中国总价地王将诞生 开发商要拼有钱更要拼实力

　　 （原标题：谁能拿下董家渡300亿超级地块）

　　房地产市场的地王项目历来都是备受瞩目，而董家渡的超级地块更是赚足了各界的眼球。

　　上海土地市场日前发布了今年第2号预申请公告，定名为黄浦区小东门街道616、735街坊地块的董家渡超级地王于9月3日正式开始接受预申请，公告将于9月30日截止。“据此前测算，该地块总价将轻松超过300亿，如果顺利成交将成为全国总价地王。”专业人士表示，在银行信贷持续紧缩、企业资金面吃紧、土地市场已开始阶段性遇冷的当下，这么高总价的地块会令大多数开发商望而却步。

　　“董家渡地块属于上海南外滩的黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的次核心区域。其地理位置之重要，会成为大牌房企追逐的目标。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，向董家渡“全国总价地王”抛绣球的企业一定具备雄厚资本实力。

　　据悉，当前董家渡“全国总价地王”已有三个定向卖家，一家是中民投，由众多具有雄厚资本实力的民营企业投资组建，一家是上海外滩投资开发（集团）有限公司，第三家则是港资大牌开发商九龙仓。专业人士判断：可以预见的是，一场颇具规模地王争霸赛将在超级地块上演。

　　 花落谁家资本说话

　　据百度百科介绍，九龙仓集团是香港十大地产商之一，实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点；“中民投”作为由全国工商联发起，今年刚刚成立的大型民营投资公司，注册资本500亿元，59家参股股东均为大型民营企业，参股企业资产总额近1万亿元；上海外滩投资开发（集团）有限公司2009年成立时，注册资本金达10.1亿元，净资产22亿元。

　　张宏伟认为，单纯从资本实力看，无论中民投还是九龙仓，如果打算倾力拿下这个全国总价地王，希望很大；而上海外滩投资的资本实力则略微偏弱，但其背后是黄浦区政府的鼎力支持，如果想出手拿下，当前资本实力偏弱的现状也不会受到影响。如此可见，即使黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块预申请活动的全额保证金金额为人民币50亿元，这也难不倒这三家大腕公司。

　　但支付保证金和拿下董家渡地王只是刚刚开始。对企业来讲，随后不仅要完成支付300亿地价，还要进行后续开发、运营等投入，这需要至少200亿元。总的来看，成本累计500亿元投入不是一般开发商或企业能扛得住的。这对于上述任何一家企业都是个居大考验。

　　因此，从第一轮PK来看，无论是哪一家企业似乎都不是太具有优势。

　　 金融产业能力成胜出关键

　　据地块公告，为符合外滩金融集聚带开发建设，该地块此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。

　　去年7月，上海市黄浦区人民政府也正式对外发布《黄浦区关于建设外滩金融创新试验区的十大举措》（“黄浦金融创新十条”），提出将在外滩金融集聚带建设以互联网金融和民营金融为主体的外滩金融创新试验区，以主动服务上海国际金融中心建设。

　　从上述政策与地块要求看，金融产业能力较强的企业将成为董家渡300亿“全国总价地王”的所有者。综合分析来看，九龙仓主营业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等，而上海外滩投资开发（集团）有限公司是属于黄浦区国资委下属一级开发公司，这两家的金融属性明显偏弱。而“中民投”则不一样，据媒体报道，“中民投”拟集聚资源，以产业板块、金融板块为依托，将中民投打造成具有一批中国行业内最优秀公司的集团。如通过财务投资和设立混合投资基金等方式介入特许领域和关键环节；通过“投、贷联动”、“股、债联合”、中介服务、不良资产处置、资产管理等业务模式和建立私募股权投资基金，打造全牌照金融平台；通过境外发行低成本债券、引进国际知名投资机构、推动成熟项目境外上市等战略拓展海外投资市场，促进国民经济转型。

　　从上述三家企业金融产业属性对比来看，如果每家“带规划方案”上报，获得董家渡地王的极有可能是“中民投”，“中民投”在第二轮的PK中胜算的可能性最大。

　　 综合实力较强或能拿下地王

　　从董家渡地王的开发条件看，还有种种苛刻限制性条款。如受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让。自持部分的自持期，是自本项目竣工验收取得房地产权证之日起计算，自持期满后，受让人如需转让，须征得出让人同意。对于可转让的办公部分，最小转让单位为栋。受让人如需转让商业部分，须对地上和地下分别采取整体转让的方式进行转让，在地块划分街坊后，受让人也可按各街坊采取地上和地下整体转让的方式。受让人在对商业部分转让前也须征得出让人同意。另，受让人须长期自持住宅部分建筑面积不少于5000平方米用于租赁，不得擅自销售，受让人如需销售，销售前须征得出让人同意。

　　“对于大牌港资企业九龙仓来讲，由于其拿地选择目标仅局限于市中心优质地块，擅长高端物业开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发。”张宏伟认为，作为资本实力雄厚、开发运营能力较强的港资企业九龙仓应该会向其抛绣球。“中民投”作为新成立的大型民营投资公司，尚未有房地产开发、运营经营。而上海外滩投资其专长或主要职能是以建设外滩金融集聚带为使命，以总体发展商的身份，对外滩金融集聚带范围内的城区进行功能性再开发，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务，营造最佳的金融业发展生态环境。因此，从房地产项目开发、运营等综合实力来看，九龙仓或有一定胜算。

　　张宏伟表示，此外，政府资源支持力度及利用程度、单一企业实力难以称霸，联合拿地开发能力等等也成为企业攻城略地的关键能力。