制，对于租赁的关注比较少。在他看来，购租并举的市场应该是建立在三个基石之上的：第一是租售同权，第二是租金证券化，第三是信用租房。这些方面都是过去租赁市场发展相对欠缺的。

　　在蔡真看来，除了建立和完善租售同权等配套措施外，还需加强立法，以保长期租赁得到良性发展。如德国就出台了租赁法，对长期租赁的价格涨幅进行指导。

　　按照“多主体供应、多渠道保障”的思路，严跃进认为，未来除了开发商积极参与租购并举以外，商业银行、国有企业等其他机构，甚至一些金融资本等都可以参与到租购并举的模式中。

　　围绕住房租赁市场开展资产证券化业务，也是国外资本市场的通行做法，对于加快推进住房租赁市场建设具有非常积极的推动作用。前不久，国内首单央企租赁住房REITs（房地产投资信托基金）——保利租赁住房REITs已经上交所审议通过，项目对应的租赁住房主要是青年公寓和养老公寓，填补了当前租赁市场的短板。

　　上交所在答记者问中指出，该单REITs的推出，有利于租赁住房企业加快资金回笼，加大市场投入；有利于投资人分享租金收入和物业升值收益；更有利于市场发展，化解一线城市的居住难题，惠及更多普通租户。

　　弱化土地资本化功能

　　会议还强调，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。蔡真认为，长效机制包括弱化土地资本化功能、解决住房的结构性矛盾扩大租赁市场等方面。

　　对于弱化土地资本化功能的原因，蔡真解释说，房价很大一部分是土地的价格，一次性的土地买卖后土地会大幅升值；另外，土地在抵押后有货币创造功能，这部分功能要弱化。因此从长期来看，开征房地产税是对的，关键要完善机制，如合理确定房产评估价值、征收税率等。从中短期来看，则要鼓励集体土地直接进入租赁市场。由于直接租赁不存在资本化功能，附属在房子上的土地价格是很低的。

　　“但要因城施策，集体土地入市在不同的城市有不同的表现形式，要围绕城市化作文章。在一、二线人口净流入的地区亟需这方面的政策，在三、四线去库存区域，对需要住房保障人群给予一些货币化补贴即可解决。”蔡真说。

　　国家统计局公布的数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。

　　蔡真说，从世界范围内看，这个数据已经不低了，但为什么房价还在上涨，许多人还买不起房，主要是因为供给不平衡、不充分，这与我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾是契合的。因此，从建立长效机制的角度看，现在要着力化解结构性的矛盾，鼓励发展租赁市场，鼓励社会化租赁、集体土地进入租赁市场，这应是长效机制最为核心的部分。

　　严跃进补充说，目前在建立长效机制过程中，有一点已经开始基本到位，就是结合去库存周期落实供地节奏，在库存高的城市不供地或少供地等。

　　化解风险促进金融和房地产良性循环

　　会议指出，要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。蔡真表示，“分清中央和地方事权”是新提法，可以理解为地方政府对房地产市场负有责任，各地根据实际实行差别化调控。

　　严跃进认为，“分清中央和地方事权”的概念，或是分类调控思路的继续深化。预计对于市场比较敏感的概念，类似房价和税收等中央会严格把控，而对于其他具体产品创新、房屋销售和预售等相关细节，则会遵循各地实际进行适当政策微调。

　　记者注意到，会议还提出打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。

　　与金融联系紧密的房地产具有鲜明的“灰犀牛”（即太过于常见以至于人们习以为常的风险）特征。蔡真说，当前居民持有的资产中，50%以上是房地产，加上房地产与财政收入和地方政府债务有关，存在一定的系统性风险隐患。不过，在“房子是用来住的”原则指导下，我国主动释放房价泡沫，比市场化手段一次性释放风险更具有前瞻性，在限购、限贷等多种抑制需求措施下，调控取得了成效。

　　据蔡真研究，从我国个人购房贷款余额数据看，2015年下半年开始呈现快速上升趋势，在时间上与房价变动完全吻合，不过在2017年第一季度，这一数据出现绝对数的下降，二、三季度虽有上升，但同比增速大幅下降。从月度情况看，2017年前9月，居民中长期贷款月度平均量为4677亿元，明显低于2016年，房地产对银行体系形成负面影响的作用在降低。(张衡)